王麗新

截至目前，今年多個(gè)城市首輪土拍已收官，土地市場(chǎng)企穩(wěn)回暖是大趨勢(shì)。以上海為例，近八成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，整體平均溢價(jià)率為7.3%；廣州有4宗交易達(dá)到封頂價(jià)，溢價(jià)率達(dá)15%；成都有3宗宅地熔斷成交，平均溢價(jià)率達(dá)14.46%。這些跡象預(yù)示土地市場(chǎng)已走出階段性“谷底”。

從樓市成交企穩(wěn)回升，到重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)回暖，表明房地產(chǎn)供需兩端的預(yù)期都在得到實(shí)質(zhì)性修復(fù)。其中，供應(yīng)土地成色、房企參與度和拿地策略都有一些新變化。

(資料圖片僅供參考)

一是多地政府拿出優(yōu)質(zhì)地塊入市。歷經(jīng)兩年調(diào)整，過(guò)去的拿地“大戶”因經(jīng)營(yíng)出險(xiǎn)或流動(dòng)性緊張已暫停拿地，有條件拿地的房企亦非常謹(jǐn)慎，多數(shù)企業(yè)抱著寧可錯(cuò)過(guò)也不拿錯(cuò)的心態(tài)。

縱觀今年土拍較熱城市的供地情況可知，分批次出讓控制供地?cái)?shù)量、將高質(zhì)量地塊擺上貨架、給開發(fā)商留出利潤(rùn)空間是突出特點(diǎn)。

與前幾年樓面價(jià)動(dòng)輒超過(guò)限售價(jià)的60%、還附加配建等條件相比，當(dāng)前的出讓條件要友好許多。比如，上海拍地對(duì)溢價(jià)進(jìn)行限制，達(dá)到上限后會(huì)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終由更接近均價(jià)的房企中標(biāo)。在這樣的規(guī)則下，很多企業(yè)愿意加入到博弈之中，很多中小房企也有所斬獲。

即便是底價(jià)或者低溢價(jià)率的地塊也能成交，已難見(jiàn)流拍現(xiàn)象。可以“穩(wěn)進(jìn)快出”的優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企爭(zhēng)相競(jìng)逐，土地市場(chǎng)自然就活躍起來(lái)了。

二是頭部房企正在加速回歸土拍市場(chǎng)。萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海等頭部房企在時(shí)隔3年后重回上海投資拿地，無(wú)疑是為上海乃至全國(guó)土地市場(chǎng)注入信心。

實(shí)際上，在上一波高價(jià)地頻現(xiàn)的熱潮中，不少房企包括部分頭部房企為了降低拿地成本，都曾調(diào)整過(guò)舉牌拿地與收并購(gòu)拿地的投資比例。今時(shí)已不同往日，在公開市場(chǎng)拿到的地塊資產(chǎn)干凈、風(fēng)險(xiǎn)低。若IRR（內(nèi)部收益率）能覆蓋，當(dāng)下正是現(xiàn)金流充裕房企補(bǔ)倉(cāng)的好機(jī)會(huì)。

當(dāng)下還是頭部房企資產(chǎn)換倉(cāng)的好時(shí)點(diǎn)。近期，多家頭部房企表示，會(huì)換倉(cāng)到核心城市、核心板塊。出清不確定性資產(chǎn)，置換韌性較強(qiáng)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可為未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展甚至向新商業(yè)模式轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備“高貨”，這已是房企掌舵人的共識(shí)。

三是停止拿地對(duì)房企銷售的負(fù)面影響漸顯，優(yōu)質(zhì)房企需要新增投資實(shí)現(xiàn)有序經(jīng)營(yíng)。眾所周知，經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。一部分以高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)取向的規(guī)模房企觸礁擱淺，進(jìn)入艱難的修復(fù)過(guò)程；而順利通過(guò)洗禮的優(yōu)質(zhì)房企，則重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

目前是房地產(chǎn)行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的節(jié)點(diǎn)，未來(lái)增量市場(chǎng)每年有10萬(wàn)億元銷售規(guī)模，仍蘊(yùn)藏著諸多機(jī)會(huì)。除了加快回流現(xiàn)金，有投資能力的房企應(yīng)抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)表，推動(dòng)持續(xù)發(fā)展。

展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)5月份和6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)“拿地-開發(fā)-銷售/經(jīng)營(yíng)-服務(wù)”的良性循環(huán)。

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