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2023上半年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，50城住宅平均租金累計(jì)溫和上漲0.41%。政府在住房租賃領(lǐng)域繼續(xù)加大政策支持力度，上半年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策百余次，鼓勵(lì)租房需求釋放，推動(dòng)供需平衡，通過(guò)金融、財(cái)稅、土地等支持政策促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，為租賃企業(yè)提供了更加有利的經(jīng)營(yíng)條件，也為廣大租戶提供了更加良好的租房環(huán)境。隨著支持政策不斷落地，住房租賃行業(yè)也迎來(lái)了寶貴的發(fā)展機(jī)遇。住房租賃企業(yè)積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，同時(shí)注重加強(qiáng)品牌建設(shè)、提升服務(wù)質(zhì)量，不斷優(yōu)化產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)策略，努力構(gòu)建住房租賃的創(chuàng)新商業(yè)模式。展望未來(lái)，住房租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，住房租賃相關(guān)支持政策預(yù)計(jì)將長(zhǎng)期發(fā)力，住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行將獲得支撐。尤其是，隨著公募REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等不動(dòng)產(chǎn)金融的持續(xù)發(fā)展與完善，住房租賃商業(yè)模式逐漸明晰，住房租賃企業(yè)將獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

中指研究院以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，持續(xù)監(jiān)測(cè)住房租賃企業(yè)規(guī)模，并定期發(fā)布排行榜，密切關(guān)注行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化，為市場(chǎng)參與者提供更多信息參考。1

(資料圖片僅供參考)

50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

1.指數(shù)走勢(shì)：2023上半年50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.41%

2023上半年，住宅租金溫和上漲。隨著新冠疫情防控政策優(yōu)化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，人口流動(dòng)性有所提升，租房需求逐漸釋放，2023上半年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.41%，漲勢(shì)溫和。分月度來(lái)看，1月份，受春節(jié)假期影響，租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比下跌。2-5月，隨著外來(lái)務(wù)工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來(lái)，租賃市場(chǎng)行情有所升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲，但漲幅逐漸收窄。6月份，受高校畢業(yè)生入市帶動(dòng)，住宅租金環(huán)比漲幅再度擴(kuò)大。據(jù)中指研究院測(cè)算，6月，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.12%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)，但同比仍下跌1.06%。

圖：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金走勢(shì)

2.城市租金：2023上半年20個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均租金累計(jì)上漲

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先，多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。6月，北京、深圳、上海三個(gè)一線城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明顯高于全國(guó)其他城市，其中北京平均租金為91.8元/平方米/月，居各城市之首；杭州、廣州、廈門、三亞和南京5個(gè)城市租金在40-60元/平方米/月之間；福州、珠海、蘇州等37個(gè)城市租金在20-40元/平方米/月之間；太原、呼和浩特、徐州、銀川、北海5個(gè)城市租金在20元/平方米/月以下。

從年度漲跌幅來(lái)看，20個(gè)重點(diǎn)城市租金累計(jì)上漲。具體來(lái)看：石家莊、西安、深圳累計(jì)漲幅在2.0%以上；天津、北京、三亞等10個(gè)城市累計(jì)漲幅在1.0%-2.0%之間；青島、珠海等7個(gè)城市累計(jì)漲幅在1.0%以內(nèi)。溫州、鄭州、徐州等16個(gè)城市累計(jì)跌幅在1.0%以上，其中溫州跌幅最大，為4.31%；沈陽(yáng)、?？诘?4個(gè)城市累計(jì)跌幅在1.0%以內(nèi)。

租客畫像

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當(dāng)前的租房情況、租房偏好和痛點(diǎn)問(wèn)題，中指研究院于2023年7月對(duì)全國(guó)租戶開(kāi)展了問(wèn)卷調(diào)查，共收回9878份有效租客樣本。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們從租客基本特征、租賃行為特征和租房偏好與觀念三大方面對(duì)租客畫像進(jìn)行了刻畫。

