送首付樓盤(pán)已被叫停。（視覺(jué)中國(guó)/圖）

(相關(guān)資料圖)

2023年2月17日下午，位于深圳市龍崗區(qū)的樓盤(pán)信城縉悅城（備案名稱(chēng)為信城縉悅花園）開(kāi)售。不少地產(chǎn)中介提前在各種渠道發(fā)布消息稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商將送首付（總價(jià)的二成）。看房客很快擠滿了售樓處。

次日下午，信城縉悅城的開(kāi)發(fā)商聲明，“送首付”是公司促銷(xiāo)折扣被渠道部分經(jīng)紀(jì)人錯(cuò)誤解讀，當(dāng)日交了誠(chéng)意金的8批客戶可無(wú)條件退款。

不過(guò)，南方周末記者以購(gòu)房者身份向深圳市龍崗區(qū)住建局了解到，送首付是違規(guī)操作，目前該樓盤(pán)已被查封。另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，龍崗區(qū)住建局的工作人員解釋?zhuān)褪赘断喈?dāng)于私自下調(diào)備案價(jià)，擾亂市場(chǎng)。

盡管送首付看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商讓利，實(shí)際上購(gòu)房者和銀行都承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。

涉嫌騙貸

2月18日，多位地產(chǎn)中介向以購(gòu)房者身份咨詢的南方周末記者介紹，以一套信城縉悅城掛牌價(jià)約300萬(wàn)的房產(chǎn)為例，首付90萬(wàn)，但購(gòu)房者只需準(zhǔn)備30萬(wàn)首付，開(kāi)發(fā)商會(huì)將其余60萬(wàn)首付打至購(gòu)房者賬戶。此外，購(gòu)房者依然能夠按照300萬(wàn)的總價(jià)從銀行貸款七成，也就是210萬(wàn)。

換言之，房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)為240萬(wàn)，卻讓銀行以300萬(wàn)的價(jià)格放貸。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向南方周末記者表示，購(gòu)房合同、貸款合同都必須以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。如果開(kāi)發(fā)商真的通過(guò)走賬墊資的方式，虛報(bào)首付款金額，就違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。

“這種情況下，房屋的價(jià)值并非網(wǎng)簽備案的價(jià)格，也不是辦理按揭貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)值，實(shí)際上是以虛高的評(píng)估價(jià)騙貸。”

購(gòu)房者看似撿了便宜，卻在不知不覺(jué)中承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣指出，如果接受了開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的首付，購(gòu)房者也涉嫌騙貸銀行。若銀行在審批房貸時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)直接拒絕放貸，此時(shí)購(gòu)房者如果交不出全額購(gòu)房款，將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。若是在放貸后發(fā)現(xiàn)，銀行可能會(huì)提前解除按揭貸款合同，要求全額還款。

銀行作為被騙的一方，可能會(huì)面臨壞賬和不良資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)。

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生向南方周末記者表示，購(gòu)房者實(shí)際首付不夠，說(shuō)明可能缺少資金實(shí)力和還貸能力，未來(lái)可能存在斷貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行難以收回貸款，壞賬率受到影響。

購(gòu)房者斷貸后，房產(chǎn)會(huì)變成不良資產(chǎn)拍賣(mài)處理。在不良資產(chǎn)處置過(guò)程中，個(gè)別資產(chǎn)在長(zhǎng)時(shí)間持有后價(jià)值能夠回升，“但多數(shù)情況下，拖時(shí)越長(zhǎng)，回收價(jià)值越小”。

據(jù)多位中介反饋，目前信城縉悅城營(yíng)銷(xiāo)中心的門(mén)已被鎖住，看房時(shí)間還需等通知。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)于2月21日更新信息后，信城縉悅城的房源狀態(tài)顯示為“分局鎖定”，即房屋處于限制狀態(tài)或開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為。

銷(xiāo)售滯緩

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道，分別在2022年3月和7月獲得預(yù)售證。

據(jù)信城縉悅城官微，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)，由三位萬(wàn)科前高管創(chuàng)立。截至2021年底，信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)已進(jìn)入深圳、上海、蘇州、長(zhǎng)沙等城市，共獲取項(xiàng)目11個(gè)，總投資規(guī)模近三百億元。

據(jù)此前媒體報(bào)道，信城縉悅城曾于2022年8月推出“零首付”活動(dòng)，購(gòu)房者先付10萬(wàn)元，剩余的首付由開(kāi)發(fā)商墊付，購(gòu)房者在5年內(nèi)還清即可。

當(dāng)時(shí)信城縉悅城也發(fā)聲明否認(rèn)。但同一時(shí)間，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布提示稱(chēng)，龍崗某樓盤(pán)推出“0首付購(gòu)三房”活動(dòng)，活動(dòng)已被叫停，推出“0首付”的住宅新盤(pán)所有房源被鎖定。

時(shí)隔半年，信城縉悅城為何再度鋌而走險(xiǎn)？

據(jù)貝殼找房，信城縉悅城均價(jià)為3.95萬(wàn)/平米，住宅戶型為78—115平米的三居室或四居室，總價(jià)區(qū)間位于每套299—457萬(wàn)，預(yù)計(jì)2023年年底毛坯交付。

以信城縉悅城2—4棟為例，預(yù)售總數(shù)為512套，截至2023年2月21日，僅有16套房源完成備案，2套房源簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。開(kāi)盤(pán)半年多，去化率低至3.5%。

信城縉悅城在2023年2月18日的聲明中坦言，項(xiàng)目一期（2—4棟）在2022年7月獲得預(yù)售證，但在市場(chǎng)、行業(yè)、疫情的多重影響下，項(xiàng)目銷(xiāo)售滯緩。

過(guò)去幾年，地產(chǎn)商普遍面臨現(xiàn)金流問(wèn)題。一位地產(chǎn)中介告訴南方周末記者，如果要接受信城縉悅城開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的首付，購(gòu)房者必須將自付部分的首付在7日內(nèi)打至開(kāi)發(fā)商賬戶。

深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，2022年全市一手住宅成交34441套，同比下跌34.2%。

另外，信城縉悅城周?chē)涮咨形闯墒欤嚯x地鐵較遠(yuǎn)。當(dāng)南方周末記者以購(gòu)房者身份咨詢?cè)摌潜P(pán)時(shí)，一位地產(chǎn)中介反而推薦了同板塊另兩個(gè)更方便通勤的樓盤(pán)。

為促進(jìn)銷(xiāo)售，地產(chǎn)商們正通過(guò)各種各樣的手段變相降價(jià)，例如贈(zèng)送停車(chē)位、精裝修、電器，甚至出現(xiàn)“小麥換房”“西瓜換房”等方式。

因?yàn)樵谀壳暗恼呦拢_(kāi)發(fā)商不能隨意降價(jià)銷(xiāo)售。

據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房。確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

也就是說(shuō)，樓盤(pán)無(wú)論漲價(jià)還是降價(jià)都不能超過(guò)備案價(jià)的15%。信城縉悅花園備案價(jià)約300萬(wàn)的房產(chǎn)實(shí)際僅賣(mài)240萬(wàn)，降價(jià)幅度為20%。

南方周末記者分別聯(lián)系了縉悅城售樓處、信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)，但電話始終沒(méi)能接通。截至發(fā)稿，信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)也未回復(fù)采訪郵件。

南方周末記者 封聰穎

標(biāo)簽： 從墊首付到送首付 深圳這個(gè)樓盤(pán)再度鋌而走險(xiǎn)