周末本來(lái)不想卷，但是這個(gè)東西實(shí)在太太太重要了，一出來(lái)就在我朋友圈反復(fù)刷屏。

思來(lái)想去，還是有必要趕篇文章跟大家說(shuō)一說(shuō)。

首先要告訴大家的是，這個(gè)批復(fù)，刊登在《人民法院報(bào)》的“要聞”版，文件號(hào)用的是【法釋】。

(資料圖片)

這種對(duì)某個(gè)問(wèn)題的法律適用所作的批復(fù)，效力等級(jí)等同于司法解釋。

不，應(yīng)該說(shuō)它就是司法解釋?zhuān)梢灾苯訉?duì)法官裁判活動(dòng)產(chǎn)生拘束力。

大家品品這個(gè)重要性。

而內(nèi)容，就更重磅了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，買(mǎi)到爛尾樓的消費(fèi)者有救了。

01 爛尾樓上的權(quán)利打架

大家都知道我們買(mǎi)房的按揭貸款過(guò)程。

大家給開(kāi)發(fā)商付首付，開(kāi)發(fā)商把還在建的房子所有權(quán)給你，你拿著房屋所有權(quán)找到銀行，設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)，說(shuō)我抵押這個(gè)房子跟你借錢(qián)，還本付息，如果斷貸，房子歸你。抵押權(quán)設(shè)立好，銀行就把這套房的尾款放給開(kāi)發(fā)商，你就一邊給銀行還貸，一邊等著交房，萬(wàn)事大吉。

（這里只是講清楚三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，實(shí)際操作不用這么復(fù)雜，購(gòu)房者在售樓處簽幾個(gè)字就能完成這一套手續(xù)。）

這個(gè)過(guò)程中大家可以看到，開(kāi)發(fā)商用一個(gè)可能剛建了兩層的樓盤(pán)，從消費(fèi)者手里摟到了首付，從銀行那里搞到了尾款，同時(shí)，只用給建設(shè)工程承包人支付為數(shù)不多的工程進(jìn)度款。

在房子正式建成交付前的這個(gè)窗口期，開(kāi)發(fā)商手里短期內(nèi)就聚集了大量資金。

只要房子不滯銷(xiāo)，只要房子還漲價(jià)，他就可以拿這筆錢(qián)馬不停蹄地繼續(xù)買(mǎi)地建樓，用上面的模式錢(qián)滾錢(qián)。

這個(gè)玩法無(wú)比暴利，這二三十年里，房地產(chǎn)不可思議的暴富神話(huà)，就是這么來(lái)滴。

不過(guò)大家也都知道，高利潤(rùn)的背后往往是高風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商這樣一層杠桿一層杠桿加下去，暴利是有了，但只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)出岔子，整個(gè)資金鏈會(huì)像多米諾骨牌一樣接連崩盤(pán)，在建的一系列工程嘩啦啦全部停擺。

無(wú)法交房，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商違約。理論上，消費(fèi)者可以主張解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該還錢(qián)或交樓。

而深陷債務(wù)的開(kāi)發(fā)商自然是：要錢(qián)沒(méi)有，要樓一棟。喏，爛尾的那種。

我們看到的絕大多數(shù)爛尾樓，就是這么產(chǎn)生的。

此時(shí)此刻，這個(gè)爛尾工程上，最主要的權(quán)利，就是前面說(shuō)過(guò)的三層。

第一層，來(lái)自消費(fèi)者，我們有商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要么交房，要么退錢(qián)。

第二層，來(lái)自銀行，他會(huì)說(shuō)，退了錢(qián)肯定要先給銀行呀，因?yàn)槟阆M(fèi)者把房子抵押給我了呀

第三層，來(lái)自建設(shè)工程承包人，畢竟這個(gè)房子實(shí)際是我建的，苦活累活都是我干的，物料人工都是我墊的，發(fā)商把大頭利潤(rùn)吃掉了，還我一個(gè)成本錢(qián)不過(guò)分吧？

