4月21日，新京報貝殼財經記者從多個獨立信源處獲悉，深圳將調整二手房指導價。根據此前傳言，深圳銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。多位深圳地區銀行業內人士告訴新京報貝殼財經記者，確有此事，但是目前暫未有相關正式文件。

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諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，深圳參考價格政策打擊深圳房地產市場的投機性需求，經過2年的實行，市場已經回歸理性水平，參考價格的政策也起到了階段性的作用。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，深圳市場對于二手房參考價或指導價做出了微調，對于市場交易行情會產生積極的影響。

實際上，當前房地產市場已有所好轉，一季度相關房地產銷售數據有所回暖。不過，另有銀行業內人士直言，4月份部分地區房地產市場銷售情況有所反復，當前將房貸利率普遍上行的可能行不大。

深圳房貸取消參考指導價可為購房者減少首付比例

“消息屬實。”深圳地區某股份制銀行業內人士告訴新京報貝殼財經記者，近期該行已經得到消息，深圳二手房貸不必再參考此前二手房參考價。

據新京報貝殼財經記者了解，此前深圳地區市民購買二手房時，需要參照二手房參考價、往前備案價以及評估價三者最低的原則進行貸款。這是應對此前深圳地區房價高漲時出臺的相關政策。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，若不按參考價的標準進行貸款發放，對于購房者而言可以減少首付比例。

他計算道，在不考慮評估價下，一套二手房參考價為450萬、實際交易價格為500萬的住房中，按照參考價和不按參考價進行貸款發放，首付和貸款額會發生明顯的變化。在參考價模式下，銀行將按照450萬的70%為客戶貸款，即實際貸款金額為315萬，這意味著實際支付的首付金額為185萬元。而不執行參考價的模式下，銀行即可按照500萬的70%為客戶辦理按揭貸款，即首付款500萬元的30%（150萬），貸款金額為350萬。因此首付比例將減少35萬，相當于原來首付款減少了約20%的負擔，激活購房需求。

諸葛數據研究中心數據顯示，2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，全市3595個住宅小區迎來官方參考成交價格。參考價格出臺之后，深圳的二手房成交規模及房價均下降明顯，2020年，深圳二手住宅全年成交規模在9萬套，2021年成交規模降至不足4萬套，2022年更是全年成交僅2.1萬套。

“參考價政策的實行在成交價高于官方參考價的情況下，購房者所貸額度有所降低，首付款將會提高，購房門檻提升。在參考價格下，深圳購房者的觀望情緒更為濃厚，入市節奏放緩。”王小嬙表示，深圳參考價格政策打擊深圳房地產市場的投機性需求，經過2年的實行，市場已經回歸理性水平，參考價格的政策也起到了階段性的作用。

在王小嬙看來，當下如果放開指導價格政策，銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考，那么市場價格將更加反映房屋的實際價值，減緩購房者不斷看跌的心態，另外一方面也意味著部分購房者的首付門檻放開，有利于提升二手房市場的活躍度。

部分地區樓市銷售有反復不改回暖大趨勢

“從銀行貸款來看，一季度個人住房按揭貸款的客戶明顯有所增多。”深圳地區某股份制銀行個人金融業務負責人告訴新京報貝殼財經記者，但是3月以后，來辦理銀行信貸的客戶已經有所減少。

不僅是深圳地區，據新京報貝殼財經記者了解，全國多個地區4月份樓市交易出現了反復。根據易居房地產研究院發布4月50城新房成交預測報告顯示，今年4月1日至4月18日，50城中有44個城市新房成交呈現了環比下降態勢，相當于近9成城市樓市交易行情要比3月份弱。

“出現月度的上下波動是正常的，但4月中上旬下降城市數量過多，但要重視二季度的住房交易行情。”嚴躍進表示，其中部分原因和3月下旬一些城市密集網簽有關系。從各城市售樓處等反饋的情況來看，4月份確實相比3月份熱度有所減弱。雖然房地產市場回暖的大趨勢并不改變，但確實要防范部分月份交易行情出現較大的波動。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾亦表示，近一段時間，隨著前期穩經濟大盤、穩定房地產政策效果持續顯現，各方信心加快恢復，房地產市場出現積極變化，交易活躍性有所上升。

根據央行數據顯示，房地產業中長期貸款增速呈上升態勢。3月末，房地產業中長期貸款增長6.4%，比上月末和上年末分別高0.7和2.4個百分點。一季度新增6536億元，同比多增3791億元。

房貸利率保持相對穩定快速上行可能性不大

房地產市場回暖，近期市場針對房貸利率是否上行的討論甚囂塵上。不過，業內人士普遍認為，房貸利率短期內快速上漲的可能性不大，不過還應區分來看。

王小嬙認為，4月沒有延續此前房地產市場熱度，因此房貸利率短期內不會上行。

東方金誠宏觀首席分析師王青認為，若二季度樓市回暖過程出現反復，未來不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調10-15個基點的可能。

招聯首席研究員董希淼亦認為，5年期以上LPR報價在未來仍有下降空間。房貸利率處于低位，對房地產市場的復蘇起到了促進作用。不僅可以引導市場預期，較低的貸款利率能促進購房者入場，還可以降低住房消費負擔，減輕購房人壓力。從整個房地產市場的表現看，一線城市的復蘇狀況比較明顯，但三四線城市較為脆弱，房地產市場的平穩健康發展需要繼續采取積極措施。在當前情況下，房貸利率應維持相對較低的水平，不宜過快退出。

不過，從今年3月份新建房商品房住宅銷售情況來看表現較好。國家統計局發布的70城相關數據中，僅有大連、包頭、丹東、牡丹江、泉州5地新建商品住宅銷售價格同比、環比仍有所下降。

而根據今年1月人民銀行、銀保監會發布的《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》通知顯示，按照1月5日發布的規定，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲的城市，應當自下一個季度起恢復首套房貸款利率下限。

董希淼表示，該規范比較明確，因此新房價格同比、環比出現連續3個月上漲的城市，應當按照規定上調房貸利率。符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個，新發放貸款利率出現比較明顯的下降，說明地方政府和金融部門在過去用足、用好了該項政策，該政策也發揮了積極作用。

此外，董希淼還表示，對房貸利率應區別對待。首套房貸利率處于歷史相對較低的水平，但二套房房貸利率依然相對較高，未來在支持改善性住房需求上還有很多空間，比如，在一些城市可以考慮階段性下調二套房房貸利率的下限。

新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯?陳莉 校對?柳寶慶

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