半年盤點(diǎn)｜土地市場供需為近十年最低，流拍率卻下降

2023年過半，房地產(chǎn)市場百味雜陳。歷經(jīng)3月“小陽春”后，樓市迅速調(diào)轉(zhuǎn)方向。

樓市的寒意也傳導(dǎo)至土地市場。

(資料圖)

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，上半年TOP100房企拿地總額為5920億元，同比下降10.2%；全國300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交規(guī)劃建面為1.35億平方米。

供、需規(guī)模降至近十年以來同期最低位，同比分別下降33.8%、31.4%。

土地遇淡市，地方城投也不再托底，全國流拍率卻不升反降。

數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地流拍撤牌率大幅降低18.4個(gè)百分點(diǎn)至15.8%。

“這得益于各城市推地更加謹(jǐn)慎了，不少城市在招拍掛前會(huì)摸排企業(yè)參拍意愿并適當(dāng)放松土拍規(guī)則。”某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，不少城市也釋放出更為優(yōu)質(zhì)的“存貨”。

整體來看，核心城市熱門地塊的高關(guān)注度，僅是個(gè)案，全國土地市場低迷態(tài)勢并未改變。

“下半年土地市場熱度將繼續(xù)回落，城投類企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場托底。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱預(yù)計(jì)，部分城市上半年發(fā)力后，可推出的優(yōu)質(zhì)地塊存量不多。下半年通常推地量加大，競爭激烈程度或減弱。

多城拿出“壓箱底”好地

一線城市樓面均價(jià)上漲21.3%

新房銷售一路下行之際，各城市的推地積極性也不高，上半年全國土地市場整體表現(xiàn)仍較為低迷，僅核心城市土拍保持一定熱度，多數(shù)城市土拍未有好轉(zhuǎn)跡象。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，不同等級(jí)城市土地供應(yīng)變化幅度不同。一線城市中，上海及深圳縮量明顯，同比降幅均在五成以上，北京降幅超兩成，廣州下降近一成；二線、三四線城市政府整體推地信心較弱，住宅用地推出面積同比降幅均超三成，其中二線城市成交面積同比降幅較小，三四線城市土地市場進(jìn)一步承壓。

需求方面，50家代表房企1—5月拿地銷售比為14.6%，較去年全年下滑明顯 (2022年拿地銷售比22.5%)，較去年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，上半年TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%；TOP100門檻值為17億元，較上年同期下降3億元；50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，頭部規(guī)模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規(guī)模企業(yè)。

“2023年以來雖然核心城市土拍熱度較高，但房企整體投資更趨審慎，拿地銷售比繼續(xù)下降。從民營房企拿地情況來看，上市民營房企中，今年以來僅個(gè)別企業(yè)還在拿地，絕大部分停止拿地。”中指研究院分析師指出。

“審慎投資”的思路下，房企投資仍僅限于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊。為提升企業(yè)拿地意愿，多城推出壓箱底的好地。

例如，廣州近日出讓了天河區(qū)員村一橫路一宗地塊，這是近些年少有的天河區(qū)核心地段宅地出讓；深圳近日出讓了深圳灣超級(jí)總部一宗宅地，該片區(qū)上一次有宅地成交還是在2001年。

“好地”入市帶動(dòng)了成交樓面價(jià)的上漲，上半年同比上漲16.4%。

一線城市表現(xiàn)最為明顯，多宗地塊競拍至地價(jià)上限，住宅用地成交樓面均價(jià)同比漲幅達(dá)21.3%，上海、廣州成交樓面均價(jià)同比漲幅均超三成；二線、三四線住宅用地成交樓面均價(jià)同比漲幅在一成左右，其中杭州、成都、蘇州、青島等二線城市均呈不同程度上漲，佛山、徐州等三四線城市成交樓面均價(jià)也有較大幅度提升。

企業(yè)更追求確定性

核心城市成交亦冷熱不均

全國銷售承壓的背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，同一城市內(nèi)部不同板塊分化明顯。

北京、上海、杭州、合肥觸頂成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄。

近日北京一批次土拍中，順義新城第19街區(qū)地塊吸引45家企業(yè)報(bào)名，昌平朱辛莊地塊在報(bào)名階段也吸引了42家企業(yè)；杭州出讓的運(yùn)河新城單元GS1004-01地塊吸引了42家競買人參與搖號(hào)，奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊吸引了49家競買人參與搖號(hào)，此前多批次土地出讓，杭州也有多宗地吸引數(shù)十家房企競逐。

城市內(nèi)部非核心地塊則多底價(jià)成交，板塊間分化明顯。以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號(hào)，8宗溢價(jià)成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價(jià)成交。

核心城市之外，多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象。例如，長春、無錫等城市成交地塊均底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

從城市群看，長三角地區(qū)仍舊領(lǐng)跑全國，1—6月TOP10企業(yè)在該地區(qū)拿地金額1250億元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額762億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額608億元，位列第三。

“在市場筑底修復(fù)的階段，安全性、流動(dòng)性、收益性都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企搶地的重心。這類地塊周邊供地稀缺性較強(qiáng)，未來去化速度有保障，市場預(yù)期較好。”中指研究院分析師指出。

該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)，隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，一二線城市的土拍競爭將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢三線城市適度下沉。

央國企拿地金額占近6成

地方城投不再托底

值得注意的是，與2022年土地市場的“城投托底”相比，今年上半年地方國資托底乏力。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2022年（截至當(dāng)年12月27日），22城地方國資拿地金額占比達(dá)42%，超過了央國企的37%，民企該比例則僅為16%。

該機(jī)構(gòu)指出，土地市場低迷之時(shí)，地方國資及部分城投平臺(tái)托底能夠降低流拍率，但部分國資企業(yè)和城投地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Σ蛔悖笫值褂沂纸K是表面繁華，長期來看并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，部分項(xiàng)目雖可通過聯(lián)合優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)入市，但去化不理想依然會(huì)增加地方國資平臺(tái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)部門也對(duì)城投托底現(xiàn)象進(jìn)行了警示。去年10月，財(cái)政部發(fā)文“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。”

上述現(xiàn)象在今年上半年有所改善，雖22城拿地企業(yè)仍以央國企為主，但地方國資在土地市場的角色逐漸弱化，截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方國資拿地金額僅占9%，較上年大幅下降33個(gè)百分點(diǎn)。

取而代之的是對(duì)規(guī)模更有野心的央國企及重返土地市場的民企。

截至6月27日，央國企今年拿地金額占比57%，較2022年明顯提升。北京、上海、廈門等城市，央國企仍為拿地主力。

“穩(wěn)健型央企資金狀況相對(duì)較好，仍是熱點(diǎn)城市拿地主力，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，華潤置地、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出。

杭州、成都、寧波等城市民企拿地金額占比有所提升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，6月9日出讓5宗地中4宗為民企；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿螅缯\一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

此外，城投及地方國資“收手”后，為降低流拍撤牌率，上半年各地推地謹(jǐn)慎，提前摸排企業(yè)參拍意愿，調(diào)整完善土拍規(guī)則、精選優(yōu)質(zhì)地塊。多因素帶動(dòng)下，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平；流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)值降至2019年水平；重點(diǎn)22城住宅用地流拍撤牌率則為8%。

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