租客基本特征：據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，受訪租客以畢業(yè)五年以內(nèi)的高學(xué)歷青年群體為主，其中65%租客學(xué)歷在本科及以上，而學(xué)歷在大專及以上的租客中，近八成畢業(yè)年限在5年以內(nèi)。從收入維度來(lái)看，超70%租客群體家庭月收入在1萬(wàn)元以下，且與2022年底調(diào)查結(jié)果相比，家庭月收入低于5000元的租戶占比提高了9.4個(gè)百分點(diǎn)。

1.租賃行為特征：整租兩室為主流，60平以下小戶型需求旺盛

租住方式：七成以上租客選擇整租

調(diào)查結(jié)果顯示，73.5%的受訪租客選擇了整租，超五成整租租客租賃了兩居室。26.5%的租客選擇了合租，并優(yōu)先選擇與朋友、同事、同學(xué)一起合租，對(duì)與陌生人（僅18.3%）合租較為抵觸。從租住面積分布來(lái)看，超六成租客租住面積在60平以下，租住90平以上房屋的租客占比不足15%。

租金水平：60%以上租客月租金在3000元以下，租金整體穩(wěn)定

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，受訪租客月租金主要集中分布在3000元以下，合計(jì)占比64.8%，3001-5000元區(qū)間占比為20.4%。

關(guān)于近一年的租金變化，12.9%的租戶感覺(jué)有所下跌，七成左右的租戶感覺(jué)近一年租金未變或漲幅在5%以內(nèi)。

租賃月份：近七成租戶在2-5月份開(kāi)始租房

調(diào)查結(jié)果顯示，21.8%的租戶在2月份開(kāi)始租房，21.6%的在3月份開(kāi)始租房，累計(jì)超九成租戶在上半年租房，可見(jiàn)上半年是租賃市場(chǎng)的旺季。從租約期限來(lái)看，近七成租約期限在1年及以內(nèi)，租約期限在2年及以上的僅占6.6%。另外，33.9%的租戶平均在1-2年內(nèi)會(huì)換租一次，超八成租戶會(huì)在3年內(nèi)換租。

圖：租賃月份分布

3.租房偏好與觀念：關(guān)注通勤距離與配套條件，中青年仍傾向未來(lái)在本地置業(yè)

表：租客租房關(guān)注因素

租房關(guān)注點(diǎn)：聚焦配套、通勤距離

調(diào)查結(jié)果顯示，配套條件、通勤距離是40%上的受訪者租房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。另外，租客對(duì)地鐵便利性、社區(qū)環(huán)境、租金水平、物業(yè)服務(wù)關(guān)注度亦較高。值得注意的是，在女性租客群體中，對(duì)配套條件、通勤距離、租金水平、物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度明顯高于男性租客。

表：租客租房痛點(diǎn)分析

租房痛點(diǎn)：房屋質(zhì)量差、房東/室友難相處、中介不規(guī)范

調(diào)查結(jié)果顯示，關(guān)于租房曾遇到的問(wèn)題，有三成以上的租客選擇了房屋質(zhì)量差、房東不好相處、房東或中介哄抬租金、遇到黑中介。另外，室友不好相處、維修責(zé)任無(wú)人承擔(dān)也是部分租客的痛點(diǎn)。

從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，目前租賃市場(chǎng)中哄抬租金等不規(guī)范行為或仍突出，市場(chǎng)監(jiān)管仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

換房原因：收入預(yù)期降低是最主要原因

調(diào)查結(jié)果顯示，62.4%的租戶在本次租約到期后計(jì)劃換房。其中，“收入預(yù)期降低，換到更便宜的房子”是租戶換房的最主要原因；另外，34%的租戶為了提升居住品質(zhì)，想換面積更大或環(huán)境更好的房子。

關(guān)于通勤時(shí)間，七成左右的受訪租客可接受的單程通勤時(shí)長(zhǎng)上限為1小時(shí)。

表：租客換房原因

未來(lái)住房規(guī)劃:超五成計(jì)劃在本地置業(yè)，近三成打算長(zhǎng)期租房

關(guān)于本地?zé)o房租客未來(lái)的購(gòu)房規(guī)劃，五成以上租客傾向攢夠首付后在本地置業(yè)，但也有近三成租客計(jì)劃長(zhǎng)期租房，僅13.1%的租客選擇回老家或房?jī)r(jià)更低的城市購(gòu)房。

