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(資料圖片僅供參考)

前不久朋友圈有刷到圖片，龍華區書香門第上河坊與龍悅居的價格信息與21年進行對比。

書香門第上河坊從9.9萬元/㎡跌倒6.8萬元/㎡，下跌了31.3%。龍悅居四期從11.4萬元/㎡下跌到7.3萬元/㎡，共下跌36%。

兩樓盤都是屬于深圳外國語學校（龍華分校）的學區，如今報價均低于政府參考價。

兩年的時間過去了，說是樓市最黑暗的兩年毫不夸張。

深圳市場的疲態，很大一部分原因與重點人群的收入下降有關。目前，深圳金融行業迎來一波“降薪潮”。多位就職于基金、證券的高凈值人士向筆者表示，這次降薪可謂“史無前例”。

此外，深圳樓市預期在減弱。隨著依附在住房之上的各種城市資源如學區房，隨著教育均等化，以及人口持續增長、城市化發展紅利等逐漸退去，深圳房價持續上漲預期已被打破，原先支撐樓市火爆的發展邏輯已不復存在。

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已有多個名校樓盤跌回2019年的水平

（1）南山實驗教育集團麒麟中學的前海華庭。2019年的成交均價是10.83萬元/㎡，2022年的成交均價是9.85萬元/㎡，不僅跌回2019年，甚至比當時還要下跌9%。

（2）深圳實驗學校初中部的群星廣場。該樓盤在2019年的成交均價是9.28萬元/㎡，2022年的成交均價是9.11萬元/㎡，下跌1.9%。

（3）深圳中學的典雅居。在2019年時成交均價為9.10萬元/㎡，2022年的成交均價為9.00萬元/平米，下跌1%。

其次還有寶安中學大學區的靈芝新村、深圳中學的嘉多利花園、麒麟中學的陽光荔景，雖然沒有比2019年價格更低，但是漲幅也只在6%-8%之間。

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學區房神話不再

在此前的推送中，我們就整理過深圳前十名學區樓盤近一年半的掛盤均價變化情況。

結果是十個學區，最高跌幅了20.7%，最低跌幅也有10%。

掛盤均價本就是業主對房屋信心度的一個標尺。

如今，隨著學區房價與普通房價的差距逐漸縮小，深圳的頂級學區也已經被落下了神壇。

從2021年中央政治局會議中首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”后，全國許多城市都針對學區房推進了相關政策。

深圳采用了大學區制招生和管理辦學模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。北京也早已開展了大面積的干部教師輪崗制。

用輪崗打破炒作學區房的根本邏輯，未來已幾乎不可能再出現學區房的瘋狂時代。

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深圳樓市的未來依靠中產階層

十幾年前，深圳購房者可謂是全國最愛加杠桿購房的一波主流人群。那時，深圳人手上有余錢買房，選擇的不是“高首付、低月供”，而是琢磨著如何能“低首付、買兩套”。

目前，這部分喜歡用杠桿購房的人群開始退場。一方面是高凈值人群主動降低了資產筐中的“房產配置”內容，另一方面是之前的高收入行業經過一輪洗牌失去了加杠桿能力。2022年，深圳更是迎來一場史無前例的“提前還貸”潮。

相比北上廣其他一線城市，深圳是一個創業型的年輕城市，人口結構有三大顯著特征；一是創業氛圍下，誕生了一批新興富豪群體；二是中產力量數量少，相對弱小；三是絕大部分人口(超過千萬)都是基層打工人。

中產人群較少，社會人口的“腰部力量”不足，深圳形成一個啞鈴型與金字塔型疊加的人口結構。

未來，深圳需要逐步夯實中產階層，讓“腰部力量”強健起來，樓市才有持久發展的內生動力。

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