近日，網(wǎng)上關(guān)于“公攤”的消息刷屏，“3月起，房子的公攤面積要增加了”“以后買房公攤要漲價(jià)了”，使得不少民眾產(chǎn)生困惑。2022年8月住建部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建設(shè)通用規(guī)范》，已于今年3月1日起正式實(shí)施。新規(guī)將外墻水平投影面積算入建筑面積，這是否與民眾關(guān)心的公攤面積有關(guān)呢？

新規(guī)增加的建筑面積并非公攤

(資料圖片僅供參考)

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受本報(bào)《新法訊》采訪時(shí)表示，《民用建筑通用規(guī)范》是強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，只是對(duì)住房使用面積和建筑面積的計(jì)量作出規(guī)范，并不適用于房地產(chǎn)交易。而房產(chǎn)交易時(shí)及房產(chǎn)證上計(jì)算面積和公攤的依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》和《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》等法規(guī)。因此，新規(guī)將外墻水平投影面積全部算入建筑面積，和房屋交付的公攤沒有關(guān)系。

華東政法大學(xué)法律學(xué)院教授高富平則表示，要解除購(gòu)房者的這種誤解和顧慮，必須明確《民用建筑通用規(guī)范》與其他法規(guī)并不聯(lián)通，以規(guī)范實(shí)踐中可能出現(xiàn)的開發(fā)商誤導(dǎo)購(gòu)房者的情形發(fā)生。

公攤面積存留仍存爭(zhēng)議

由于公攤面積的存在，實(shí)踐中常常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者“買100平方米，只得70平方米”的現(xiàn)象，取消公攤面積的爭(zhēng)論從未停歇。

在趙秀池看來(lái)，公攤不可能取消，從住房面積計(jì)量上取消公攤沒有實(shí)質(zhì)意義。每個(gè)小區(qū)或樓盤因其樓層高低、住房設(shè)計(jì)檔次不同，分?jǐn)偟墓珨偩煌^(guò)去已經(jīng)按建筑面積交易的住房轉(zhuǎn)換為使用面積操作難度較大，而且相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等以面積計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)都要調(diào)整，反而會(huì)讓購(gòu)房人覺得住房均價(jià)又上漲了。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，目前商品房銷售都是以包含公攤的建筑面積計(jì)量，而且商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

高富平則表示，世界范圍內(nèi)的很多國(guó)家住房都沒有公攤面積。由于公共區(qū)域的具體大小和功能往往并不明確，開發(fā)商便可以通過(guò)直接增加公共區(qū)域的面積而獲得額外利潤(rùn)，而購(gòu)房者則不得不支付額外費(fèi)用。如果國(guó)家政策支持，未來(lái)希望能取消公攤，按使用面積計(jì)算更加公平合理，也可鼓勵(lì)開發(fā)商合理設(shè)計(jì)房屋。

趙秀池則認(rèn)為，如果以使用面積計(jì)量，表面上看不到公攤面積，但羊毛出在羊身上，公攤面積還會(huì)計(jì)入售房總價(jià)價(jià)格，又會(huì)引起另一種誤會(huì)。

收房后公攤面積變大可投訴

此前山東青島的李先生買房一事沖上了熱搜，只因他購(gòu)買了110㎡的房子，收房時(shí)套內(nèi)面積卻只有61㎡，公攤面積高達(dá)驚人的46%，遠(yuǎn)超購(gòu)房合同顯示的31.8%。如果收房后出現(xiàn)房屋公攤顯著面積增加的情況，購(gòu)房者該如何維權(quán)？

對(duì)此，高富平表示，在收房后，購(gòu)房者若對(duì)公攤有異議，可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。盡管國(guó)家對(duì)公攤面積沒有設(shè)置上限和下限，但并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商設(shè)定。《商品房銷售管理辦法》第20條就規(guī)定，套內(nèi)建筑面積或者建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；超出3%時(shí)買方可以選擇解除合同，由賣方返還已付購(gòu)房款及利息，買方繼續(xù)履行合同的應(yīng)補(bǔ)足3%以內(nèi)的部分，3%以外的部分由賣方承擔(dān)。

趙秀池則表示，根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，交房時(shí)出現(xiàn)公攤變大的情形，購(gòu)房者可以向住建局投訴，也可以撥打12345熱線反映情況，還可以去法院提起民事訴訟。（上海法治報(bào)2023年3月21日）

標(biāo)簽：