中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。(歷年百?gòu)?qiáng)報(bào)告請(qǐng)于文末查看）

2023年3月5日，政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，支持剛性和改善性住房需求。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心加快恢復(fù)。為此，研究組舉辦“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導(dǎo)企業(yè)把握新一輪的發(fā)展機(jī)遇，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

(資料圖片僅供參考)

在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，研究組進(jìn)一步完善了研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任感等七個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康、良性運(yùn)行。

銷售額同比下降

央國(guó)企份額逆勢(shì)提升

?銷售額同比下降30.3%，部分優(yōu)質(zhì)房企逆勢(shì)增長(zhǎng)

圖1?百?gòu)?qiáng)企業(yè)2018-2022年銷售增長(zhǎng)情況

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至13.3萬億元。百?gòu)?qiáng)企業(yè)雖積極推進(jìn)保交付工作，集中資源挖掘高能級(jí)城市潛力，加大線上營(yíng)銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

?市場(chǎng)份額下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，央國(guó)企逆勢(shì)提升

圖2?百?gòu)?qiáng)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2018-2022年市場(chǎng)份額

2022年市場(chǎng)下行更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)下滑。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。伴隨著房地產(chǎn)供給端政策的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局均發(fā)生變化，不同類型房企銷售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。

圖3?百?gòu)?qiáng)企業(yè)2021、2022年不同企業(yè)性質(zhì)銷售額占比

央國(guó)企銷售額份額較去年有顯著提升。2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企數(shù)量增加16家至70家，銷售額占比提升6.1個(gè)百分點(diǎn)至57.9%，市場(chǎng)份額持續(xù)提升；民營(yíng)房企銷售額占比下降7.0個(gè)百分點(diǎn)至25.0%。

?加大高潛力城市深耕力度，核心城市銷售貢獻(xiàn)提升

圖4?百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2021、2022年各等級(jí)城市銷售額分布

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，一線城市銷售貢獻(xiàn)占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來看，一線城市市場(chǎng)韌性強(qiáng)，銷售額占比上升6.0個(gè)百分點(diǎn)至28.9%；二線城市占比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至54.0%，但仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比持續(xù)下降至17.1%。

圖5?百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2021、2022年城市陣營(yíng)銷售貢獻(xiàn)率

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強(qiáng)或政策優(yōu)化，市場(chǎng)保持一定活躍度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)錨定重點(diǎn)核心城市，把握市場(chǎng)活躍城市發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。具體來看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻(xiàn)率相比上年分別增長(zhǎng)5.2、5.7、4.9個(gè)百分點(diǎn)至38.9%、56.8%、75.8%。

?剛需產(chǎn)品表現(xiàn)疲軟，改善及高端型占比超三成

圖6?百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2021、2022年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售占比

2022年，剛需購(gòu)房者觀望情緒較重，而改善客戶預(yù)期整體好于剛需客戶，同時(shí)近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大改善類產(chǎn)品推出比例。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢(shì)；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額雖然較上年下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍然過半，達(dá)50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)較大提升，合計(jì)增加6.4個(gè)百分點(diǎn)。

?保交付為企業(yè)經(jīng)營(yíng)基石，多措并舉助力營(yíng)銷升級(jí)

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在行業(yè)各方信心受挫的時(shí)期更加注重保交付工作，以實(shí)際行動(dòng)確保客戶信心，夯實(shí)企業(yè)品牌，進(jìn)一步反哺銷售；同時(shí)通過線上平臺(tái)搭建、爆點(diǎn)事件引流，線下促銷活動(dòng)組合助力項(xiàng)目去化。

?堅(jiān)持量入為出，拿地規(guī)模腰斬

2022年住宅用地供應(yīng)降幅超三成，且房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房企投資態(tài)度消極，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模腰斬。全國(guó)300城住宅用地推出面積同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。

?投資布局集中于核心城市，22城拿地占比超七成

圖7?百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2022年拿地重點(diǎn)城市（按權(quán)益面積）

百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在22城拿地面積占比超七成，增加核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，搶抓市場(chǎng)復(fù)蘇先機(jī)。2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拿地城市數(shù)量均值降至個(gè)位數(shù)，由上年的16.6個(gè)城市下降至6.6個(gè)城市。從重點(diǎn)城市來看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)22城權(quán)益新增土儲(chǔ)面積占比提升27.2個(gè)百分點(diǎn)至72.1%，其中，杭州仍是50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)布局最集中的城市，北京、上海、成都、長(zhǎng)沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點(diǎn)一二線城市位列拿地面積前十。

