半年盤點｜土地市場供需為近十年最低，流拍率卻下降

2023年過半，房地產市場百味雜陳。歷經3月“小陽春”后，樓市迅速調轉方向。

樓市的寒意也傳導至土地市場。

(資料圖)

據中指研究院的數據，上半年TOP100房企拿地總額為5920億元，同比下降10.2%；全國300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交規劃建面為1.35億平方米。

供、需規模降至近十年以來同期最低位，同比分別下降33.8%、31.4%。

土地遇淡市，地方城投也不再托底，全國流拍率卻不升反降。

數據顯示，上半年全國住宅用地流拍撤牌率大幅降低18.4個百分點至15.8%。

“這得益于各城市推地更加謹慎了，不少城市在招拍掛前會摸排企業參拍意愿并適當放松土拍規則。”某房企相關負責人告訴藍鯨財經，不少城市也釋放出更為優質的“存貨”。

整體來看，核心城市熱門地塊的高關注度，僅是個案，全國土地市場低迷態勢并未改變。

“下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底。”中指研究院土地市場研究負責人張凱預計，部分城市上半年發力后，可推出的優質地塊存量不多。下半年通常推地量加大，競爭激烈程度或減弱。

多城拿出“壓箱底”好地

一線城市樓面均價上漲21.3%

新房銷售一路下行之際，各城市的推地積極性也不高，上半年全國土地市場整體表現仍較為低迷，僅核心城市土拍保持一定熱度，多數城市土拍未有好轉跡象。

據中指研究院統計，不同等級城市土地供應變化幅度不同。一線城市中，上海及深圳縮量明顯，同比降幅均在五成以上，北京降幅超兩成，廣州下降近一成；二線、三四線城市政府整體推地信心較弱，住宅用地推出面積同比降幅均超三成，其中二線城市成交面積同比降幅較小，三四線城市土地市場進一步承壓。

需求方面，50家代表房企1—5月拿地銷售比為14.6%，較去年全年下滑明顯 (2022年拿地銷售比22.5%)，較去年同期下降4.2個百分點。

同時，上半年TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%；TOP100門檻值為17億元，較上年同期下降3億元；50家代表企業內部分化顯著，頭部規模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規模企業。

“2023年以來雖然核心城市土拍熱度較高，但房企整體投資更趨審慎，拿地銷售比繼續下降。從民營房企拿地情況來看，上市民營房企中，今年以來僅個別企業還在拿地，絕大部分停止拿地。”中指研究院分析師指出。

“審慎投資”的思路下，房企投資仍僅限于熱點城市優質地塊。為提升企業拿地意愿，多城推出壓箱底的好地。

例如，廣州近日出讓了天河區員村一橫路一宗地塊，這是近些年少有的天河區核心地段宅地出讓；深圳近日出讓了深圳灣超級總部一宗宅地，該片區上一次有宅地成交還是在2001年。

“好地”入市帶動了成交樓面價的上漲，上半年同比上漲16.4%。

一線城市表現最為明顯，多宗地塊競拍至地價上限，住宅用地成交樓面均價同比漲幅達21.3%，上海、廣州成交樓面均價同比漲幅均超三成；二線、三四線住宅用地成交樓面均價同比漲幅在一成左右，其中杭州、成都、蘇州、青島等二線城市均呈不同程度上漲，佛山、徐州等三四線城市成交樓面均價也有較大幅度提升。

企業更追求確定性

核心城市成交亦冷熱不均

全國銷售承壓的背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，同一城市內部不同板塊分化明顯。

北京、上海、杭州、合肥觸頂成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄。

近日北京一批次土拍中，順義新城第19街區地塊吸引45家企業報名，昌平朱辛莊地塊在報名階段也吸引了42家企業；杭州出讓的運河新城單元GS1004-01地塊吸引了42家競買人參與搖號，奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊吸引了49家競買人參與搖號，此前多批次土地出讓，杭州也有多宗地吸引數十家房企競逐。

城市內部非核心地塊則多底價成交，板塊間分化明顯。以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號，8宗溢價成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交。

核心城市之外，多數城市土拍未有轉暖跡象。例如，長春、無錫等城市成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。

從城市群看，長三角地區仍舊領跑全國，1—6月TOP10企業在該地區拿地金額1250億元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企業拿地金額762億元，位列第二；粵港澳TOP10企業拿地金額608億元，位列第三。

“在市場筑底修復的階段，安全性、流動性、收益性都較為確定的核心城市優質地塊，是房企搶地的重心。這類地塊周邊供地稀缺性較強，未來去化速度有保障，市場預期較好。”中指研究院分析師指出。

該機構還預計，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，一二線城市的土拍競爭將日益激烈，部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

央國企拿地金額占近6成

地方城投不再托底

值得注意的是，與2022年土地市場的“城投托底”相比，今年上半年地方國資托底乏力。

據中指研究院的數據，2022年（截至當年12月27日），22城地方國資拿地金額占比達42%，超過了央國企的37%，民企該比例則僅為16%。

該機構指出，土地市場低迷之時，地方國資及部分城投平臺托底能夠降低流拍率，但部分國資企業和城投地產開發經驗能力不足，左手倒右手終是表面繁華，長期來看并不利于房地產行業的良性發展，部分項目雖可通過聯合優質開發企業入市，但去化不理想依然會增加地方國資平臺的財務風險。

相關部門也對城投托底現象進行了警示。去年10月，財政部發文“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。”

上述現象在今年上半年有所改善，雖22城拿地企業仍以央國企為主，但地方國資在土地市場的角色逐漸弱化，截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方國資拿地金額僅占9%，較上年大幅下降33個百分點。

取而代之的是對規模更有野心的央國企及重返土地市場的民企。

截至6月27日，央國企今年拿地金額占比57%，較2022年明顯提升。北京、上海、廈門等城市，央國企仍為拿地主力。

“穩健型央企資金狀況相對較好，仍是熱點城市拿地主力，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，華潤置地、保利發展等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局。”中指研究院企業研究總監劉水指出。

杭州、成都、寧波等城市民企拿地金額占比有所提升。據中指研究院數據，杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，6月9日出讓5宗地中4宗為民企；成都更多為當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

此外，城投及地方國資“收手”后，為降低流拍撤牌率，上半年各地推地謹慎，提前摸排企業參拍意愿，調整完善土拍規則、精選優質地塊。多因素帶動下，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯。

據中指研究院統計，2023年上半年，全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平；流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個百分點，絕對值降至2019年水平；重點22城住宅用地流拍撤牌率則為8%。

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