庫存高，銷售難，降價也不管用，鄭州公寓市場困境何解？

大河報·豫視頻記者 李飛

2023年上半年鄭州公寓市場延續(xù)去年下半年頹勢，整體價格下探，從市場銷售端來看，以價換量仍是公寓項(xiàng)目去庫存的共識，截止到2023年4月，鄭州的公寓均價為7154元/㎡，庫存量達(dá)467.65萬㎡，去化周期達(dá)個38月（約3年），在售部分公寓價格比起歷史高點(diǎn)，降幅達(dá)到20%-30%。

(相關(guān)資料圖)

高庫存之下多個公寓項(xiàng)目以價換量

“現(xiàn)在不知道還能投資什么，公寓還能買嗎？”“好久沒關(guān)注公寓市場了，現(xiàn)在情況怎么樣？”諸如此類的聲音充斥在市場中，對于鄭州的公寓而言，眼下正處在艱難時刻。

近日，記者走訪了一些公寓項(xiàng)目的售樓處，現(xiàn)場一位買房人直言不諱地告訴記者，自己購買這一產(chǎn)品主要看中的是開發(fā)商品牌以及項(xiàng)目所在板塊的發(fā)展。

“現(xiàn)在公寓的客戶還真是有點(diǎn)資本的年輕單身在購買，要么就是父母給單身女孩投資，價格方面的確是比起原來降低了不少。”某公寓的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，對比最初公寓市場，購買商業(yè)的客戶，現(xiàn)在劃分得也越來越清楚。

瀚宇天悅城售樓處

記者查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，還有不少公寓項(xiàng)目正處于“尷尬”的境地。據(jù)了解，跟大多數(shù)公寓項(xiàng)目一樣，綠都云立方項(xiàng)目從9000元/㎡降到目前的均價6500元/㎡，海亮one項(xiàng)目從12000/㎡到目前的均價8500元/㎡，鄭州市在售的部分公寓價格比起歷史高點(diǎn)，降幅達(dá)到20%-30%。

鄭州商業(yè)公寓的庫存 去化或需3年

據(jù)泰辰研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，鄭州公寓成交均價持續(xù)下降，截止到2023年4月，鄭州的公寓均價為7154元/㎡，庫存量達(dá)467.65萬㎡，去化周期達(dá)個38月（約3年）。從2019年以來，鄭州的公寓面臨“天量”庫存難以去化的難題。公寓市場出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求，庫存及去化周期不斷攀升，甚至已經(jīng)陷入惡性循環(huán)。

“促消費(fèi)是一盤大棋，對于鄭州的公寓市場來說，現(xiàn)階段急需要政府采用一些有效手段，刺激和拉動消費(fèi)，加快整個行業(yè)去庫存?！蹦彻㈨?xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商也進(jìn)行了降價等多種嘗試，最終成果甚微，房企面臨的資金壓力加大，手握公寓的房企苦于如何存量盤活，大量的資金沉淀，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務(wù)壓力。

金沙湖高爾夫觀邸售樓處

泰辰顧問（河南）有限公司董事總經(jīng)理焦娟分析認(rèn)為，目前鄭州市場上的公寓銷售難度相對較大，對于普通公寓而言，可以通過低價促銷來推動階段性的去化，實(shí)際上低價促銷過后面臨的將是更長時間的市場與客戶沉寂，以及預(yù)期的降低，不利于公寓市場的長期發(fā)展和整體恢復(fù)。2023年，公寓面臨的競爭局面可能更加艱難。

緩解高庫存 商業(yè)公寓收購成為人才公寓

為了緩解鄭州公寓的高庫存，據(jù)悉河南鄭地住房租賃有限公司已經(jīng)收購泰宏建業(yè)國際城、正商中州城等存量公寓作為人才公寓使用，并將力爭收購?fù)瓿?0萬套(間)存量房源用于人才公寓目標(biāo)。這一舉措有利于去化鄭州公寓庫存量，緩解部分房企的經(jīng)營壓力，為加快樓市企穩(wěn)提供支撐。

中海湖濱世家售樓處

對此，焦娟表示，目前政府通過回購形式來進(jìn)行公寓市場庫存的分解，確實(shí)在一定程度上化解了市場庫存，但是鑒于當(dāng)前鄭州公寓市場的整體存量大，約467萬㎡的庫存去化周期在3年左右，因此僅靠政府層面的努力和推動遠(yuǎn)不足夠，還需要開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更多的嘗試和探索。例如接受客觀實(shí)際，在公寓未來的開發(fā)銷售和運(yùn)營中，銷售周期將會貫穿始終，從期房到現(xiàn)房；其次是以租代售和嘗試其他用途。

來源：大河報·豫視頻 編輯：胡嫦元

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