深圳南山城中村喜入“保租房”陣營，為何卻出現周邊租金上漲，租戶焦慮？

深圳南山區白芒村統租改造標語。 梁寶欣/攝

近日，深圳南山區白芒村統租事情在網絡引起熱議。據網友透露，因白芒村的房子被統租，很多房東要求租客在6月底之前搬離。

為此，《華夏時報》記者于6月1日走訪南山區白芒村，村里不少租客向記者表示，統租事項影響到孩子上學，同時也帶來生活成本上升，最為直接的是房租上漲。

(資料圖)

此外，據記者向白芒村綜合整治項目現場指揮部辦公室工作人員了解，此次統租屬于政府保障性租賃住房的一種，統租之后搬回來租金漲幅并不高，漲幅可能不會超過10%。

統租是什么？白芒村租客學位問題如何解決？為什么城中村改造成保障性租賃住房之后反而租金上漲了？

或影響租客孩子上學

6月1日，《華夏時報》記者走訪南山區白芒村時發現，不少樓體懸掛著“同心協力促統租，共建美好新白芒”“統租改造共建共創共享，活力環境宜居宜業宜商”等標語。

深圳南山區白芒村統租改造標語。 梁寶欣/攝

那統租是什么？

某房企負責城中村改造項目的負責人曾公開介紹，統租運營治理模式是引入政府、股份合作公司之外的第三方社會企業，屬于創新型的“城中村”綜合治理與運營管理模式。該模式由各街道辦指導；由村股份合作公司確定合作運營企業；由運營企業以市場化的方式與股份合作公司或村民開展整村或部分房屋租賃談判，房屋結構鑒定、裝修改造、消防設施改造等程序后，進行統一租賃經營和物業管理，并將部分改造后的房屋納入南山區人才保障房系統，同時由運營企業作為責任主體承擔城中村綜合治理等責任。

記者也在南山區白芒村綜合整治項目現場指揮部辦公室的公告欄前看到《關于公布南山區白芒村綜合整治項目簽約、騰空交付期限的通告》，該通告明確指出，為保障白芒村綜合整治項目清統租工作的順利開展，維護統租對象的相關權益，根據相關規定，簽約獎勵截止日期為2023年6月30日（含當日），騰空交付獎勵截止日期為2023年9月10日（含當日）。

《關于公布南山區白芒村綜合整治項目簽約、騰空交付期限的通告》 梁寶欣/攝

“維護統租對象的相關權益”，那租客的權益和生活有受到影響嗎？據記者了解，白芒村是深圳南山西麗片區有名的城中村，住著不少租客。

6月1日，多年居住在白芒村的租客駱先生接受記者采訪時表示，白芒村統租給他帶來了兩方面的影響，一是房租上去了，生活成本提高了；二是家里孩子上學的學位問題。

“其實對于普通單身族來說，影響不大，但對于我們已經成家，并且孩子跟父母來這邊上學的人來說，那影響是非常大。我們在這邊租住很多年，主要是因為村里面有個白芒小學。一旦統租，那么可能要幾個月的（時間來）清空，特別是這個時段剛好是升學的階段，（要是）不住在這里，那么居住登記信息就不在白芒村，就申請不到白芒小學的學位或者是初中對應白芒這片區的初中學位，這一點影響才是非常大的。”駱先生說。

同樣，租住在白芒村多年的王女士也向記者表示，統租影響到自家孩子上學。王女士說：“我小孩今年申請不了（學校），因為他9月10號（出生的）。我們一直是在那里，立馬要我搬，搬完了之后影響明年上學。（孩子）去哪里上學？”

王女士進一步提到，涉及到讀書的問題，相關部門至少要提前通知或者發個公告出來說有可能要改。“突然一下就是說，半個月之內，6月15號之前要搬出去。我們初中申報（學位）的都沒申報完。”

白芒村 梁寶欣/攝

對于租客的搬遷時間，白芒村綜合整治項目工作人員向《華夏時報》記者表示，如果租客現在想搬的話是可以搬，要是說想要三個月內搬，其實也是可以的。最遲就是今年年底之前搬。“至于房東讓房客現在退租，只能說是業主他們自己的一個方式。我們這邊就是沒有辦法去強迫業主做些什么，我們就是可能會盡量協調一下。”該工作人員說道。

值得一提的是，就在王女士接受記者采訪的時候，也有很多白芒村的租客都圍過來向記者訴說統租影響到家里孩子上學。

其中有一位租客還這樣提到：“這里有1000多個學生，1000多個學生就涉及到1000多戶家庭。人家好不容易搞了個學位，讀書的問題怎么解決。還有一點，你把他（租客）趕走了，人家接送孩子成本就高了。”

此外，記者留意到，近期有網友在人民網“領導留言板”上發布了一些咨詢求助。

截圖自人民網網站

那租客孩子學位等問題如何解決，記者于6月1日晚走訪白芒村綜合整治項目現場指揮部并提出采訪的需求，相關工作人員對記者表示，“學位的問題從來都不是問題，不要去傳導錯誤的信息，在接下來的兩三天會在非常多的公開渠道對于這個事情予以回復，包括公示欄也會予以張貼，可以隨時關注。但是我們現在沒有人能夠來接受采訪。”

