深圳寫字樓市場? ? 梁寶欣/攝

(資料圖)

4月20日，在深圳從事寫字樓租賃業務的中介陳輝（化名）告訴《華夏時報》記者：“目前深圳寫字樓租賃市場還行，恢復得還是比較快，普遍會（比去年）好很多，兩三百平米的房源成交得比較多，主要是初創企業比較多，大面積的會少一點。”

第一太平戴維斯數據指出，2023年一季度深圳寫字樓整體市場租賃需求恢復進程仍較緩慢，全市凈吸納量環比下降55.0%，至5.4萬平米。2018年第一季度至2023年第一季度的平均凈吸納量為16.7萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。在租金方面，業主延續讓渡租金以迎合市場需求、應對市場競爭，租金指數環比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平米每月176.0元。

此外，與寫字樓市場表現一樣欠佳的，還有深圳零售物業市場，其一季度凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。凈吸納量為負，則表示當季新增租賃體量小于縮租及退租體量。

寫字樓凈吸納量環比下降5.5成

第一太平戴維斯數據指出，2023年第一季度，深圳甲級寫字樓物業市場無新增供應，全市總存量仍為1005.7萬平方米。一季度內，由于信息技術、金融及交通等行業的企業辦公物業租賃需求持續釋放，全市空置率因此環比下降0.5個百分點，至24.4%。但整體市場租賃需求恢復進程仍較緩慢，全市凈吸納量環比下降55.0%，至5.4萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。

在上述背景下，深圳甲級寫字樓業主延續讓渡租金以迎合市場需求、應對市場競爭，租金指數環比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平方米每月176.0元。

陳輝也向記者指出：“近幾個月，深圳寫字樓的租金算是平穩發展，不會說下調很多，主要是需求量大了，也不會說上浮很多，因為經濟再怎么復蘇，也沒有這么快，（業主）還是要考慮成本，租金高了沒人來租。”

2022年，深圳地區生產總值同比增長3.3%，至人民幣32387.7億元，增速分別高于全國、全省0.3及1.4個百分點。其中，第三產業增加值達人民幣19956.2億元，同比增長2.4%。而根據《深圳市政府工作報告》，2023年全年地區生產總值目標增長6%。

2023年4月18日，國家統計局發布一季度中國經濟數據。初步核算，2023年一季度國內生產總值284997億元，按不變價格計算，同比增長4.5%，比上年四季度環比增長2.2%。

此外，在深圳寫字樓交易市場方面，第一太平戴維斯指出，一季度投資者仍保持謹慎，業主加大降價力度，價格指數環比下降2.2%，同比下降9%。從各子市場價格指數對比來看，后海的價格指數同比降幅最大，同比下降11.4%至3.94萬元/平米，其次是福田中心區，同比下降9.6%至4.06萬元/平米。

同時，第一太平戴維斯預測，2023年深圳甲級寫字樓市場或再迎供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平米。其中，第二季度深圳市將迎來六個新項目入市，約為市場帶來41.0萬平米甲級寫字樓供應。隨著經濟活動的穩步恢復，源自信息技術、金融及專業服務行業的需求有望繼續增長并推動市場去化。

不過，第一太平戴維斯也分析稱，空前的新增供應體量將會致使深圳甲級寫字樓空置率結構性上升。而供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產表現，令平均租金延續下降趨勢。但隨著本地經濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。

對于深圳寫字樓租金的未來表現，陳輝則稍顯樂觀。在他看來，深圳寫字樓的租金肯定會漲的，但是不會在一個時間節點上突然每平米上漲幾十塊錢或者十幾塊錢，就是會慢慢漲。

零售物業市場一季度凈吸納量跌至歷史最低值

值得注意的是，一季度深圳零售物業市場，也表現得不盡人意。

第一太平戴維斯數據指出，一季度深圳零售物業市場凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。主要原因在于，季內新品牌的租賃需求仍恢復較緩，加之部分品牌陸續關閉經營欠佳門店，令多數項目錄得較大面積退租。

深圳零售物業市場? ?圖源：第一太平戴維斯

凈吸納量為負，則表示當季新增租賃體量小于縮租及退租體量。與此同時，多數商圈空置率均有上升，深圳市一季度商圈空置率隨之環比上升1.2個百分點，同比上升2.2個百分點，至9.4%。

雖說商圈空置率從環比、同比來看皆有所上升，不過第一太平戴維斯指出，多數業主秉持租金企穩的態度以運營項目，減少租金再度下探的議價空間。同時，少數優質項目因客流及營業額提升而小幅上調租金，令深圳平均租金環比企穩回升。截至季末，深圳平均租金錄得人民幣每平米每月578.6元，租金指數環比微升0.1%，但同比仍降2.6%。從子市場的表現來看，羅湖首層平均租金為874.3元/平米/月，位居深圳首位，其次是福田的617.4元/平米/月，排列第三的是南山，552.9元/平米/月。

第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟梁向《華夏時報》記者表示，羅湖區的商場首層平均租金高于福田、南山，有受到萬象城項目入市的影響。萬象城的租金拉高了整個羅湖區的商場平均租金。

第一太平戴維斯數據顯示，2023年第一季度，深圳萬象城（三期）開業，為深圳零售物業市場帶來3.0萬平米新增供應。季末，深圳零售物業市場總存量升至約658.0萬平米。

此外，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇也向記者表示:“2023年開年以來，深圳經濟穩步復蘇，商務活動逐步重啟，這為本地房地產市場發展注入積極信號。盡管第一季度寫字樓市場需求恢復進程較緩，零售市場凈吸納量再錄負值，一手住宅供應及成交面積均處低位，但隨著各項穩增長政策顯效發力，本地經濟及市場活躍度將加快復蘇，未來各板塊項目資產表現有望企穩回升。”

責任編輯：張蓓? 主編：張豫寧

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