本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

今年的“金三銀四”，南京樓市整體呈現出穩健復蘇態勢。

(資料圖片)

據我愛我家統計數據，以新房市場為例，南京市新建商品住宅成交量3月超過7000套，創下近15個月來的新高。不過，進入4月以來，南京樓市成交量略有下滑。4月上半月，南京市新建商品房成交量為2696套。

《中國經營報》記者先后從龍湖天璞、晴翠府和建發·縵云等多個項目了解到，為進一步促進銷售、回籠資金，各項目正紛紛推出價格讓利政策。其中，多個項目的“裝修包”折扣力度已低至5折，而多個還未入市的新樓盤則取消了“裝修包”。

據了解，為進一步增加市場需求，提振樓市熱度，南京市此前出臺的《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》（以下簡稱“《暫行辦法》”）已開始正式實施。根據《暫行辦法》規定，南京市主城六區內國有土地上房屋征收項目可適用房票安置，江北新區和江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區亦可參照執行，政策執行有效期2年。

“隨著房票安置政策在南京全市鋪開，無疑當地為樓市注入了一劑‘強心針’。”一名熟悉南京市房地產市場的業內人士指出，南京市全面推行房票安置政策，可在短期內刺激當地房地產市場的購房需求。同時，該政策也有利于滿足拆遷戶多樣化的置業需求，減輕安置房建設壓力，從而進一步盤活南京樓市的存量市場，加快樓市去庫存力度。

一季度樓市量價齊升

無論是新房還是二手房市場，南京樓市在今年一季度、特別是傳統的“金三”旺季回暖明顯。

我愛我家統計數據顯示，2023年一季度，南京市新建商品住宅成交量為14855套（不含高淳區、溧水區），環比上升39.2%；成交總面積為179.8萬平方米，環比增加36.7%。

此外，2023年一季度，南京市新房市場成交總金額為586.14億元，環比增長40.3%；新房成交均價達32595元/平方米，環比上漲2.6%，高價段房源成交占比小幅增加。

從成交量走勢來看，2023年一季度，南京市新房市場成交量與2022年二季度基本持平，達到近3個季度來的高峰。其中，今年2～3月，南京市新房市場成交量連續兩個月呈環比上升趨勢，3月單月成交量超過7000套，更是創下了近15個月來的新高。

在新房市場成交量上升背后，南京樓市在“金三”的加推節奏也明顯加快。今年一季度，南京市新房住宅累計開盤次數達75次（不含高淳區、溧水區），其中，僅3月的開盤次數就達38次，占比超過一半。從板塊來看，江北地區開盤21次，占比28%，位列第一位；城南、城北開盤次數分別為17次、15次，分列第二三位。

值得注意的是，南京市新房市場成交的“主力軍”仍是改善型產品。今年一季度，南京新房市場在500萬元以上總價段的房源成交占比達23.6%。河西、南部新城和鼓樓濱江等改善型產品集中的板塊熱度較高。

“‘金三’已過，新房上市量、成交量均創下了近期新高。”我愛我家研究院分析認為，從市場指標數據來看，南京樓市在3月下旬的市場熱度已有所下滑，預計4月成交量將會出現小幅回落，但仍高于一二月。“市場成交主力仍是改善需求，板塊、品質是購房者的選擇前提。”

在二手房方面，克而瑞南京機構統計數據顯示，今年一季度，南京市二手房成交量達26604套，環比上升55.61%，同比上升69.74%，創下2022年三季度以來的成交量新高。其中，3月的成交量達12609套，已基本恢復到市場高峰期的水平；二手房市場成交均價為28793元/平方米，環比微降0.35%。

同樣增長的還有掛牌量和房客比。根據相關統計數據，今年一季度，南京市二手房市場新增掛牌量為29367套，環比上升39.1%；二手房房客比為1.16，環比增加了0.07；新增房源掛牌均價為34637元/平方米，環比微漲0.4%。

我愛我家研究院方面分析稱，從掛牌走勢來看，今年2～3月，南京市二手房房源增量均突破了1萬套，業主在價格方面的預期也有所提升。不過，市場新增客戶需求增速則相對平緩，也導致供求關系逐步擴大。“從3月下旬開始，南京市房地產市場有‘遇冷’趨勢，新增掛牌價、市場熱度等關鍵性指標也出現了明顯回落的情況。”

多個樓盤以價換量

“目前，項目給出的折扣力度很大，在售的1號樓特價房折扣最低為9.2折，折后均價約為3.3萬元/平方米。”4月19日，位于南京市江北核心區的龍湖天璞項目置業顧問李雪（化名）告訴記者。

