中指院：上半年新房價格基本橫盤 下半年市場恢復或仍有波折

本報記者 夏晨翔 北京報道

今年上半年，在堅持“房住不炒”的總基調下，監管部門頻繁表態并落地具體措施“防風險”“促需求”，上半年房地產政策整體環境處于寬松期。

(資料圖)

《中國經營報》記者注意到，政策效果顯現的同時，積壓需求也得以集中釋放，多種因素下，今年一季度，房地產市場活躍度提升，特別是2~3月，熱點城市出現了“小陽春”行情。但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度卻未能延續回暖態勢。

中指研究院于近日發布的《2023上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望》進一步指出，今年上半年房地產市場整體表現先揚后抑，百城新房價格保持橫盤態勢，市場調控壓力依舊較大。而展望下半年，預計政策端會繼續加大力度，但市場恢復或仍有波折。

上半年市場先揚后抑

今年年初，全國房地產市場以“小陽春”開局，一季度商品房銷售面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實現正增長，特別是熱點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現以及自身周期性修復的帶動下，市場活躍度明顯提升。

但自4月以來，房地產市場恢復行情未能持續，購房者置業情緒快速下滑。

國家統計局數據顯示，1~5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額同比增速收窄，為5萬億元，同比增長8.4%。開發投資額和新開工面積同比降幅均擴大，房地產供求兩端均走弱。

中指研究院發布的報告進一步顯示，一季度在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動下，市場活躍度回升，特別是熱點城市市場出現“小陽春”行情；二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場明顯降溫。

其中，4月重點城市商品住宅成交面積環比下降27.9%；5~6月，市場情緒延續回落態勢。6月，受去年同期高基數影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續增長4個月后轉降，降幅超20%，環比略有增長，絕對規模為2016年以來同期最低水平。

從不同梯隊城市來看，一線城市商品住宅成交面積同比增幅最大，約25%，二線、三四線城市增幅在10%左右。

但值得關注的是，上半年各梯隊城市成交面積同比增長更多為一季度市場帶動，4月以來各城市市場情緒普遍下滑，核心一二線市場調整壓力也在增加。二季度一線城市成交面積在低基數下同比增長超30%；二線、三四線代表城市成交面積環比均下降，其中三四線代表城市下降超10%。

二手房方面，上半年重點城市成交規模大幅提升，其中一季度市場明顯升溫，進入4月，市場活躍度持續走低，6月中下旬成交面積同比轉負。

根據中指數據，2023年1~5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%，絕對規?；厣?019年以來同期高位，僅次于2021年同期。

而在房價方面，中指研究院指出，上半年百城新建住宅價格基本橫盤，5~6月價格下跌，二手房價格則連續14個月下跌。

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.01%，較去年同期收窄0.14個百分點。

2023年年初，在前期積壓需求集中釋放帶動下，市場信心有所修復，一季度百城新房價格止跌企穩；進入二季度，市場恢復節奏有所放緩，房價上漲動力不足，5月百城新建住宅均價環比由漲轉跌，6月跌勢延續，跌幅為0.01%。

二手住宅方面，2023年上半年百城二手住宅價格累計下跌0.82%，較去年同期由漲轉跌。

具體來看，今年一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格環比跌幅快速收窄；二季度，隨著二手房掛牌量持續走高，市場去化明顯承壓，業主預期逐步下調，房價環比跌幅逐步擴大。6月，百城二手住宅均價15746元/平方米，環比下跌0.25%，單月環比已連續14個月下跌。

下半年恢復仍有波折

隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來，全國房地產市場明顯降溫，購房者觀望情緒加重。但是，處于支柱地位的房地產業，下半年能否企穩？又該如何恢復市場信心？

對此，中指研究院分析稱，當前多數城市房地產調控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。

中指研究院指出，短期來看，預計需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向。

此外，信貸方面優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等針對改善性住房需求的信貸政策有望加力，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。

而在企業端，政策或仍將側重在緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩定市場預期。

分梯隊來看，中指研究院預測，一線城市全年新房成交規?；虮３衷诟呶?，京滬下半年市場有望保持一定活躍度，廣深市場短期恢復節奏或較慢。

中指研究院分析稱，2022年4月以來，房地產市場降溫，購房者置業觀望情緒加重，下半年在去年同期高基數效應逐漸顯現下，一線城市新房成交規模同比或波動調整，二手房掛牌量處于高位預計也將繼續影響二手房市場情緒，進而影響新房置業預期。

而隨著市場調整壓力的增加，一線城市微調政策的可能性也在提升，若政策優化調整，一線城市市場活躍度有望好轉，特別是北京、上海新房市場成交規?；虮３衷诟呶弧?/p>

對于二線城市，中指研究院則指出，預計核心二線城市繼續放松調控政策，市場活躍度有望保持，普通二線以及三四線城市市場恢復需要更長時間。如在6月初，青島放松調控政策，內容涉及降低首付比例、縮短限售年限、鼓勵貨幣化安置等方面，政策出臺后，購房者置業情緒好轉，房地產市場活躍度提升。

短期來看，在全國房地產市場情緒低迷的情況下，核心二線城市政策優化預期持續強化，成都、杭州、西安、長沙等城市政策優化空間仍較大，調控政策繼續放松也將為這部分城市新房成交規模的提升帶來階段性成效，從而對二線城市整體市場形成一定支撐。

（編輯：盧志坤 校對：劉軍）

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