領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK，以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展”）規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張背后，償債壓力正在積聚。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)澎湃新聞6月10日?qǐng)?bào)道，領(lǐng)展正有意出售其在內(nèi)地的7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括6個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目和1個(gè)辦公樓物業(yè)項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，這7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目分別是領(lǐng)展于2015年至2021年期間收購(gòu)，收購(gòu)總價(jià)達(dá)283億元，分別是位于北京的領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村、領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·京通；位于上海的領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)；位于廣州的領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·廣州與廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)；以及位于深圳的領(lǐng)展中心城。

其中領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村是領(lǐng)展進(jìn)入內(nèi)地的第一個(gè)項(xiàng)目。2015年3月，領(lǐng)展以25億元收購(gòu)了位于北京中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心。

對(duì)于上述領(lǐng)展出售資產(chǎn)的傳聞，領(lǐng)展作出否認(rèn)，并稱有關(guān)報(bào)道并無(wú)根據(jù)，領(lǐng)展現(xiàn)在亦沒(méi)有任何企業(yè)行動(dòng)按《上市規(guī)則》、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及其他規(guī)例的監(jiān)管要求而須予公布。

不過(guò)，公開(kāi)澄清并未打消市場(chǎng)懷疑。在前不久召開(kāi)的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)展管理層表示，面對(duì)財(cái)務(wù)成本增幅導(dǎo)致的資金成本上升，將收緊收購(gòu)步伐。“會(huì)比較小心地使用供股資金。”

亦有消息人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，領(lǐng)展疑似拋售物業(yè)的背后或是為了降負(fù)債。“最近幾年，領(lǐng)展收購(gòu)步伐過(guò)急，擴(kuò)張激進(jìn)，負(fù)債加得過(guò)快。”

數(shù)據(jù)顯示，2019年12月首次進(jìn)行海外收購(gòu)后，領(lǐng)展共花費(fèi)450億港元進(jìn)行收并購(gòu)?fù)卣埂ｋS著加大收購(gòu)、規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，領(lǐng)展的負(fù)債率有所上升，截至2023年3月31日，負(fù)債總額為657億港元，負(fù)債比率升至24.2%，凈負(fù)債比率下降至17.8%。

2022年，惠譽(yù)在一份評(píng)級(jí)報(bào)告當(dāng)中指出，領(lǐng)展杠桿率將在2022財(cái)年達(dá)到23%左右，而在收購(gòu)債務(wù)不斷增加的情況下，該數(shù)據(jù)最終將在2023財(cái)年和2024財(cái)年趨向30%。疊加美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息帶來(lái)的利率急劇上升，以及用于支持新收購(gòu)項(xiàng)目的負(fù)債結(jié)余增加，報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展財(cái)務(wù)成本增加74.5%至17.54億港元。

為進(jìn)一步降低負(fù)債率，今年2月初，領(lǐng)展宣布上市以來(lái)首次供股集資，以每單位44.2港元“五供一”的供股集資（類似于股票配股），籌集約188億港元，并計(jì)劃用40%至50%的募集資金償還現(xiàn)有債務(wù)，包括2023年到期的總額約70億至80億港元的現(xiàn)有銀行貸款，及2024年1月1日之后到期的約10億至20億港元的循環(huán)銀行貸款。

值得注意的是，該計(jì)劃意味著領(lǐng)展將新增約二成的基金單位，使得原每個(gè)基金單位的收益被稀釋。高盛亦將領(lǐng)展評(píng)級(jí)由“買入”降為“中性”，并將其目標(biāo)價(jià)由69.6港元下調(diào)至68.9港元。

但在領(lǐng)展看來(lái)，攤薄只會(huì)產(chǎn)生短期的影響，降低負(fù)債率才是公司目前首要任務(wù)。領(lǐng)展CFO黃國(guó)祥表示，目前是合適的時(shí)機(jī)先將集團(tuán)債務(wù)比例降低，節(jié)省融資成本，同時(shí)伺機(jī)尋找新收購(gòu)機(jī)會(huì)。“現(xiàn)時(shí)全球正處于加息周期，相信未來(lái)一到兩年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)重新定價(jià)的情況。屆時(shí)將有可能出現(xiàn)很多投資機(jī)會(huì)。”

“截至2023年3月31日，領(lǐng)展的平均借貸成本上升至?3%，同時(shí)領(lǐng)展的總債務(wù)為?657?億港元，其中約?43.2%?為浮動(dòng)利率，盡管預(yù)計(jì)加息將于今年下半年結(jié)束，但利率走勢(shì)仍不明朗。”交銀國(guó)際分析師謝騏聰分析，領(lǐng)展閑置總現(xiàn)金余額173億港元，其中大部分來(lái)自供股發(fā)行新單位的所得款項(xiàng)。在艱難的并購(gòu)環(huán)境下，如果沒(méi)有快速收購(gòu)目標(biāo)，預(yù)計(jì)領(lǐng)展將難以利用這些高成本的股權(quán)融資來(lái)盡量減少攤薄的影響。

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