近日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2022年全年業(yè)績。財報顯示，2022年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營收1830.03億元，同比增長13.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%至42.64億元。

值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情況已經(jīng)持續(xù)三年了。而在招商蛇口業(yè)績會上，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，去年是非常不容易的一年，去年整體全行業(yè)的毛利率都是在下滑，并且全行業(yè)都在保現(xiàn)金流。“我們也嘗試做一些微幅的漲價，一漲價馬上就做不動了，所以我們今年還是維持目前的走量。”

此外，在業(yè)績會上，招商蛇口管理層透露，今年招商蛇口的銷售目標(biāo)是3300億元，同時還要躋身頭部5強(qiáng)。“5強(qiáng)并不是僅僅規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)入5強(qiáng)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、服務(wù)品質(zhì)，還有轉(zhuǎn)型經(jīng)營收入等多維度的5強(qiáng)。”招商蛇口董事長許永軍說道。

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數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商蛇口累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。

凈利下降近六成

數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1830億元，同比增長13.9%，歸母凈利潤同比下降近六成至42.64億元，基本每股收益0.41元。此外，招商蛇口2022年毛利率為19.3%，較2021年末降低6.2個百分點(diǎn)；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個百分點(diǎn)；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個百分點(diǎn)。

值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情況已經(jīng)持續(xù)三年。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%，歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%；2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71％，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58％。

而招商蛇口2022年凈利潤下降是近三年來跌幅最大的一年，對此招商蛇口在年報中給出的解釋是，受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少；落實(shí)國家相關(guān)房租減免政策要求，對符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免；計提存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及計提應(yīng)收款項信用減值準(zhǔn)備同比增加20.29億元；轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。

黃均隆在業(yè)績會上也表示，去年是非常不容易的一年，去年整體全行業(yè)的毛利率也都是在下滑，并且全行業(yè)都在保現(xiàn)金流。“毛利率下降是最重要的，因?yàn)槿袠I(yè)的價格，整體售價受到影響，使得毛利下降和減值準(zhǔn)備增加，這個是最重要的一個因素。”

同時，黃均隆還指出，面對利潤下降，招商蛇口在操盤端和投資端兩方面發(fā)力，積極的換倉，在投資端就更聚焦，更聚焦城市深耕。

“操盤端主要一個是銷售，第二個就是極致的成本控制挖潛，我們叫利潤掘金行動。兩方面去著力來提升。一方面就換倉，第二方面提升利潤水平。通過狠抓銷售回籠的錢，然后重新去換倉。實(shí)際上去年在投資端有很多進(jìn)取（動作），我們有機(jī)會換不少優(yōu)質(zhì)的地。”黃均隆說道。

據(jù)黃均隆介紹，招商蛇口2022年新獲取了56宗地，支付地價700多億元，首開整體去化率達(dá)到了77%，毛利率23.2%。“這幾個指標(biāo)都充分證明我們?nèi)ツ曜プ×藱C(jī)會，積極換倉。”

同時，黃均隆對招商蛇口未來利潤的增長充滿信心。“第一，今年從前面幾個月的銷售趨勢來看，是在回暖的。第二，我們?nèi)ツ昴玫囊恍┑厥菫榻衲昙耙院竽甓却蚧A(chǔ)。”

2023年要躋身前5強(qiáng)

年報顯示，截至2022年底，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.42%，凈負(fù)債率為48.09%，現(xiàn)金短債比為1.30。對此，招商蛇口指出，公司秉持一貫穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。

此外，2022年招商蛇口全年新增50億元中期票據(jù)，100億元公司債，100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

值得一提的是，2022年末，招商蛇口綜合資金成本為3.89%，較年初大幅下降59BP。同時，黃均隆在業(yè)績會上透露：“我覺得我們今年的融資成本應(yīng)該還會再下降一點(diǎn)，現(xiàn)在招商蛇口的開發(fā)貸利率是2.1%，在行業(yè)上應(yīng)該算是比較低的。今年我們會抓住窗口期，把融資成本最大化壓控下來。我們除了降成本以外，還會抓住機(jī)會，繼續(xù)優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)。”

此外，招商蛇口管理層還在業(yè)績會上透露，今年招商蛇口的銷售目標(biāo)是3300億元，同時還要躋身頭部5強(qiáng)。“5強(qiáng)并不是一個僅僅規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、服務(wù)品質(zhì)，還有轉(zhuǎn)型經(jīng)營收入等多維度的5強(qiáng)。”招商蛇口董事長許永軍說道。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商蛇口累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口徑和權(quán)益口徑的銷售金額排名均提升至行業(yè)第6位。

據(jù)黃均隆介紹，今年招商蛇口不會再進(jìn)一步促銷，會維持現(xiàn)在的流速。當(dāng)然有些區(qū)域也有機(jī)會漲價，有的區(qū)域可能會微調(diào)一些，以市場的需求、去化速度，回收穩(wěn)定流速。

“實(shí)際在2021年下半年到2022年，很多企業(yè)出現(xiàn)暴雷，包括我們企業(yè)出現(xiàn)利潤大幅下滑，原因主要就來自弱二線或強(qiáng)三線城市的產(chǎn)品。其實(shí)2021年我們做了調(diào)整，2022年價格也做了很多調(diào)整，很多城市房價下降的幅度可能超過了20%甚至30%。去年年底是這些弱勢產(chǎn)品價格最低的時候，今年我們的流速比去年提升了，平均提升在50%多一點(diǎn)，但是目前我覺得還不足以支撐價格上漲。”黃均隆說道。

黃均隆還提到：“我們也有嘗試性做一些微幅的漲價，一漲價馬上就做不動了，所以我們今年還是維持目前的走量。對于房價（是否）能大幅上漲改善利潤率，目前還是沒那么樂觀。”

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