從韓國“全租房”看房地產過度金融化之患

一段時間以來，韓國房地產下行明顯，房價已連跌多月，首爾部分房子價格已跌三至四成，成交量暴跌超七成。

在近期暴跌之前是多年連續暴漲。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020-2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

(資料圖)

考慮到同期韓國GDP年增速為2%-3%，2020年則受新冠疫情影響負增長，韓國房價暴漲似乎缺乏經濟基本面支撐，細究下去，繞不開風行的全租房（傳貰房）制度。

“全租房”制度是韓國的一種租房模式，是房地產租賃市場和金融工具的“結合體”：租客一次性繳納房價五至八成的押金即可入住，其間只需要付水電、物業費，不用支付租金，等到租期結束后（通常2年），押金會全額退還給租客。

這一模式與傳統中國“典房”制度有淵源。所謂“典房”，是租客把一筆典房款付給房主，就能按約定住上十年八載，到期后，典房款一文不少退還租客。在《金瓶梅》中，武大郎來到清河縣，潘金蓮賣了首飾，湊了十數兩銀子，典得縣門前樓上下兩層四間房屋居住。這種房產交易在明代，乃至到了民國，都是市面主流租房模式之一。

在韓國的全租房模式中，房東拿到租客繳納的巨額租金后，可用于按揭購買新房，按照一套新房首付兩成計算，房東或可一次按揭購買兩到三套新房。

房價處于上行周期時，“買到即賺到”，房東買到兩套新房后，可以采用同樣的方式，再從租客手中拿到更多押金，繼續用于按揭購房，如同滾雪球般，迅速積累多套房產。

在這個過程中，租客和房東都在加杠桿。租客一次性繳納如此多租金，往往會采取借貸等方式。過去幾年韓國不斷降低基本利率，2020年降到了0.5%，這進一步刺激了租客借貸參與“全租房”交易。房東同樣受益于房價上漲和低利率政策，將杠桿效應最大化。

正是全租房帶來的杠桿效應，導致韓國居民杠桿率激增。截至2021年末，家庭信貸總額達到1862.1萬億韓元（約合人民幣9.9萬億元），兩年新增262萬億韓元（約合人民幣1.39萬億元）。其中住房貸款占到一半以上。

然而，隨著韓國房價難以繼續上行，全租房模式無法維持循環。為應對美國加息帶來的影響，自2021年8月至2023年1月，韓國銀行先后9次上調基準利率，基準利率從2021年8月的0.5%上調至2023年1月的3.5%，以低利率為基礎而運轉的全租房模式受到劇烈沖擊。租客難以承受以借貸方式籌集大筆押金的壓力，選擇不租。全租房市場的退燒，則讓背負巨額房貸的房東面臨巨大還貸壓力，房價快速下跌更會讓其面臨負資產風險。為了還貸，大量全租房被甩賣，又導致房市供大于求的局面加劇，房價繼續下跌，形成惡性循環。

全租房看似是一種金融創新，但這一切建立在低利率、房價上行基礎上，一旦兩者發生變化，背后的杠桿風險就此爆發。這讓我不由得想起國內前些年流行的長租公寓模式。經營者高價從房東那里租來房子，要求租客一次繳納半年或全年租金，折算到月比月付有所優惠，即“高進低出”。而長租公寓經營者轉給房東的租金，則是按月或季度支付，即“長收短付”。

長租公寓經營者通過付款時間差，可以得到一筆沉淀資金，再利用這筆資金去投資，或滾動拿下更多長租公寓。租客短期內無法籌集如此多租金，就需要通過借貸，由此產生了“租金貸”：金融機構替租客支付全年房租，租客向金融機構按月還清租房貸款。結果，由于投資不利，部分長租公寓經營者資金鏈斷裂，無法向房東按時繳納租金。但房東要收回房子時，租客因已將租金交付長租公寓經營者，不肯走人，雙方扯皮不斷。

與韓國全租房模式類似，長租公寓模式之所以問題頻現，就在于部分經營者將其變成了一種金融模式，是租客與房東（長租公寓經營者）雙向加杠桿。但借的總要還，房價不可能永久性走高，高回報對應高風險，當市場形勢急轉直下，高杠桿就會成為壓垮租客與房東（長租公寓經營者）的最后一根稻草。

當然，金融機構在其中也難辭其咎。無論是更早期的美國次級抵押貸款，還是這些年國內“租房貸”、經營貸違規流入房市等現象，某些金融機構為了業績縱容此類所謂“金融創新”盛行，忽視必要的風險控制。結果一旦相關問題爆雷，金融機構同樣要背負大量壞賬呆賬，甚至觸發金融危機。因此，對于房地產過度金融化，要有所怵惕。

（作者系自由職業者）

?（本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）

遠山

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