前幾年，杭州名校學區房曾是樓市的“硬通貨”，“只漲不跌”的神話裹挾著眾多購房者，或主動或被動地砸重金買下學區房。

然而，從2021年下半年開始，學區房走下神壇。最近，有網友在社交網絡平臺發帖稱，自己在2020年底頂峰接盤，買了一套西湖區求是小學分校學區房，如今不過兩年，這套買入成本500萬元的房子已經跌了100萬，堪稱“血虧”。

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該帖子引發眾多網友的共鳴。在評論里，大家紛紛感同身受曬出自己的學區房虧本賬：“我西湖區的房子從400萬元跌到300萬元”“我290萬元的老破小已經虧了80萬”“我2021年接盤學區房最高峰，現在跌了100萬，心碎”“我朋友在文鼎苑高點10.8萬元單價接的，現在房子單價7萬元不到”……

學區房價格普降背后有不少深層次原因，教育改革無疑是其中一個因素。

今年學區房成交旺季不旺

曾漲得最兇的如今跌得最猛

往年的三四月份，是杭州學區房成交旺季。但今年同期學區房成交卻波瀾不興。一位從業多年的資深中介經紀人說，今年主城區的老破小學區房量價齊跌，除了保俶塔實驗學校和賣魚橋小學之外，大多數學區房小區的成交套數都在個位數。

錢報美好生活研究院統計了近年來成交比較活躍的杭州“第一梯隊”和“第二梯隊”學區房，對比這些學區房在2021年上半年高峰期的成交均價和今年三四月份的成交均價，發現了一些明顯特征。

曾經漲得最兇的學區房，如今跌得也最猛。

2020年和2021年上半年，學區房最瘋狂的時候，頭部學區房小區屢屢爆出“天價”成交案例。比如學軍小學本部的文二新村，一度有房源成交單價超過14萬元。透明售房網的數據顯示，今年4月，文二新村成交均價為74513元/㎡，相比高峰期102075元/㎡的均價，跌去30%；同一學區的求智巷小區，今年4月成交均價70380元/㎡，比高峰期的112791元/㎡跌了約38%。

被稱為“孟母盤”的文鼎苑，2021年高峰期成交單價也屢屢超過12萬元，但今年4月，該小區的成交均價為62560元/㎡。前文所寫的那位單價10.8萬元接盤文鼎苑的朋友，如今房價跌去4萬元/㎡，心里肯定不是滋味。

教育改革持續推進

學區房概念逐漸弱化

潮新聞記者采訪了多位中介經紀人和買學區房的家長，以及教育行業的專業人士，大家普遍認為，杭州學區房概念弱化、價格回調，已是不爭的事實。其背后的深層次原因，或歸為三方面：一是近年來教育改革的努力開始顯現威力，二是買家對學區房的觀念和態度發生轉變，三是一些市場客觀因素對學區房的成交造成一定影響。其中教育公平化改革是最關鍵的。

一位教育行業的專業人士認為，這兩年杭州推出多項教育改革，包括公民同招、民轉公、集團化辦學、雙減等，這在很大程度上弱化了學區房概念。“這套教育公平化改革組合拳環環相扣，隨著雙減的落地、落實，讓小學階段不用那么雞娃，而集團化辦學后，滿城都是名校學區房。”他說。

長年工作于長壽橋、安吉路一帶的資深學區房中介阿南（化名）說，近一年明顯感覺到來看房的家長更淡定了，慢慢看、慢慢挑的多了，不像以前，一套學區房出來，幾家人搶著買。

10年前，徐露（化名）為了讓女兒讀長壽橋小學本部，在孩兒巷附近買了一套老破小，一家人擠在50多㎡的小房子里，一住多年。后來，隨著長壽橋岳帥校區的投入使用，徐露發現原先女兒班上的老師不僅會在本部上課，也會去分校教學。這意味著，住在文暉次新小區大房子里，一樣可以享受長壽橋本部的師資教學。

不只長壽橋小學，西湖區學軍小學、求是小學、保俶塔實驗學校等，都在杭有多所分校，部分本部與分校之間師資共享。

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“90后”家長成買房主力

不愿為了孩子將就住老破小

除了教育改革讓很多家長不再對學區房有執念，當90后家長成為買房主力，他們的居住理念也開始影響到學區房市場。

去年，孩兒巷那套學區房完成使命后，徐露就打算把它賣掉。可房子掛了大半年，一直賣不掉。

“現在的年輕人，買房觀念和我們這代人完全不一樣。90后成了學區房的主流買家，他們本身成長在物質較為豐裕的年代，對生活品質要求較高，這些家長大多不愿為了小孩讀書，將就住老破小。”在接觸完幾個看房客戶之后，徐璐有了這樣的感慨。

方芳始終記得幾年前去看文三街本部一套學區房時的情景，“沒有電梯，樓道里堆滿雜物，擠得腳都不知道往哪里踩，當時我就打了退堂鼓。”

不只老破小學區房在市場上逐漸落寞，哪怕一些房齡相對新、曾經人人追捧的熱門學區房，如今也會被高要求的90后們“嫌棄”。

濱江區的熱門學區房東方郡，2021年上半年最高點時能賣到6.5萬~7萬元/㎡，但近期成交價降到了5.6萬/㎡左右。一位濱江區資深學區房中介告訴記者，東方郡戶型老了，89㎡的房子大多只有兩房，很多客戶不喜歡。“如今像御濱府這樣的次新房更受歡迎，最近剛成交一套12樓的101㎡三房戶型，總價700萬元左右。”

其實，從杭州學區房這兩年的價格對比中也可以看到，學區房里價格跌得多的，主要還是市中心老小區。像南星橋板塊的勝利小學新城校區和勝利實驗小學的學區房，價格仍然堅挺。有業內人士表示，南星橋板塊價格堅挺，更重要的是地段和豪宅屬性，“學區”價值在其總價中可能僅占一兩成。而一些老破小學區房，“學區”價值占比高達60%以上。

學區房不是必需品

退一步也可以海闊天空

在中介經紀人看來，除了教育改革和買家觀念轉變之外，學區房不再火爆，還有一些市場客觀因素的影響。

一位西湖區資深學區房中介說，最近幾年，很多人收入受影響，買房也變得更謹慎、更保守。“以前很多買家雖然預算也不一定很充足，但因為對未來收入預期比較樂觀，往往咬咬牙買下學區房。而今年手頭不少看學區房的客戶，如果房價跟房東那邊談不下來，立馬放棄。”

另一位資深經紀人則表示，市中心幾個學區連續幾年生源爆表，有家長擔心買入后不一定能入學，這也對老破小學區房的成交量有影響，久而久之，價格就降下來了。

一位購房者說，房子可能是必需品，但學區房不是必需品，現在網絡教育那么發達，很多名師在網絡平臺開課講解，住品質好、年代新的普通學區房一樣可以海闊天空。

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