當記者進一步追問“兩三天是否有具體日期”，上述工作人員表示：暫時沒有。

改造后租金上漲不超過10%

除了學位問題外，白芒村的租客還面臨著生活成本上升的問題，其中首當其沖就是房租上漲。不少租客向記者表示，周圍很多其他城中村的房東，聽說白芒村統租的事情都開始將房源漲價了。

有租客說，“我今天去官龍（村）那邊問了房租，我現在這邊住的兩房每月2600元，然后在那邊3600元，直接漲價了。”

也有租客提到，周邊城中村的房子全都漲價了。“我去旁邊的石巖村看房子，那邊的房東聽說白芒（統租）的事情后，說在原來房租的基礎上全部加200元。”

同時，還有租客表示，現在這么多人搬走的話，漲價都不一定能找的到。而且周邊很多村都要統租，不知道搬到哪去，怕租到一半像現在這樣被趕走。另外，也有在白芒村開店的商戶說，才剛開店兩個月就要搬走，有很多硬性損失。

其實，不僅僅是周邊城中村房租開始漲價，白芒村內部一些不統租的公寓房源也開始漲價了。據在白芒村從事租房業務的中介以及最近有換房需求的租客反饋，白芒村內的公寓不會統租，不過相關房源租金的價格最近漲了一點點，以前單間租金是1200元到1300元，現在單間是1300元到1400元，此外一房一廳的租金也漲了一點。

白芒村 梁寶欣/攝

值得一提的是，就在記者6月1日走訪白芒村的時候，有房產中介上來詢問記者要不要去深圳坪山買房。據該房產中介描述，就是因為聽到白芒村統租的事情，才過來這邊找客戶。上個月剛賣了一套深圳坪山的住宅，就是在白芒村里面找的客戶。

“買的是（白芒村）租客，他在坪山買了一套268萬元的三房精裝現房，月供9000元，首付是80萬，81平米。他也不想搬家，小孩3歲了。”上述中介說到。

讓上述租客下定決心去買房，或許不僅僅是因為在過渡時期周邊房源的漲價，可能還考慮統租之后帶來的租金上漲。不少白芒村的租客對記者表示，要是統租之后再搬回來的話，房租肯定會上漲。

駱先生就對記者表示：“統租之后，房租肯定會上去的，毫無疑問。因為是面對人才市場做了重新裝修，重新出租，可能政府會配備相關的電器、家具，那樣子的話和房東空房子租給我們價格肯定是不一樣的。”

同時，王女士也提及，“我在白芒住了十幾年了，就是說我所有的東西都有，對我們這種來說的話，最好是租空房。我那些電器剛換完沒多久，有個空調才用了一年，冰箱才換了兩年。”

駱先生認為，統租后，可能區域人群構成會改變。“現在整個深圳市在做產業轉移，其實更大的可能也是朝這方面去邁進。以前白芒村這邊附近很多都是工廠，也是屬于勞動密集型，技術含量比較低的。但它一旦統租之后，特別是地鐵13號線一開通，然后附近還有一個鵬城實驗室的建設，這些東西都起來了后，可能這個片區面對的不是基層工廠的打工者，可能是面對更高端人才。當然那個時候可能人才能承擔的起這樣的（統租之后）房租。”駱先生說。

那統租之后，真的會帶來房租的上漲嗎？

對此，6月2日，記者從白芒村綜合整治項目現場指揮部辦公室處獲知，統租之后搬回來租金漲幅并不高，“可能漲幅不會超過10%，如果您愿意再搬回來也是可以的”。工作人員表示。

據上述工作人員透露，此次白芒村統租屬于政府保障性租賃住房的一種，至于統租范圍多大、需要多少時間改造、怎么改造房子、是否配家電以及相關的設計方案，暫時都不清楚。如果說是關于上學、搬遷時間的問題，這兩三天會安排人回訪的。

“其實統租，我們是跟業主去協商。如果業主說愿意把房子租給我們，那我們就簽約，然后房子交給我們去做一些改造。如果說業主不愿意簽，不愿意把這個房子拿出來，那我們也是不會強迫的。目前的話，（統租的范圍）是我們自己初步暫定，后續統租整改的時候，還是說我們跟業主溝通的怎么樣才最終確定。”白芒村綜合整治項目工作人員說。

深圳南山區白芒村統租改造標語。 梁寶欣/攝

預計統租改造之后，白芒村相關房源房租會上漲10%。那深圳其他城中村改造的保障性租賃住房項目的租金，情況又是如何？

近兩日，有深圳市民向記者表示，龍華安居微棠的租金比周邊都貴。據記者了解，市民提及的龍華安居微棠位于龍華區大浪街道的元芬新村，是深圳城中村保障性住房規模化品質化改造提升的典型案例，建筑面積約29.5萬平米。

