合肥發(fā)文“探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，公攤面積為何難取消？

紅星資本局7月29日消息，安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會(huì)議。會(huì)議明確，為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)；試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)等。

其中最引人矚目的當(dāng)屬“探索套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥此次探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，算是國(guó)內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，現(xiàn)在即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。

(資料圖)

資料圖 據(jù)視覺中國(guó)

合肥發(fā)布十條涉房舉措：探索套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

據(jù)合肥日?qǐng)?bào)，7月28日下午，安徽省合肥市召開專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。

會(huì)議指出，鑒于合肥城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在“兩個(gè)搖號(hào)”的良好態(tài)勢(shì)，即房企在合肥競(jìng)拍土地需要搖號(hào)、市民在部分區(qū)域購(gòu)房需要搖號(hào)，會(huì)議明確要抓緊完善以下工作舉措：

一是大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

二是為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

三是“城中村”改造是公益性項(xiàng)目，并非營(yíng)利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。

四是大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

五是試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。

六是試行車位、車庫(kù)與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴(yán)禁捆綁銷售。

七是探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫(kù)建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫(kù)漏水等問(wèn)題。

八是落實(shí)“全程代辦”，全面推進(jìn)“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。

九是堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運(yùn)用“競(jìng)品質(zhì)”機(jī)制，探索競(jìng)爭(zhēng)性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項(xiàng)目“爛尾”、沒有項(xiàng)目有“保交樓”任務(wù)、沒有物業(yè)管理出問(wèn)題、沒有項(xiàng)目工程質(zhì)量問(wèn)題。

十是要以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。

會(huì)議要求，要主動(dòng)識(shí)變應(yīng)變求變，政策舉措成熟一條落實(shí)一條，早出臺(tái)、早落地、早見效。發(fā)現(xiàn)偏差，要及時(shí)糾正。

部分商品房得房率不到75%，公攤面積能否取消？

上述十條工作舉措中，最引人矚目的是第二條“避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。

什么是“公攤面積”？2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

“公攤面積”一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，一般來(lái)說(shuō)，過(guò)去的多層和小高層住宅的“公攤面積”較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達(dá)到95%以上。而如今越來(lái)越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%-75%之間，購(gòu)房者對(duì)此苦不堪言。

近年來(lái)，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。2021年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利。

據(jù)央視新聞去年8月報(bào)道，《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞曉芬表示：“（目前）按照建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械模€是有合理性的?！?/p>

值得一提的是，有城市對(duì)取消“公攤面積”早有實(shí)踐。早在2002年6月，重慶市就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。這使重慶成為了中國(guó)率先取消“公攤面積”，直接以套內(nèi)面積售房的城市。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來(lái)填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。他認(rèn)為，關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開，比如在購(gòu)房合同上明確清楚，讓購(gòu)房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)?！斑@沒法簡(jiǎn)單地效仿，確實(shí)涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進(jìn)去，那總要有人來(lái)承擔(dān)這部分的費(fèi)用，需要多方面的從長(zhǎng)計(jì)議。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，合肥此次探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，算是國(guó)內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用。“此事改革意義重大，對(duì)于后續(xù)房企拿地部門和戶型設(shè)計(jì)部門，以及物業(yè)管理部門等都有非常大的啟發(fā)，從這個(gè)角度看，要積極關(guān)注合肥政策，真正做好小區(qū)的規(guī)劃，同時(shí)在如何優(yōu)化‘公攤面積’和小區(qū)公共部位設(shè)計(jì)方面具備新思路。”

綜合合肥日?qǐng)?bào)、證券時(shí)報(bào)、央視新聞報(bào)道

編輯 余冬梅

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