債務重組之后，爆雷房企經營活動依然步履維艱

中國奧園近日宣布，計劃于本月底召開董事會審議相關業績報告，并著手推進股票復牌等工作。截至目前，融創、富力、龍光、華夏幸福等房企在境內外債務重組上均有較為顯著的成果。

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種種跡象顯示，爆雷房企正在通過債務重組、股票復牌等工作來獲取生機。然而這并不意味著爆雷房企已然復活，相反，在樓市持續低迷的大環境下，爆雷房企的經營活動依然是步履維艱。

中銀證券預計，未來以爆雷房企為代表的民營房企市場份額將從原來的70%的下降至10~20%，有一半企業會完全出清，還有一半可能會改做代建，或者在與央國企的合作中找到生存空間。

債務展期后壓力有所減輕

房企推動債務展期或重組已不是新鮮事。據東方金誠統計，自2021年下半年房企信用風險集中爆發以來，至2022年末，共有36家房地產開發主體發生境內外債券違約，20家主體對債券進行展期。時至當下，開發商的債務重組取得了顯著進展，也有更多房企加入展期行列。

融創在3月底時就拿出了一套完整的重組方案。對總額約90.48億美元的境外債務，融創為債權人提供了可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創服務股權、置換新票據等多種選項。近期融創對重組方案進行優化，以降低債務負擔，實現可持續的資本結構。截至6月13日，融創境外債重組方案已獲得了約87%債權人的支持。

中國奧園也在債務重組方面取得了不少進展。據披露，為更好地推進重組事項，奧園先行實施了暫緩償債安排，目前已與絕大多數境外主要債權人簽訂了該協議。6月19日，奧園表示將于本月30日舉行董事會會議，推動相關年報的刊發等。

去年11月進行境外債務重組的A股上市房企中南建設則在積極推進股權融資，擬募集資金不超過28億元資金。

債務重組的實質，是延期支付相關本金和利息，從而使得企業的短期償債壓力大幅縮減。某華東房企人士告訴記者，2022年下半年，市場表現不好，大家預期較為悲觀，金融機構抽貸或要求提前償付的情況較為普遍，整體壓力很大。而一旦決定債務重組，便相當于徹底攤牌，債權人也就沒有更多預期了，同時相關方案無法一蹴而就，房企在這方面的壓力相應減小。

更重要的是，房企暫停債務償付，日常經營和項目投入等層面都將獲得更多資金配額。一家爆雷房企內部人士就向記者坦言，最初老板不甘心，曾想盡辦法努力償債，期間一度拖欠員工工資，為還債付出了許多代價，但在決定債務重組、不再向金融機構支付本金和利息后，手中的資金反而可以更好地保員工工資和項目建設，做到保交付、保信心。

前景仍黯淡

業內普遍將債務重組作為一項以時間換空間的關鍵方式，借此將債券期期限延長，在未來某一時點集中償還或分期償還，以緩解暫時的流動性緊張。

中指研究院企業研究總監劉水指出，對于部分嚴重資不抵債的企業來說，債務展期或者重組成功，或許只是死緩，長期來看沒有能力償還債務，最后破產或不可避免。

劉水續稱，不少房企只是短期流動性遇到困難，債務展期或者重組成功是他們活過來的契機。因為這意味著短期內房企可避免再發生債務違約，信用有望會逐步恢復。在此基礎上，隨著市場企穩回升，其他的經營活動如銷售回款、融資等逐步恢復，流動性得到改善，房企經營可重回正常狀態。

目前來看，恢復到正常經營狀態的過程似乎并不十分順利，在較早階段便推動債務展期或重組，也并不必然能給企業帶來更充裕的空間。

有爆雷房企內部人士向記者透露，由于爆雷較早，企業的品牌受到了極大損耗，客戶不敢買房，銷售也因此過早地陷入泥潭，“如今銷售已跌落至百名開外”。同時，由于戰線拉得過長，該出險房企內部情況也不算樂觀，許多高管和普通員工的工資也已無法按時發放。

以富力為例，債務展期紓解了短期內的償債壓力，但國際評級機構惠譽預計，富力今年的合同銷售額須達到400億元才能實現自由現金流中性，而今年前5個月，富力的合同銷售額僅106億元，同比大幅下滑52%。該機構認為，鑒于富力地產的品牌有所削弱且推出新項目進行銷售的能力有限，該公司的銷售額不太可能大幅提升。也因此，惠譽認為，富力的資本結構仍然不可持續。

由于銷售不暢，爆雷房企的造血能力無法得到有效修復，回到正常經營狀態的難度也不小。有關注地產行業的機構人士直言，過去幾年里沒有新增拿地，而現存土儲中不少是車位、商鋪等難以去化的資產，這也就意味著以后很多房企將不可避免地走向收縮，或將逐漸淡出金融機構的視野。

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