從韓國(guó)“全租房”看房地產(chǎn)過(guò)度金融化之患

一段時(shí)間以來(lái)，韓國(guó)房地產(chǎn)下行明顯，房?jī)r(jià)已連跌多月，首爾部分房子價(jià)格已跌三至四成，成交量暴跌超七成。

在近期暴跌之前是多年連續(xù)暴漲。過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020-2021年最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，僅次于中國(guó)香港。

(資料圖)

考慮到同期韓國(guó)GDP年增速為2%-3%，2020年則受新冠疫情影響負(fù)增長(zhǎng)，韓國(guó)房?jī)r(jià)暴漲似乎缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐，細(xì)究下去，繞不開(kāi)風(fēng)行的全租房（傳貰房）制度。

“全租房”制度是韓國(guó)的一種租房模式，是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和金融工具的“結(jié)合體”：租客一次性繳納房?jī)r(jià)五至八成的押金即可入住，其間只需要付水電、物業(yè)費(fèi)，不用支付租金，等到租期結(jié)束后（通常2年），押金會(huì)全額退還給租客。

這一模式與傳統(tǒng)中國(guó)“典房”制度有淵源。所謂“典房”，是租客把一筆典房款付給房主，就能按約定住上十年八載，到期后，典房款一文不少退還租客。在《金瓶梅》中，武大郎來(lái)到清河縣，潘金蓮賣(mài)了首飾，湊了十?dāng)?shù)兩銀子，典得縣門(mén)前樓上下兩層四間房屋居住。這種房產(chǎn)交易在明代，乃至到了民國(guó)，都是市面主流租房模式之一。

在韓國(guó)的全租房模式中，房東拿到租客繳納的巨額租金后，可用于按揭購(gòu)買(mǎi)新房，按照一套新房首付兩成計(jì)算，房東或可一次按揭購(gòu)買(mǎi)兩到三套新房。

房?jī)r(jià)處于上行周期時(shí)，“買(mǎi)到即賺到”，房東買(mǎi)到兩套新房后，可以采用同樣的方式，再?gòu)淖饪褪种心玫礁嘌航穑^續(xù)用于按揭購(gòu)房，如同滾雪球般，迅速積累多套房產(chǎn)。

在這個(gè)過(guò)程中，租客和房東都在加杠桿。租客一次性繳納如此多租金，往往會(huì)采取借貸等方式。過(guò)去幾年韓國(guó)不斷降低基本利率，2020年降到了0.5%，這進(jìn)一步刺激了租客借貸參與“全租房”交易。房東同樣受益于房?jī)r(jià)上漲和低利率政策，將杠桿效應(yīng)最大化。

正是全租房帶來(lái)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致韓國(guó)居民杠桿率激增。截至2021年末，家庭信貸總額達(dá)到1862.1萬(wàn)億韓元（約合人民幣9.9萬(wàn)億元），兩年新增262萬(wàn)億韓元（約合人民幣1.39萬(wàn)億元）。其中住房貸款占到一半以上。

然而，隨著韓國(guó)房?jī)r(jià)難以繼續(xù)上行，全租房模式無(wú)法維持循環(huán)。為應(yīng)對(duì)美國(guó)加息帶來(lái)的影響，自2021年8月至2023年1月，韓國(guó)銀行先后9次上調(diào)基準(zhǔn)利率，基準(zhǔn)利率從2021年8月的0.5%上調(diào)至2023年1月的3.5%，以低利率為基礎(chǔ)而運(yùn)轉(zhuǎn)的全租房模式受到劇烈沖擊。租客難以承受以借貸方式籌集大筆押金的壓力，選擇不租。全租房市場(chǎng)的退燒，則讓背負(fù)巨額房貸的房東面臨巨大還貸壓力，房?jī)r(jià)快速下跌更會(huì)讓其面臨負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。為了還貸，大量全租房被甩賣(mài)，又導(dǎo)致房市供大于求的局面加劇，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。

全租房看似是一種金融創(chuàng)新，但這一切建立在低利率、房?jī)r(jià)上行基礎(chǔ)上，一旦兩者發(fā)生變化，背后的杠桿風(fēng)險(xiǎn)就此爆發(fā)。這讓我不由得想起國(guó)內(nèi)前些年流行的長(zhǎng)租公寓模式。經(jīng)營(yíng)者高價(jià)從房東那里租來(lái)房子，要求租客一次繳納半年或全年租金，折算到月比月付有所優(yōu)惠，即“高進(jìn)低出”。而長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)給房東的租金，則是按月或季度支付，即“長(zhǎng)收短付”。

長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者通過(guò)付款時(shí)間差，可以得到一筆沉淀資金，再利用這筆資金去投資，或滾動(dòng)拿下更多長(zhǎng)租公寓。租客短期內(nèi)無(wú)法籌集如此多租金，就需要通過(guò)借貸，由此產(chǎn)生了“租金貸”：金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。結(jié)果，由于投資不利，部分長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者資金鏈斷裂，無(wú)法向房東按時(shí)繳納租金。但房東要收回房子時(shí)，租客因已將租金交付長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者，不肯走人，雙方扯皮不斷。

與韓國(guó)全租房模式類(lèi)似，長(zhǎng)租公寓模式之所以問(wèn)題頻現(xiàn)，就在于部分經(jīng)營(yíng)者將其變成了一種金融模式，是租客與房東（長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者）雙向加杠桿。但借的總要還，房?jī)r(jià)不可能永久性走高，高回報(bào)對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，高杠桿就會(huì)成為壓垮租客與房東（長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者）的最后一根稻草。

當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)在其中也難辭其咎。無(wú)論是更早期的美國(guó)次級(jí)抵押貸款，還是這些年國(guó)內(nèi)“租房貸”、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房市等現(xiàn)象，某些金融機(jī)構(gòu)為了業(yè)績(jī)縱容此類(lèi)所謂“金融創(chuàng)新”盛行，忽視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。結(jié)果一旦相關(guān)問(wèn)題爆雷，金融機(jī)構(gòu)同樣要背負(fù)大量壞賬呆賬，甚至觸發(fā)金融危機(jī)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)度金融化，要有所怵惕。

（作者系自由職業(yè)者）

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