文|凱風(fēng)

(相關(guān)資料圖)

人口崩盤后，房地產(chǎn)也撐不住了。

01

在全球房地產(chǎn)市場，有幾個神話一直深入人心。

“首爾永遠漲”，就是其中之一。

過去幾年，韓國是全球房價漲幅最猛的國家之一，作為首都的首爾房價更是躍居世界第二高。

然而，高處不勝寒，去年開始，韓國房價開啟了“跳樓”模式。

據(jù)《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

在首爾，部分公寓價格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。一時之間，無數(shù)人高位站崗。

自此，韓國房價連續(xù)第11個月下降，創(chuàng)下了2008年金融危機以來的新紀(jì)錄。

在此之前，韓國房價剛剛創(chuàng)下歷史新高，無數(shù)人涌入房地產(chǎn)市場，在“首爾永遠漲”的信念支撐下，瘋狂加杠桿。

據(jù)統(tǒng)計，2022年首爾中心區(qū)域房價超過15萬元人民幣，僅次于香港，位居全球第二；外圍區(qū)域超過7萬元人民幣，位居全球第三。

房價居高不下不是問題，問題是這個價格是在短短幾年暴漲而來。

2016年以來，韓國房價整體上漲80%以上，而疫情最嚴(yán)重的2020年到2021年，韓國各地房價普遍上漲40%以上，首爾房價翻倍的更是比比皆是。

如今，神話開始破滅。

“再也不想買房了”，向來有全球“卷”王之稱的韓國人如此感慨。

02

韓國房價崩盤的第一大導(dǎo)火索，是經(jīng)濟的至暗時刻。

韓國向來有“全球經(jīng)濟金絲雀”之稱。金絲雀，原本是過去煤礦的標(biāo)配，對瓦斯極其敏感，一旦金絲雀不再歌唱，就意味著危險即將降臨。

韓國因其產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴全球外貿(mào)市場，對國際環(huán)境極其敏感，因此成了全球經(jīng)濟的風(fēng)向標(biāo)，“金絲雀”之名由此而生。

如今，金絲雀開始躁動不安了。

去年至今，韓國出口連續(xù)8個月負增長，創(chuàng)下了14個月的貿(mào)易逆差，為史上第二長，僅次于1997年前后。

韓國雖然面積不大、人口不多，但卻是不折不扣的制造大國和外貿(mào)大國，出口額排在全球第六。

與其他制造大國一樣，除了為數(shù)不多的幾次危機期間，韓國外貿(mào)一直都是順差態(tài)勢，貿(mào)易逆差的出現(xiàn)，不只是一國一地的危機，更是全球危機的冰山一角。

韓國外貿(mào)下行背后，核心原因是全球經(jīng)濟衰退的風(fēng)險有增無減，而作為主力的半導(dǎo)體出口大幅暴跌，從而對經(jīng)濟形成明顯拖累。

韓國央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度韓國GDP環(huán)比增長 0.3%，按年率增長0.8%，勉強避免了衰退。

基于外貿(mào)下行的不確定性，IMF將韓國GDP增速預(yù)期下調(diào)到1.5%，與周邊亞洲國家在后疫情時代的經(jīng)濟復(fù)蘇形成鮮明對比。

外貿(mào)是韓國經(jīng)濟最大的馬車之一，無數(shù)國民的收入都與之息息相關(guān)，進而波及到房地產(chǎn)市場。

03

第二大導(dǎo)火索，是人口崩盤。

“韓國有可能成為全球首個消失的國家”，2006年人口學(xué)家發(fā)出的這則預(yù)言，正在變成現(xiàn)實。

前不久，韓國公布2022年人口數(shù)據(jù)，總和生育率下降到0.78，創(chuàng)有記錄以來新低，在經(jīng)合國家排名倒數(shù)第一。

這不是韓國生育率首次破1。統(tǒng)計顯示，韓國生育率已經(jīng)連續(xù)5年低于1，按照悲觀預(yù)期，韓國總和生育率恐將在2025年降至0.61。

眾所周知，一個國家，總和生育率達到2.1以上，才能保證世代更替水平。生育率腰斬到1以下，意味著總?cè)丝趯粩嘞陆怠?/p>

目前，韓國人口已經(jīng)連續(xù)3年下降，成為亞洲繼日本之后人口連續(xù)減少的國家。

事實上，韓國目前人口 “消失危險地區(qū)”已多達108個，接近全國市郡區(qū)的一半。預(yù)計到2070年，總?cè)丝诨驅(qū)?100多萬人減少到3766萬。

