降價3000萬元，深圳“天價”法拍房成交！兩萬人圍觀

在經歷三次拍賣后，恒裕濱城二期的“天價”法拍大平層終于成交了。7月7日，位于深圳南山蛇口街道的恒裕濱城二期某法拍房以7598萬元總價成交，折合單價約27.3萬元/㎡，總價較一拍降了3000萬。

該房產于今年5月掛牌京東法拍，最初起拍價為1.07億元，后一拍因無人出價而流拍；二拍起拍價打8折降至8560萬元后再次流拍；三拍起拍價再打8折降至6848萬元，本輪法拍吸引了3人報名，近2萬人圍觀，在經歷26次出價后，該套房源最終以7598萬元總價成交。

深圳“最貴”法拍房

(相關資料圖)

成交價比評估價降了3000萬

根據京東拍賣資料顯示，上述法拍房源位于深圳南山區蛇口街道恒裕濱城花園二期5座A單元40B，總面積為278.58㎡，評估價1.07億元，折合單價高達38.4萬元/㎡。該房源一拍時的起拍總價和起拍單價刷新了深圳住宅市場的法拍價格紀錄。

隨著兩輪流拍后，房源總價一降再降，三拍的成交價相較于最初的起拍價便宜了3000萬元，成交單價也降了約10萬元。

從38.4萬元的起拍單價降到27.3萬元的成交單價，對買家來說是“撿漏”了嗎？

恒裕濱城當前同類型的大戶型房源在市場上比較少見，目前公開信息可以查詢到的大戶型成交記錄還是在2021年京東法拍上成交的房源。2021年，恒裕濱城花園二期3座房源被拍賣，該套房源共吸引了15885人圍觀，面積為228.72㎡，起拍總價約5617.53萬元，算下來起拍單價就高達24.56萬元/㎡，最終該房源被以總價約6317.5萬元售出，折合單價為約27.6萬元/㎡。

這即是說，本輪法拍的房源最終成交單價較兩年前還便宜了3000元/㎡。

灣財社記者還在中介平臺查詢到，目前恒裕濱城二期在市場上掛牌的房源單價普遍在30萬元以上，目前二手掛牌房源一套83㎡的三室一廳，業主掛牌總價為2900萬元，折合單價34.84萬元/㎡，每平方米超出指導價近20萬元。有市場消息顯示，今年6月，恒裕濱城二期成交的一套169㎡的房源總價為5200萬元，折合單價也超過30萬元。

豪宅法拍熱度高

大面積“撿漏”概率更大

降價3000萬的豪宅法拍并非恒裕濱城二期一例房源，即將在7月17日開拍的深圳灣壹號廣場法拍房源，評估價9243.32萬元，一拍起拍價6470.33萬元，起拍價是評估價的7折，直降2772.99萬元。該房源建筑面積313.47㎡，折合起拍單價20.64萬元。

而即將在7月20日法拍的位于南山蛇口的半島城邦花園三期房源，評估價約5639.6萬元，一拍起拍價設置為4511.68萬元，相當于評估價的8折，直降1127.92萬元。該房源建筑面積345.13㎡，折合起拍單價超13萬元。

盡管還未開拍，但上述兩套房源均有超6000人圍觀，超300人設置提醒。

深圳豪宅法拍市場，尤其是大平層豪宅成為購房者“撿漏”的地方。在業內人士看來，其原因便在于房地產市場不景氣的當下房源成交普遍較難，而大面積豪宅的門檻更高，受眾群體較小，在法拍屬性下不得不降價以促成交，從而出現一些比市價低的房源。

6月15日，阿里法拍的兩套福田雅頌居二手豪宅成交，其中第8座20A的房源評估價約為2481.39萬元，起拍價為1736.97萬元，直接打了7折，該房源建筑面積為225.16㎡，折合起拍單價約7.7萬元。

值得一提的是，今年1月該小區同戶型的房源成交總價為3356萬，折合單價14.9萬/㎡，而法拍房源的單價僅有市場成交價的一半，總價更是低1619萬元，巨大的價差吸引了一波市場關注。

在經歷百輪競拍后，8座20A房源以2596.97萬元成交，比起拍溢價率達49.51%，但成交單價僅約11.53萬/㎡。而另一套第8座21A、22A的雙拼房源同樣經歷百輪競拍后以4821.67萬元總價成交，該房源總建筑面積450.68㎡，折合成交單價僅10.7萬元。

對于法拍的買家來說，盡管最終成交價較起拍價略有溢價，但不計算法拍的稅費等成本，其拍得的總價仍比市場價要便宜許多。

豪宅法拍吸引力大

但交易需警惕隱性風險

針對深圳恒裕濱城花園的天價法拍，易居研究院研究總監嚴躍進曾發表評論認為，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或有升溫的可能。深圳恒裕濱城花園屬于典型豪宅類型的法拍房項目，屬于地段優勢比較明顯、總價較高的項目。此類項目的起拍價總體上有吸引力，從而容易帶來關注度。

他同時提到，此類法拍房的交易，和大城市豪宅交易市場有關系。深圳的豪宅市場或者說此類地段的二手房的投資優勢很大，所以其實也是投資者對于此類物業投資價值的認可。鑒于過去兩年法拍房市場比較冷，預計今年一些重點城市的法拍房豪宅市場會有一波升溫的可能。

從深圳今年的市場交易來看，新房豪宅已引發一波熱度。今年6月，福田網紅豪宅海德園A區開盤即“日光”，套均千萬的前海深業云海灣開盤去化率達95%，成為豪宅現象級熱度的案例；二手房方面，據樂有家研究中心數據，上半年成交量第一的小區來自香蜜湖片區的僑鄉村，同樣是豪宅產品。

深圳部分優質豪宅產品的抗跌性已經過多輪周期的檢驗，正因如此，該部分豪宅產品的法拍才會吸引眾多關注。

但需要注意的是，豪宅法拍仍需警惕風險。中指研究院曾在針對法拍房的報告中提到，相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調查判斷。基于此，盡管法拍房關注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數人持觀望態度。

南都·灣財社記者孫陽

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