作者：子非魚

?01 | 杭州樓市熄火

(相關資料圖)

當下樓市，如同夏夜中的螢火蟲，忽明忽暗。明的時候，也只能照亮一個小角落，而暗的時候，則漆黑一片。

4月份，無疑是暗黑時刻。機構披露的數據顯示，剛過去的4月份熱點城市的新房與二手房再次進入轉跌。

廣州11個區二手房全線下跌。

深圳的二手房4月份過戶量環比下跌了19%，下轄的11個區，大鵬新區環比增長較猛，鹽田略微正增長，其余全部下滑。

武漢新房4月份環比近乎腰斬。

制圖：城市財經；數據：武漢住建局

在4月份發布兩個救市大招的杭州，也沒有躲不過大周期的帶動，樓市在4月份新房與二手房，出現了全面下滑。

截至4月30日，杭州4月份累計成交二手房7264套。同3月份10213套的成交量相比，跌幅約28.8%。

新房方面，根據克而瑞披露的數據顯示，下降幅度更大，成交面積環比下降了30%。

要知道：

第一，這可是在二手房大規模降價讓利之下發生的。

諸葛找房數據研究中心披露，熱點城市二手房掛牌房源中，有86%以上在降價。杭州的降價房源規模亦是如此。

可見，降價也賣不動。當然，主要是因為降得不夠狠，不痛不癢而已。

第二，這可是在4月份出臺了兩個救市大招的背景下發生的。

3月份，杭州放松了錢塘區的限購，非戶籍人口1個月社保即可購房。自此杭州的限購圈在一步步收縮，外圍區基本都不再限購。

同時，4月中旬杭州降低了落戶門檻，將市區的落戶門檻由本科降至專科，并全面放開了桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）城鎮落戶條件。

戶籍是限購的鑰匙，降低落戶門檻，便是放松限購。

饒是如此，也沒能阻止杭州樓市轉向。

02 | 負債率太高

正如我在之前的文章中所說，4月份樓市轉向，不是某個城市個別現象，而是整體現象，那就得從宏觀層面上找原因。

最主要的原因，是因為此前受口罩因素而被壓抑的需求，在一季度集中釋放，造就了一季度的小高潮，但這些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由于收入和就業復蘇并不順暢，并沒有形成，于是便出現了熱點城市樓市成交量集體青黃不接、后繼乏力的現象。

除了共同因素外，杭州還有其特殊因素，民眾的杠桿率太高了，位居全國各城市第一位。

2022年年末，杭州住戶貸款（基本是房貸）24531億元，公積金貸款1676.1億元，兩者合計2.62萬億元。

這一數值與杭州的GDP之比為139.7%，也即杭州居民的杠桿率，也即居民的負債表高達139.7%，位居全國第一位。

換句話說，杭州是買房最激進的城市，但由于房價太高，需要背負的貸款太多，讓杭州的購房者，背負著沉甸甸的貸款。

居民負債表如此高，這可都是有實力購房的人群的負債表。他們是杭州樓市的中流砥柱，他們的負債表如此高，杠桿已經拉滿，還有多少家底可以掏出來用于買房？

在有錢人的杠桿被拉滿的背景下，只能寄托新增的需求來幫助杭州去庫存。

但是杭州高企的房價形成的天塹，讓大多數人口有心無力。

我們都知道杭州繁華富庶，藏富于民是浙江的底色，按照杭州市公布數據，2022年，杭州住戶存款為19814億元，平均下來每個杭州人在銀行存了16萬元，這一數值位居內地第三，僅次于上海、北京。

但是在二八法則之下，富裕永遠只是少數人。

北京師范大學中國收入分配研究院披露的一組調研數據顯示，2019年，人均月收入在1萬以上的家庭占比只有0.61%。

另外一組數據顯示，中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個一線城市年收入超百萬的人數合計不超過50萬，要知道四大一線城市的總人口8300萬。

可見，在北上廣深杭這種房價超高的城市中，買得起房的是極少數，買不起的才是大多數。

正因為大多數人的收入不濟，所以一個拿著杭州平均收入的人，一年不吃不喝只能買得起3.24平米的房子，想要買一套標準大小的100平米的房子，需要不吃不喝31年。

如果算上各種其他開銷，時間需要翻一倍才行。

像北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、南京這類房價超高的城市，房價建立起來的鴻溝，是普通人無法逾越的。

這些城市你說沒有需求嗎，當然不是，需求非常旺盛，誰不想在這些城市買一套房。但有需求沒有實力，只能是無效需求，空有一腔熱血而已。

03

房價沒有上漲的基礎

當下的樓市，面臨著很多尷尬局面。

一方面，這些依靠有錢人撐起來的高房價城市，由于杠桿被拉滿，已經買不動。有閑錢的富豪，現在也不敢亂入樓市。

另一方面，廣大需要買房的普通人，由于收入和就業復蘇遲緩，買不起，形成不了支撐力。

此外，還有幾個利空。在我昨天的文章中已經提到：

第一，人口見頂、城市化速率見頂。

2022年全國人口見頂轉向，人口減少了85萬人。反映在各城市身上，便是人口減少的城市越來越多。仍有人口增量的中心城市，增量也在降速換擋。

來源：國家統計局

第二，房屋供應過剩。

除了深圳、上海、北京等少數城市仍呈現供需矛盾外，大多數城市的房屋供應都嚴重過剩。

第三，收入和就業仍存在不確定性。

美國又加息了，歐美經濟仍在泥淖中掙扎，這會大大制約我們的出口。成為我們經濟復蘇的路上的不確定性。

開年至今，我們的工業利潤出現了跳水。總結下來就是一句話：收入與就業非但沒有復蘇，不確定性還在加大。

第四，思維改變。

日本當年的泡沫破滅，改變了日本一代人的思維。日本也自此進入了低欲望社會。

口罩三年，會否讓中國的年輕人也進入低欲望階段？還不好說，但從調查的消費習慣改變來看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠桿的方式去買房。

有此四大利空，全國90%以上的城市，在未來相當長一段時間里，都沒有談房價上漲的資格。

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