這也是南京市新房市場以價換量的一個縮影。面對高開低走的“小陽春”，多個項目正試圖通過給出不同的折扣與優惠措施，吸引購房者的青睞。

據李雪介紹，龍湖天璞項目共有3棟小高層與高層，總計房源340套，主力戶型面積分別為113平方米和139平方米。項目于2022年下半年首次開盤，預計2024年6月底精裝修交付，最初的售價超過3.6萬元/平方米。

“項目搭配出售的‘裝修包’原價為3100元/平方米，目前的折后價格只需2000元/平方米。我們的‘裝修包’標準很高，成本就需要1850元/平方米，相當于只賺了些人工費。同時，‘裝修包’也不強制要求購買，可以說給予了購房者很大的讓利空間。”李雪進一步表示。

同樣位于江北核心區的晴翠府項目，原價為3100元/平方米的“裝修包”現在只需1600元/平方米，相當于打了5折。據了解，該項目毛坯限價約為3.5萬元/平方米，2022年包含“裝修包”的均價一度接近4萬元/平方米。如今，在項目優惠力度最大的A地塊，1～5層低樓層建面約112平方米的戶型單價最低只需3.2萬元/平方米。

根據南京市住房保障和房產局等多部門在2020年8月聯合發布的《關于進一步做好新建商品住房裝修工作的通知》，在全裝修商品住房實行價格備案的基礎上，為充分滿足購房人的品質化需求，房地產開發企業可提供升級裝修方案，供購房人根據自身需求在全裝修方案和升級裝修方案中自主選擇。上述規定還適用于“限房價、競地價”出讓地塊。

據了解，由于南京市核心板塊大部分區域執行“限價”政策，“裝修包”因此成為房企尋求利潤空間的主要手段。例如，位于河西板塊的海玥花園項目，“裝修包”價格達到5500元/平方米。

不過，目前南京市提供“裝修包”的新盤已開始大幅減少。“目前，我們項目已經確定不會再推‘裝修包’，但仍將以精裝修形式統一交付。”位于南京市河西板塊的建發·縵云項目置業顧問表示，項目主力戶型約為120平方米、140平方米和180平方米房源，房源總計475套，預計最早在5月首開。

此外，中天·云來、美都·星嶼熹、美都·星嶼熹和海信慧園等多個將在5月前后上市的新項目也都對外放出消息稱，將不再額外設置單獨的“裝修包”。

上述南京市房地產業內人士告訴記者，“裝修包”頻頻給出折扣乃至逐步取消，一方面是由于在2022年集中供地中很多地塊已經取消設置毛坯限價，給予了房企更多的自主定價權；另一方面，從成交數據來看，今年4月上半月，南京市新房市場僅成交2696套，4月想要追上“金三”的成績很難，因此房企也希望以價換量，促進資金回流。

房票安置或提振需求

4月18日，南京市將房票安置政策擴展到了主城六區，這也讓南京市成為目前全域實施房票安置政策的最高能級城市之一。

據了解，早在2022年6月，南京市溧水區便開始全面推行房票安置政策；當年11月，同處江北地區的六合區和浦口區也相繼跟進執行房票安置政策。該政策對于加速存量房源去化起到了一定的積極作用。

《暫行辦法》指出，被征收人收到房票后，需在12個月內使用。購房成交價格不超過房票票面金額的，新購房屋免征契稅，房票余額可以向區房屋征收部門申請現金兌付。

另據《暫行辦法》規定，被征收人持房票購買南京市孟北、百水、綠洲三個片區的安置房，可在申購優惠幅度的基礎上再獲得房票面額使用部分最多10%的購房獎勵；購買商品房的，給予被征收人房票面額使用部分不超過5%的購房獎勵。

對此，南京市上述房地產業內人士直言，推行房票安置政策，在很大程度上能減少棚改安置流程，給居民帶來實實在在的便利。與直接發放安置補償款的貨幣化安置政策相比，房票安置融合了優惠鼓勵政策，可促進區域商品房銷售去化，盤活區域樓市的流通性。“在釋放大量房票后，預計將刺激南京市改善型房源的住房消費需求。”

“房票安置政策始于2014年，在上一輪棚改中，三四線城市曾廣泛運用，在去庫存方面展現出較好的效果。”中指研究院研報分析稱，整體來看，在當前房地產市場下行階段，房票安置是一種可以緩解地方政府財政短期集中支出，同時定向將資金導入本地房地產市場的去庫存方式，對房地產市場的企穩回升有一定幫助。但由于棚改規模持續縮減，房票安置難以大規模長期開展，被征收人的參與度或有限。

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