圖：本地?zé)o房租客未來(lái)住房規(guī)劃

通過(guò)與年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)一步交叉分析發(fā)現(xiàn)：第一，25-39歲年齡段的租客在本地購(gòu)房意愿更強(qiáng)，這部分群體是適齡置業(yè)人群，計(jì)劃本地置業(yè)占比近六成。第二，20歲以下租客群體選擇未來(lái)長(zhǎng)期租房的比例較高，一方面可能是新生代群體的住房觀念在逐步改變，另一方面或源于對(duì)未來(lái)規(guī)劃尚不明確。

2023上半年住房租賃政策總結(jié)

2023年上半年，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，我國(guó)中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策百余次，政策聚焦金融支持、制度建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管及公積金服務(wù)優(yōu)化等方面，從供需兩端改善我國(guó)住房租賃行業(yè)政策環(huán)境，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

1.中央政策：搭建住房租賃金融服務(wù)體系，強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展規(guī)范

表：2023上半年中央出臺(tái)的部分住房租賃相關(guān)政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

2023年上半年，中央出臺(tái)的住房租賃重點(diǎn)政策中，超八成涉及對(duì)行業(yè)融資的支持，另有部分政策聚焦租賃住房的市場(chǎng)培育與規(guī)范發(fā)展。

2023年初，央行、證監(jiān)會(huì)等部門年度工作會(huì)議中多次出現(xiàn)加大住房租賃金融支持或大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行等相關(guān)提法，為年度住房租賃行業(yè)金融政策導(dǎo)向定調(diào)。上半年行業(yè)金融支持政策接連加碼，行業(yè)金融服務(wù)體系進(jìn)一步優(yōu)化完善。

1月，央行設(shè)立1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于2023年底前向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津等8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款，用于收購(gòu)存量住房擴(kuò)大租賃住房供給。2月，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融閉環(huán)正在逐漸形成，投資范圍涵蓋租賃住房，住房租賃企業(yè)獲得更為有力的金融支持。同時(shí)“金融支持住房租賃17條”為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

3月，保租房公募REITs發(fā)行再獲新利好。國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)同天發(fā)文進(jìn)一步加大對(duì)保租房REITs的支持力度，保租房REITs發(fā)行門檻有所下降：（1）非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率要求從4%降至3.8%；（2）充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保租房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值要求從10億元降至8億元。

4月，國(guó)家發(fā)改委在新聞發(fā)布會(huì)上提出支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與盤活存量資產(chǎn)。5月，央行在下一階段的主要政策思路上，提出繼續(xù)推動(dòng)租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效，加快完善住房租賃金融政策體系。6月，央行等部門發(fā)文鼓勵(lì)運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施REITs等方式，支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對(duì)保租房的建設(shè)融資支持力度；中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文鼓勵(lì)企業(yè)在租賃住房等領(lǐng)域開(kāi)展證券化融資創(chuàng)新，重點(diǎn)支持租賃住房等領(lǐng)域通過(guò)發(fā)行類REITs有效盤活存量資產(chǎn)。

綜合來(lái)看，2023年第一季度，住房租賃行業(yè)多項(xiàng)創(chuàng)新性金融支持政策落地，住房租賃行業(yè)金融服務(wù)體系初步形成完整閉環(huán)，二季度政策導(dǎo)向則注重現(xiàn)有支持政策的強(qiáng)調(diào)及延伸。

2.地方政策：繼續(xù)多渠道籌集租賃住房，租房提取公積金業(yè)務(wù)明顯優(yōu)化

表：2023上半年各地出臺(tái)的住房租賃重點(diǎn)政策分類匯總（不完全統(tǒng)計(jì)）

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

政策培育：地方租賃政策體系持續(xù)優(yōu)化，融資環(huán)境進(jìn)一步改善

擴(kuò)內(nèi)需促經(jīng)濟(jì)恢復(fù)大背景下，積極培育住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展：2023年上半年，多省市出臺(tái)擴(kuò)內(nèi)需促經(jīng)濟(jì)恢復(fù)或推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等相關(guān)政策文件，其中在住房保障維度，“持續(xù)完善住房保障體系，租購(gòu)并舉，加快發(fā)展保租房，培育壯大住房租賃市場(chǎng)”被賦予重要地位。