?審慎選擇多元拿地方式管控風(fēng)險(xiǎn)，試水收并購(gòu)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

隨著行業(yè)深度調(diào)整、城市分化進(jìn)一步加劇，百?gòu)?qiáng)企業(yè)審慎選擇拿地渠道，防范和化解運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)、城市更新等方式拓展資源，以期降低風(fēng)險(xiǎn)、掌握經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。收并購(gòu)窗口期打開，百?gòu)?qiáng)企業(yè)可擇優(yōu)拓儲(chǔ)，加快非核心資產(chǎn)出清，優(yōu)化投資布局結(jié)構(gòu)。

營(yíng)收凈利同比下降

盈利水平降至低位

圖8?百?gòu)?qiáng)企業(yè)2018-2022年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)均值變化情況

2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，凈利潤(rùn)下降顯著，部分企業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)增速不利導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均走低，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)371.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為6.4%、4.5%，較上年分別下降3.1、3.4個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力繼續(xù)下降，降至近五年來最低點(diǎn)。近年來受新冠疫情、市場(chǎng)下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢(shì)未有緩解。

中長(zhǎng)期來看，受新房增量規(guī)模見頂、向房地產(chǎn)發(fā)展新模式過渡影響，企業(yè)盈利率在市場(chǎng)回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業(yè)利潤(rùn)率在房地產(chǎn)金融化勢(shì)頭被遏制的新周期回到社會(huì)平均利潤(rùn)水平。因此，面向新周期如何維持有利潤(rùn)的增長(zhǎng)成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。

新房銷售“保交樓”已成為行業(yè)當(dāng)下核心關(guān)注點(diǎn)，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來能夠贏得購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎(chǔ)上，伴隨行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大企業(yè)不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營(yíng)安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

財(cái)務(wù)隱憂仍在

多渠道增厚安全墊

圖9?2018-2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)“三道紅線”情況

百?gòu)?qiáng)企業(yè)嚴(yán)格遵守“三道紅線”要求，指標(biāo)均值均已合規(guī)，但現(xiàn)金短債比有所下滑。受流動(dòng)性緊張及一年內(nèi)到期債務(wù)持續(xù)增加影響，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比指標(biāo)表現(xiàn)有所減弱。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.8%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為82.9%，較上年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。

圖10?2021年-2022年融資總額

行業(yè)融資規(guī)模同比大幅下滑，信用債、ABS成為主力。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

改善資產(chǎn)負(fù)債表成為房企抵御風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。2023年1月，金融促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施出臺(tái)，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。該計(jì)劃支持的對(duì)象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，通過“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。通過債權(quán)、股權(quán)的合理融資支持，房企將提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，在資產(chǎn)端體現(xiàn)出整體優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的全面改善。

盡職盡責(zé)保交付

多方回饋社會(huì)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極履行企業(yè)公民責(zé)任，一方面積極響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號(hào)召，強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，扎實(shí)落實(shí)“保交付、保民生”的企業(yè)使命。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務(wù)；圍繞項(xiàng)目交付建立完整的交付流程，從機(jī)制建設(shè)方面保證交付進(jìn)度與質(zhì)量；加強(qiáng)交付力建設(shè)，打造全新交付力體系。

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅。百?gòu)?qiáng)企業(yè)納稅額均值為39.1億元，其中稅金及附加均值為33.6億元，所得稅均值為5.5億元。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極投入到公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等領(lǐng)域，踐行回報(bào)社會(huì)理念。

結(jié)語

2023年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，政策效果初步顯現(xiàn)，市場(chǎng)開始企穩(wěn)并逐步恢復(fù)，但總體市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。在此背景下，企業(yè)的銷售規(guī)模和盈利能力都遇到了挑戰(zhàn)，未來在保證交付的前提下，企業(yè)仍應(yīng)將現(xiàn)金流安全和有利潤(rùn)的增長(zhǎng)作為重中之重，致力于追求高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

歷年百?gòu)?qiáng)研究：

2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

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