據(jù)韓國教育部門最新數(shù)據(jù)，因低生育率導(dǎo)致學(xué)齡人口減少，截至2020年，韓國遭廢棄空置的中小學(xué)校累計達到1400多所。

人口是房地產(chǎn)的長期之錨。沒有足夠多的人口，尤其是年輕人來支撐，高房價很難得以維持。

就此而言，房價崩盤，不過是人口崩潰的副產(chǎn)品。

04

第三大導(dǎo)火索，是全球大加息。

全球十次危機，九次地產(chǎn)，而每一次地產(chǎn)崩潰都跟貨幣收緊和加息直接相關(guān)。

疫情之初的全球大放水，造就了幾乎所有國家的房價暴漲；然而，隨之而來的大加息，又快速刺破了房地產(chǎn)泡沫。

去年以來，美國已經(jīng)連續(xù)10次加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從最低的零利率攀升到如今的5-5.25%。

作為國際貨幣，每一次美聯(lián)儲加息之際，就是新興市場動蕩之時。斯里蘭卡等國的債務(wù)危機、土耳其等國的超級通脹、就連美國自身的銀行業(yè)危機都成了典型例證。

由于世界經(jīng)濟與美國深度捆綁，為了減少資本外流，只要美國加息，無論基本面如何，一般國家都只能跟著捆綁上戰(zhàn)車。

韓國就是如此。短短一年時間，韓國基準(zhǔn)利率從0.5%上升到3.5%，這成了房價暴跌的直接導(dǎo)火索。

不只是韓國，受全球加息周期影響，從美國到歐洲再到亞洲，多個國家房價都出現(xiàn)回落乃至大跌。

IMF發(fā)出預(yù)警，2023年，受部分亞洲國家的經(jīng)濟下行風(fēng)險增加及加息等因素拖累，房價料急挫5-20%。

韓國，不過是“大漲大跌”最突出的一個。

05

第四大導(dǎo)火索，是難以支撐的居民債務(wù)。

在韓國，家庭財富與房地產(chǎn)可謂深度捆綁，超過70%的財富都集中在房子上。

據(jù)韓國央行和統(tǒng)計廳發(fā)布的數(shù)據(jù)2021年韓國每戶家庭的平均凈資產(chǎn)為5.45億韓元（約合人民幣281萬元），其中住房和不動產(chǎn)占比高達75.3%。

財富集中在房子身上，債務(wù)自然也以房地產(chǎn)貸款為主，房價暴漲，迅速推高了韓國全體國民的債務(wù)水平。

根據(jù)國際金融研究所（IIF）發(fā)布的報告，韓國2022年家庭債務(wù)占GDP的比重高達104.3%，位居亞洲國家之首。

與之對比，發(fā)達國家平均居民杠桿率為75%，而發(fā)展中經(jīng)濟體普遍低于50%。

居民杠桿率居高不下，不僅嚴(yán)重擠壓了消費空間，而且限制了繼續(xù)加杠桿的可能。

更關(guān)鍵的是，家庭財富都集中在房子上，而債務(wù)也都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，一旦房價出現(xiàn)大幅波動，將會引發(fā)巨大的債務(wù)風(fēng)險。

06

韓國，是全球最卷的國家之一。

位于首爾的《朝鮮日報》曾分析稱，就業(yè)、房子和教育是韓國年輕人的三大壓力來源，也是讓他們遠離約會、婚姻與生育的“幕后推手”。

在網(wǎng)上，有人總結(jié)了典型韓國人的一生：

從幼兒園開始，一路上著各種補習(xí)班，通過地域競爭模式最終進入名校，畢業(yè)后去爭奪各大財團提供的為數(shù)不多的高收入崗位，承受著連年上漲的房價，面對不足的養(yǎng)老金，直到65歲仍舊“退而難休”，不得不繼續(xù)工作補貼家用。

然而，卷到極致，就是卷無可卷。

早在30年前，日本人就率先示范了“躺平社會”，經(jīng)濟陷入“失落的30年”而難以重振。

如今，韓國房價和人口的反噬也已開始，會不會成為下一個“躺平式”國家？

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