全國各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→

自2022年第四季度開始，隨著地產(chǎn)政策的不斷利好。開發(fā)商和投資者都對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體向好，有了明顯的預(yù)期。

針對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，也自然啟動(dòng)的上漲的預(yù)期。借著政策的“集中爆破”，開發(fā)商也來了一波“集中上漲”的熱身活動(dòng)。

【資料圖】

有的是內(nèi)部公告，有的是朋友圈微單，有的小道消息。形式是多樣的，但目標(biāo)是一直的。“告訴購房者，我們要漲價(jià)了”

在2022年表演式復(fù)工的前戲之下，地產(chǎn)的表演式漲價(jià)，也來了。

我在去年第四季度的時(shí)候，也給了針對(duì)2023年預(yù)判。“重新定義資產(chǎn)價(jià)值。”也建議持有核心區(qū)房產(chǎn)的人員，暫緩出手。因?yàn)槿ツ甑谒募径鹊浇衲甑谝患径瘸鍪郑赡軙?huì)賣點(diǎn)低點(diǎn)。但持有房產(chǎn)數(shù)量和區(qū)位不同，操作邏輯也會(huì)有所差異，不可一策通用。

從邏輯上來講，房地產(chǎn)確實(shí)存新的增長可能性。但“集體上漲”的邏輯，顯然不成立的。

一是人口增速的下滑，必然導(dǎo)致人口的集散邏輯發(fā)生變化。特大城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)依舊存在，而開啟“限戶口”的邏輯，資產(chǎn)價(jià)值仍然穩(wěn)健。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的一線、二線城市在這一輪調(diào)整后，將會(huì)虹吸三四線人口。四五線則成為一二三線城市發(fā)展的“基石”。“從此隕落。”

單一城市中的邏輯也是如此。隨著財(cái)政收入的逐漸承壓，基建動(dòng)線也會(huì)放緩，單一城市中落后板塊也會(huì)面臨“投資的冷落”。“未來，集體上漲的邏輯，不存在。”

此外，如果踩盤的動(dòng)作足夠頻繁，也會(huì)發(fā)現(xiàn)即便部分置業(yè)和中介在鼓吹房地產(chǎn)的上漲預(yù)期，但線下的很多渠道和樓盤卻開啟了“搶跑”。“再降一點(diǎn)跑量”“特價(jià)賣完就漲價(jià)”，最后幾套特價(jià)房的戲碼不斷上演。

在二手市場(chǎng)，不少房東對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也發(fā)生了改變。有重新加價(jià)掛牌的，也有臨時(shí)加價(jià)的，也有再降價(jià)爭(zhēng)取成交的。“缺錢程度不一樣，劇本也各不相同。”

2022年，我們?nèi)珖淖≌ㄅ姆看蟾攀?1.7萬套。2021年，我們?nèi)珖淖≌ㄅ姆看蟾攀?3.6萬套。表面是經(jīng)濟(jì)的窘迫，無力償還按揭斷供而引起的法拍，但事實(shí)是因?yàn)椤百u不掉”。因?yàn)椤笆袌?chǎng)購買力”和“自主賣房預(yù)期”產(chǎn)生了巨大的撕裂。而在法拍數(shù)據(jù)中，剛需房仍然在少數(shù)。大多數(shù)，還是因?yàn)槠渌麄鶆?wù)的擠壓，加上房產(chǎn)的流通性出現(xiàn)問題，而進(jìn)入法拍程序。所以，流通性（變現(xiàn)）很關(guān)鍵。

在過去，地產(chǎn)整體處于上漲趨勢(shì)，房產(chǎn)在此過程中的變現(xiàn)能力極好，只要稍微降價(jià)，就可以讓購房者產(chǎn)生“撿漏”的體驗(yàn)。而在房地產(chǎn)預(yù)期的下跌過程中，降價(jià)反而讓人心生“還會(huì)降”的錯(cuò)覺。地產(chǎn)經(jīng)過5年左右的波動(dòng)，購房者已經(jīng)相對(duì)理性。“鼓吹上漲預(yù)期的效果固然有，但并不是長效之計(jì)。”

有人問，房?jī)r(jià)到底漲不漲？對(duì)人來說，債務(wù)的極限，就是房?jī)r(jià)的極限。對(duì)城市來說，人的極限，就是房?jī)r(jià)的極限。稀缺的房產(chǎn)千篇一律，漲價(jià)的房產(chǎn)，萬里挑一。

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