從上海華夏東路地鐵站4號口出來，對面便是一片由圍墻與防護板緊密圍起來的約5米高的私人住宅區，3扇緊閉的大門均勻分布在華夏東路上，隔絕了高架的噪音和外界的好奇。

(資料圖片僅供參考)

曾有網友發問，華夏東路上有一片豪宅，樹林環繞，3棟城堡一樣的花園別墅，是什么地方？下方有人回答，“據說是川沙三個富豪”。

隨著近期其中一套花園住宅上架法拍，神秘的面紗方才掀開一角，背后的“富豪”也逐漸顯露。

3月6日，華夏東路1451號及該號內假山、風雨長廊、亭臺樓閣、游泳池、古樹名木等物在阿里法拍上結束競拍，這一宗地面積逾7000平方米、評估價高達3.46億元的龐大標的因無人報名報價而流拍。

價格偏高是該標的流拍的重要原因。負責的拍賣人員劉元美（化名）告訴《國際金融報》記者，標的物較大，對于意向競買人的資金要求很高，多名咨詢人士都在反映銀行貸款審批難。

作為上海開年來起拍價最高的法拍房，華夏東路1451號宗地面積高達7482平方米，花園面積較大，里面分布著假山、風雨長廊、亭臺樓閣、游泳池以及各種樹木，花園自成一景。

這些園景環繞著一幢地上二層獨棟花園住宅，建筑面積1605.38平方米（其中地下建筑面積595.82平方米），竣工時間為1999年，其中一層為客廳餐廳及廚房區域，二層為臥室區域，三層閣樓為臥室區域，地下室為地下車庫及設備房及工人用房。

阿里法拍 圖

阿里法拍提醒，實際房型結構裝修等以交付時的現狀為準。如有違法建筑，則由買受人自行接受相關行政機關的處罰、甚至拆除，并承擔由此而發生的一切費用。若因買受人怠于處理造成無法過戶的，責任自負。

上海臨軌交的大型花園住宅自然價格不菲。根據評估報告，華夏東路1451號全幢評估市場價為3.45億元，折合建筑面積單價21.49萬元/平方米；該號內的假山、風雨長廊等物評估市場價為104.89萬元。標的物整體評估值約3.46億元。

上架法拍后，該標的起拍價打了個7折，為2.42億元，相當于“撿漏”1億元，折算建筑面積單價約15萬元/平方米，保證金也高達2000萬元。

“2億定價在上海選擇面較廣，如有著歷史文化底蘊的老洋房或者虹橋別墅區、浦東張江別墅聚集區等。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，對于豪宅而言，大并非其唯一標準，區域底蘊、板塊規劃更為重要。

記者在實地走訪中發現，上述豪宅的周邊界面一般，地鐵站附近多為老舊小區，二手房價基本在3萬元/平方米-6萬元/平方米間，周邊缺乏商業配套，且毗鄰華夏高架路，噪音、粉塵影響不小。

即便是有意購買，巨額資金也是一項不小的挑戰。

開拍前，劉元美曾告訴記者，有客戶專門到現場看過標的物，但普遍反映價格過高，后續貸款存在難度。根據規定，若3日6日競拍成功，則成交余款（拍賣成交款扣減保證金）須于4月3日16時前以買受人（或到本院辦理過授權的代理人）賬戶繳入法院指定賬戶。

同時，過戶所涉及的由原權利人及買受人承擔的稅收和費用（包括但不限于增值稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、權證工本費、個人（企業）所得稅、房產稅和其它相關費用，以相關部門最終核定為準），依照法律、法規規定由原權利人和買受人各自負擔，但原權利人負擔的部分由買受人在輔助機構的陪同下先行墊付。

這也意味著，即便底價成交，如果貸款存在難度，競買人需要一次性拿出2.42億元的競拍款以及高昂的稅費墊付成本。

劉元美測算后表示，如個人名義拍下，基本需要多預留12%左右的資金墊付稅費，即便以底價計算，整體預留資金也超2.7億元，“若以企業名義購買則稅費更高”。

除了稅費問題，這套占地面積廣闊的豪宅部分土地面積還存疑。

2009年的一起房屋登記管理（房屋登記）案件中，標的物所有人作為原告，以其所有的房地產權證，為他人向銀行貸款而向被告上海市房地產登記處提出房地產抵押登記申請，被告受理原告的申請后，經審核，發現原告所有的位于華夏東路1451號房產權證的土地面積因浦東國際機場北通道（申江路—主進場路）道路兩側綠帶工程用地，已被收回1009平方米，原告的房產權證中所記載的土地面積已發生變更。

彼時，標的物所有人稱未收到過征地通知，也不知土地面積被減少。而在目前的法拍信息中，華夏東路1451號的宗地面積與使用權面積仍為7482平方米，使用期限為1998年12月16日至2068年1月7日。

市場也好奇，這位囤地11畝自建花園洋房的富豪究竟是誰？

根據民事判決書，標的物所有人為上海金象鋁業有限公司（下稱“金象鋁業”），其在一起金融借款合同糾紛案中被判償還銀行借款本金16900000元、利息141302.78元、復利368.18元。由于金象鋁業一直未能履行，故將其名下的華夏東路1451號全幢不動產進行拍賣。

天眼查顯示，金象鋁業是一家以從事金屬制品業為主的企業，成立于1996年，注冊資本4036萬元，法定代表人和大股東均為龔惠祥，公司涉及司法風險146條，12次被上海市浦東新區人民法院列為失信被執行人，履行情況均為全部未履行，被法院列為限制高消費企業17次，身份為被告/被上訴人的案件總金額達7.75億元。

隨著首拍失意，這套已經折價過億的豪宅是否會進一步降價二拍？劉元美透露，據其了解華夏東路1451號可能沒有二拍了。

記者? 左宇

編輯? 孫婉秋

標簽： 上海神秘富豪囤地11畝自建的花園洋房被拍賣了