積極完善住房租賃政策體系：2023年上半年，深圳、青島完善了本地保障性住房體系。廣州結(jié)合實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，重新印發(fā)保租房認(rèn)定辦法并出臺(tái)配套文件。開(kāi)封、信陽(yáng)、漳州等地發(fā)布保租房實(shí)施意見(jiàn)及保租房項(xiàng)目認(rèn)定辦法等。

積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，加大力度支持民間投資：2023年上半年，為盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資，廣東、山西、陜西及上海、深圳、重慶等省市發(fā)布政策推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，保租房REITs發(fā)行環(huán)境繼續(xù)改善。

供給側(cè)：積極盤活存量，落實(shí)“納?！眱?yōu)惠政策，擴(kuò)大租賃住房供給

地方積極落實(shí)中央號(hào)召，盤活存量，多渠道籌集保租房：2023年上半年，深圳、海口等地發(fā)文指導(dǎo)本地保租房籌集工作。在具體的籌集方式上，廣東省發(fā)文要求增加租賃住房用地供應(yīng)，廣州、漳州等地發(fā)布“非居改?！睂?shí)施意見(jiàn)；安徽、哈爾濱、洛陽(yáng)等地發(fā)文支持利用閑置低效國(guó)有住宅或回購(gòu)存量商品住房、公寓的方式籌集保租房等租賃住房；深圳發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》，指導(dǎo)城中村住房規(guī)模化租賃改造工作。

明確保租房?jī)?yōu)惠政策兌現(xiàn)，提升企業(yè)“納保”積極性：上半年，廈門、濟(jì)南先后發(fā)文進(jìn)一步明確保租房項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策事項(xiàng)，確保金融、土地、財(cái)政、稅費(fèi)、用水電氣等優(yōu)惠政策兌現(xiàn)，為企業(yè)“納?！睜I(yíng)造良好的政策環(huán)境。

需求側(cè)：聚焦公積金服務(wù)優(yōu)化，租房提取政策進(jìn)一步向多子女家庭和政策性租賃住房?jī)A斜

租房提取公積金政策整體優(yōu)化，且進(jìn)一步向多子女家庭及政策性租賃住房?jī)A斜。2023年上半年，海南省、北京、重慶、成都、南京、鄭州、無(wú)錫、佛山等地多次發(fā)文進(jìn)一步優(yōu)化租房提取住房公積金業(yè)務(wù)，優(yōu)化的形式主要包括提升至租房提取公積金限額，優(yōu)化租房提取公積金方式及次數(shù)等，且針對(duì)多子女家庭或租住公租房、保障房等政策性租賃住房的家庭，普遍設(shè)置額外的照顧政策，如大幅度提升公積金提取限額或增加可提取次數(shù)、將公積金直接劃轉(zhuǎn)保租房運(yùn)營(yíng)方等，部分城市甚至針對(duì)多子女家庭或租住政策性租賃家庭，租房提取額不受月繳存額限制。

同時(shí)，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管與規(guī)范，改善租房環(huán)境。上半年，成都、沈陽(yáng)、綿陽(yáng)等地發(fā)文進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序，著力解決住房租賃市場(chǎng)在市場(chǎng)主體監(jiān)管、租賃交易行為、租賃租房治安管理等方面不規(guī)范、不到位的問(wèn)題。廣州、深圳、青島、沈陽(yáng)等地發(fā)布租金監(jiān)管相關(guān)文件，規(guī)范租金支取、使用行為，維護(hù)承租人租金安全。北京和浙江省等地先后發(fā)布本地住房租賃合同等示范文本，保護(hù)出租、承租雙方權(quán)益人的合法權(quán)益。另外，西安專文規(guī)范了保租房租金標(biāo)準(zhǔn)，按照每套（間）租金不高于評(píng)估市場(chǎng)租金的90%確定。