元芬新村安居微棠 梁寶欣/攝

記者于6月1日走訪深圳市龍華區大浪街道元芬新村的“微棠新青年社區”，實探相關的租金情況。

截圖自微棠小程序

一位住在元芬安居微棠的租客告訴記者，目前她住微棠大單間租金1600元，加上水電物業管理費差不多一個月1800元。

此外，記者也實地去看了元芬安居微棠大單間的房源。據記者了解，元芬安居微棠有一個大單間的房源租金1600元，需要繳納管理費100元，民水民電，位于3樓。一房一廳的租金2300元，加管理費、網絡費用2500、2600元左右。

“不同樓層，價格不一樣。入住之后所有的家私家電免費維修，社區樓下有咖啡廳、影視廳、健身房、書吧、自習室，還有籃球場及配套的餐廳，只有租客可以用。”元芬安居微棠管理人員表示。

微棠籃球場及自助餐廳。 梁寶欣/攝

同時，記者還對比了位于元芬安居微棠樓棟旁邊青年公寓的價格，據青年公寓房東介紹，他們一套位于4樓一房一廳的價格2100元，電費1.5元一度，水費8元一噸。除了水電費和房租外，沒有其他的費用。此外，家具也和安居微棠一樣齊全。

而據元芬安居微棠的管理人員介紹，他們項目是跟深圳政府安居集團合作的，目前房源主要在深圳北、白石龍、紅山、龍華、民治等地方，整個龍華區差不多500棟，接近4萬套房源。下半年福田、南山、寶安都會有房源。

此外，一名住微棠的租客告訴記者，他準備搬出來，正在附近找民房。“微棠屬于拎包入住，啥都不用買。我準備要搬出來，因為它只是做一個短期過渡，剛來的時候啥都不買，過渡一下可以。但我肯定要找民房，民房要大一些。微棠只是過渡，民房寬敞一些。”該租客說。

值得注意的是，據深圳衛視深視新聞6月2日報道，深圳市人才安居集團副總經理兼安居微棠董事長周柏新表示，安居微棠改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

白芒村為何要統租？

深圳市人民政府門戶網站對于白芒村綜合整治項目有著這樣的介紹：西麗湖國際科教城是深圳市推進粵港澳大灣區和先行示范區建設的重大戰略舉措。位于西麗街道百旺社區的白芒村綜合整治項目，對打造西麗湖國際科教城片區融合創新人才聚集地，穩步實施環西麗湖碧道沿線城中村更新，有效提升片區公共服務和基礎設施，更好滿足周邊院校和工業園區外溢人才生活配套和創業孵化需求具有重要意義。

白芒村 梁寶欣/攝

也就是說，此次白芒村統租屬于綜合整治項目。據相關媒體報道，早在2016年，深圳市出臺《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》表明，深圳已從過去“拆除重建”更迭至“綜合整治”，強調了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。

此外，2019年3月27日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019—2025）》（簡稱《規劃》）。《規劃》提出將允許政府對城中村綜合整治分區內產權手續不完善，但經濟關系已理順的城中村居住用地進行統租，并實施綜合整治類更新，納入政策性住房保障體系進行統籌管理。

今年2月，深圳市住建局表示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，市委、市政府進一步提高了“十四五”規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套（間）。

5月19日，深圳市住建局發布關于印發《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》的通知，其中，提及住宅、商務公寓、產業園區配套宿舍、城中村房屋可以籌集作為保租房。在籌集方式上，住房主管部門、保障性住房專營機構及其他市場主體可以通過租賃、合作經營社會存量房屋或者購買市場商品房等形式收儲房源。通過租賃或者合作經營收儲房源，屬于城中村房屋的，房源收儲合同或者委托運營合同期限原則上不少于10年。

6月2日，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，統租城中村是深圳多渠道公共住房供應的重大創新，貫徹了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造，也是存量盤活的重要渠道，而且也符合高質量發展，供給側改革和積極探索新模式。

不過，李宇嘉也指出，但目前看，這個工作推進得有些疾風暴雨，急于在短期內實現大體量任務增長。俗話說，蘿卜快了不洗泥。太快了，就會導致工作方式上存在很多瑕疵，比如對現有租戶的大規模清退，以更高的租金統租，導致房源供應短期內積聚減少，而搬離的租客需要尋找新的居所，需求短期內釋放，不利于穩定租金，實現職住平衡。

“這本來是一項民生工程和民生實事，完全可以做得更好。首先應該做好統租片區供需評價和影響評估，即要統租一個項目時，要評估現有租客在周邊是否有適宜的同類房源選擇，以降低搬家的成本，盡量不影響其職住平衡的訴求。如果周邊房源供應緊張，最好保持租賃供需現狀，不要去安排統租了，以避免對現有的租賃生態造成沖擊，導致短期內供需失衡和租金上漲。或者，安排少量統租以豐富片區內多元業態，構建高中低檔租賃供應，提高可選擇性。”李宇嘉說。

另外，李宇嘉還提到，當下，城中村是片區租金的穩定器，適應深圳外來人口的租賃需求，其“低租金、小戶型、區位優”的原生特征，是對龐大低收入外來人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供給，這是最好的安排。不應該用潔癖的眼光來看待所謂的低端和臟亂差。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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