02? 權(quán)利打架了怎么辦？

這三重權(quán)利打架的時(shí)候，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，承包人可以把工程折價(jià)，也可以走司法拍賣(mài)。

但一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)工程走到爛尾這一步，基本都找不到人接盤(pán)。折價(jià)和拍賣(mài)的錢(qián)，十分有限，壓根不夠還清所有債權(quán)人。

那么這個(gè)時(shí)候，承包人就可以?xún)?yōu)先從這筆錢(qián)中，拿走自己的這份兒。這個(gè)權(quán)利，就叫建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

這么規(guī)定，主要原因是，在開(kāi)發(fā)商，也就是發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款中，有些相當(dāng)一部分是包工頭應(yīng)當(dāng)支付給農(nóng)民工的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用。農(nóng)民工作為社會(huì)弱勢(shì)群體，他們的權(quán)益到哪里都應(yīng)該給予優(yōu)先保障，這沒(méi)得說(shuō)。

然而，承包人拿走了自己這份兒之后，緊接著，銀行就會(huì)跳出來(lái)，說(shuō)我也要行使我的抵押權(quán)，拿走屬于我的那份兒。

如果說(shuō)承包人分完，還能剩點(diǎn)兒肉，那銀行分完，就連渣都不剩了。

消費(fèi)者，掏空六個(gè)錢(qián)包負(fù)了首付，抵押30年青春背了貸款，雖然跟銀行解了抵押能少還點(diǎn)兒，可最后，終究是房財(cái)兩空。

當(dāng)然，以前經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)候，這只是偶爾出現(xiàn)的個(gè)別現(xiàn)象。

可這兩年，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，各地爛尾樓事件頻發(fā)，到去年達(dá)到巔峰。

其中，尤其以這次申請(qǐng)批復(fù)的這個(gè)省份，情況最為嚴(yán)峻。（不說(shuō)是誰(shuí)了，大家看本賬號(hào)IP屬地即可。）

一開(kāi)始，大家還咬咬牙期待著要么交房要么退錢(qián)，后面直接喪失希望，開(kāi)始大規(guī)模地強(qiáng)制停貸——爺擺了，愛(ài)咋咋地吧。

這里不展開(kāi)，大家感興趣可以查查去年的法拍房和失信執(zhí)行人數(shù)據(jù)。

而這么做，會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)——銀行不良率上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條，甚至影響到宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

眼看再不出手，矛盾就要激化到不可調(diào)和的地步——最高法的這個(gè)批復(fù)，來(lái)了。

03 最高法的批復(fù)亮點(diǎn)在哪？

主要內(nèi)容，一句話(huà)——你建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)也好，銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)也好，都是給我往后稍一稍，以后從爛尾樓里榨出錢(qián)來(lái)，消費(fèi)者先拿。

第二條，說(shuō)的是房子還能交付的情況下，以居住為目的購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者，只要在一審法庭辯論結(jié)束前付清全部購(gòu)房款，就可以?xún)?yōu)先請(qǐng)求交付房屋。

第三條，說(shuō)的是房屋不能交付，且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者相較于其他債權(quán)，可以?xún)?yōu)先從拍賣(mài)的爛尾樓盤(pán)里拿走屬于自己的那份。

說(shuō)實(shí)話(huà)，我們看到這個(gè)批復(fù)，心情很復(fù)雜。

喜的是，該來(lái)的終于來(lái)了，爛尾樓受害者多少能松口氣了。

嘆的是，來(lái)的還是太晚了，多少普通人的命運(yùn)和人生軌跡，已經(jīng)被一個(gè)爛尾樓深深改變。

商品房消費(fèi)者的權(quán)利背后是居住權(quán)，而居住權(quán)背后是生存權(quán)。以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益都被開(kāi)發(fā)商和銀行卷走，風(fēng)險(xiǎn)卻都砸到處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者頭上。

此時(shí)此刻，我們是真心希望，這個(gè)批復(fù)精神能在以后的司法活動(dòng)中落實(shí)下去，改變這種不合理的權(quán)利義務(wù)分配格局。

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