整體來(lái)看，2023年上半年，住房租賃政策體系得到進(jìn)一步的優(yōu)化完善。中央層面，幾項(xiàng)創(chuàng)新性的住房租賃金融支持政策集中出臺(tái)，住房租賃行業(yè)金融服務(wù)體系初步形成完整閉環(huán)，行業(yè)融資環(huán)境明顯改善。地方層面，一方面繼續(xù)推動(dòng)多渠道籌集租賃住房，另一方面聚焦需求端租房提取公積金業(yè)務(wù)的優(yōu)化，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及秩序，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

2023上半年長(zhǎng)租公寓企業(yè)格局

1.市場(chǎng)格局：TOP30企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模近百萬(wàn)間，房企系項(xiàng)目拓展優(yōu)勢(shì)突出

開(kāi)業(yè)規(guī)模榜：萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓開(kāi)業(yè)房源均在10萬(wàn)間以上

從開(kāi)業(yè)規(guī)模來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023上半年，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量達(dá)91.6萬(wàn)間。TOP30企業(yè)平均開(kāi)業(yè)規(guī)模約3.1萬(wàn)間，其中只有8家開(kāi)業(yè)規(guī)模在3.1萬(wàn)間以上。TOP5企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)49.2萬(wàn)間，占TOP30總規(guī)模比重達(dá)53.7%，頭部企業(yè)規(guī)模效應(yīng)顯著。

具體企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科泊寓依舊憑借17.1萬(wàn)間的開(kāi)業(yè)規(guī)模傲居榜首，龍湖冠寓開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間，居第二位，房企系長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)突出。魔方公寓、樂(lè)乎公寓為創(chuàng)業(yè)系長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)，截至2023年6月，集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模均在7.5萬(wàn)間左右，分別位列全國(guó)第三、四位。百瑞紀(jì)集團(tuán)依托原有的酒店業(yè)務(wù)和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，向下占領(lǐng)長(zhǎng)租市場(chǎng)，快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)5.4萬(wàn)間。

管理規(guī)模榜：房企系拓展項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出

從管理規(guī)模來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023上半年，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)管理房源量達(dá)136.3萬(wàn)間。TOP30企業(yè)平均管理規(guī)模約4.5萬(wàn)間，僅9家管理規(guī)模在平均水平以上。TOP6企業(yè)累計(jì)管理規(guī)模超70萬(wàn)間，占TOP30總規(guī)模比重達(dá)51.4%，頭部企業(yè)規(guī)模效應(yīng)顯著。

具體企業(yè)來(lái)看，管理規(guī)模前三甲企業(yè)均為房企系，其中萬(wàn)科泊寓管理規(guī)模高達(dá)21.7萬(wàn)間，龍湖冠寓管理16萬(wàn)間，瓴寓國(guó)際管理房源9.1萬(wàn)間。百瑞紀(jì)集團(tuán)、魔方公寓、樂(lè)乎公寓管理規(guī)模位居第四至第六位，房源量在7.4萬(wàn)至8.2萬(wàn)間之間。華潤(rùn)有巢、朗詩(shī)寓管理房源在5萬(wàn)間以上，招商伊敦、保利公寓、合房承寓管理規(guī)模在4.5萬(wàn)至4.8萬(wàn)間之間。

從開(kāi)業(yè)與管理規(guī)模對(duì)比來(lái)看，房企系長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。2023年上半年，管理規(guī)模TOP10企業(yè)中房企系占據(jù)7席，其中萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、瓴寓國(guó)際、華潤(rùn)有巢保利公寓管理房源中均有3萬(wàn)間以上尚未開(kāi)業(yè)，朗詩(shī)寓、招商伊敦管理未開(kāi)業(yè)房源量在2萬(wàn)間左右，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，后期開(kāi)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)將有所保障。

2.區(qū)域布局：熱點(diǎn)城市群核心一二線城市租賃需求旺盛，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商堅(jiān)持深耕

圖：2023年6月熱點(diǎn)城市群品牌長(zhǎng)租公寓房源分布情況

區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等核心城市群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口凈流入規(guī)模突出，是品牌長(zhǎng)租公寓入駐的首選。據(jù)中指租賃版數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)百余家長(zhǎng)租公寓品牌在重點(diǎn)城市運(yùn)營(yíng)門店的監(jiān)測(cè)，截至2023年6月，品牌長(zhǎng)租公寓在珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游、粵閩浙沿海等六大城市群，運(yùn)營(yíng)的房源總數(shù)占全國(guó)的比重近93%，其中珠三角、長(zhǎng)三角核心城市群開(kāi)業(yè)房源量明顯領(lǐng)先，占比均在30%以上。分城市等級(jí)來(lái)看，一線及二線城市房源占比分別為56.0%、41.2%，總份額超97%；與2022年末相比，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商更加聚焦高能級(jí)城市，一線城市開(kāi)業(yè)房源占比提升了3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2023年6月熱點(diǎn)城市品牌長(zhǎng)租公寓房源數(shù)及出租率對(duì)比

城市層面來(lái)看，深圳、上海長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè)房源量明顯領(lǐng)先，廣州、成都、西安等地平均出租率較高。據(jù)2023年6月的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海品牌長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè)房源約15萬(wàn)間，廣州約9萬(wàn)間，杭州、北京開(kāi)業(yè)房源數(shù)在6萬(wàn)間以上，成都、重慶超3萬(wàn)間，天津、武漢、南京等地開(kāi)業(yè)房源均在3萬(wàn)間以下。從出租率來(lái)看，6月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的品牌長(zhǎng)租公寓平均出租率為94.5%，較上月微幅提升；廣州、成都、西安等地出租率在95%及以上，長(zhǎng)租公寓租賃需求較為旺盛。

2023租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望

1.租賃住房用地供應(yīng)繼續(xù)縮量，存量轉(zhuǎn)化將成為租賃住房籌集的主要渠道

從土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，2023年重點(diǎn)城市租賃住房用地?cái)M供應(yīng)規(guī)模普遍較2022年有所下降。在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，北京、廈門、上海、成都、深圳住房租賃用地供應(yīng)較為突出，在宅地中的占比均在10%以上。但對(duì)比近兩年供地計(jì)劃來(lái)看，僅廈門2023年租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模及占宅地比重有明顯增長(zhǎng)，其余城市中，除深圳租賃用地占比及上海租賃用地供應(yīng)規(guī)模上限略有提升外，其他城市均普遍較2022年明顯下降?？傮w來(lái)看，2023年17個(gè)重點(diǎn)城市租賃住房用地?cái)M供應(yīng)845公頃，同比下降37.5%；在宅地中的占比為7.9%，較2022年下降2個(gè)百分點(diǎn)。

表：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近兩年租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)比

注：匯總時(shí)，上海區(qū)間值取均值進(jìn)行計(jì)算。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地自然資源與規(guī)劃局，中指研究院綜合整理

2023年上半年，集中供地22城租賃住房用地實(shí)際供應(yīng)規(guī)模明顯下降。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年上半年，集中供地22城土地招拍掛市場(chǎng)中，共有9個(gè)城市有涉租用地成交，成交租賃住房用地40宗，成交規(guī)劃建筑面積為58.9萬(wàn)平方米，在住宅用地總成交規(guī)模中的占比僅2.8%。對(duì)比2022年同期情況來(lái)看，今年上半年集中供地22城公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)成交租賃住房用地規(guī)模大幅度縮量。

2023年全國(guó)保租房籌集目標(biāo)仍保持較大規(guī)模，在租賃住房用地供應(yīng)明顯縮量的情況下，租賃房源籌集將更加依賴存量盤活。各地方在堅(jiān)持盤活企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量商業(yè)公寓等閑置房屋的同時(shí)，也在積極探索新的盤活渠道。

當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，回購(gòu)商品房籌作租賃住房成為階段性趨勢(shì)，中央積極施策給予融資支持。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍性存在一定去化壓力，而租賃租房建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重，回購(gòu)商品住房籌作租賃住房可有效打通商品房和租賃市場(chǎng)之間的壁壘，成為階段性盤活存量資產(chǎn)的新趨勢(shì)。中央層面也積極施策提供融資支持，年初央行設(shè)立了1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃，2月末，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“租賃金融支持17條”，其中租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款支持企事業(yè)單位及專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)批量收購(gòu)閑置存量房屋籌集保租房，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。

部分城市積極深挖自有存量資源，創(chuàng)新性開(kāi)辟存量盤活新渠道。深圳人口凈流入規(guī)模龐大，2023年進(jìn)一步將“十四五”期間保租房籌集規(guī)模提升至60萬(wàn)套（間），而深圳新增建設(shè)用地供應(yīng)有限，租賃住房將主要依賴于存量資產(chǎn)盤活。今年上半年，深圳啟動(dòng)城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升工作，并成立安居微棠公司進(jìn)行專項(xiàng)推進(jìn)。

2.保租房公募REITs屢獲支持，私募基金試點(diǎn)加速推進(jìn)，住房租賃金融閉環(huán)將逐漸形成

公募REITs：已發(fā)行保租房REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，未來(lái)REITs發(fā)行或進(jìn)入快車道

表：各保租房REITs底層項(xiàng)目不同時(shí)期出租率對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：各基金招募說(shuō)明書、2022年報(bào)告、2023年一季度報(bào)告，中指研究院綜合整理

已上市四只保租房REITs底層的10個(gè)租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，出租率在高位基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。目前已上市的保租房REITs的底層項(xiàng)目均位于北京、上海、深圳、廈門等核心城市人口密集流動(dòng)區(qū)域，租賃需求旺盛，出租率較高。據(jù)最新披露數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，四只保租房REITs的10個(gè)底層租賃項(xiàng)目平均出租率均在94%以上，其中中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT項(xiàng)目出租率超99%，北京保障房項(xiàng)目為公租房項(xiàng)目，受配租流程影響部分房源空置，但出租率也高達(dá)96.1%。對(duì)比不同時(shí)期出租率數(shù)據(jù)來(lái)看，保租房REITs項(xiàng)目出租率雖已處于較高水平，但仍普遍呈現(xiàn)穩(wěn)健提升態(tài)勢(shì)。其中，華潤(rùn)有巢兩保租房項(xiàng)目，2022年6月末平均出租率為87.7%，至2023年3月末，平均出租率已提升至94.6%。

表：四只保租房REITs不同時(shí)期可分配金額完成情況對(duì)比

注：2023Q1可分配金額目標(biāo)通過(guò)各基金招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)的2023年可分配金額分?jǐn)傄患径葘?shí)際運(yùn)營(yíng)天數(shù)簡(jiǎn)略計(jì)算得出。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各基金2023年一季度報(bào)告、2022年報(bào)告、招募說(shuō)明書等，中指研究院綜合整理

2023年一季度四支REITs可分配金額均超額完成預(yù)定目標(biāo)。據(jù)最新披露數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT可分配金額完成率在110%左右；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT完成率高達(dá)133%，可分配金額規(guī)模及目標(biāo)完成率領(lǐng)銜保租房REITs，業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。與2022年目標(biāo)完成率相比，整體來(lái)看，2023年一季度保租房REITs業(yè)績(jī)延續(xù)穩(wěn)健走勢(shì)，可分配金額目標(biāo)完成率為114%，與2022年目標(biāo)完成率持平，其中華夏基金華潤(rùn)有巢REIT2023年一季度可分配金額完成率較2022年提升12個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來(lái)，保租房REITs發(fā)行屢獲利好，一方面，中央層面鼓勵(lì)更多保租房REITs發(fā)行，降低了保租房項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs門檻，并研究推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)范圍向市場(chǎng)化長(zhǎng)租房擴(kuò)圍，同時(shí)支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。另一方面，地方也在積極落實(shí)中央政策導(dǎo)向，出臺(tái)本地支持發(fā)行保租房REITs的文件方案，上海、深圳等地針對(duì)計(jì)劃發(fā)行REITs的儲(chǔ)備項(xiàng)目提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)。在中央指引及地方積極落實(shí)的背景下，保租房REITs試點(diǎn)發(fā)行進(jìn)入快車道，未來(lái)將會(huì)有更多保租房REITs上市。

私募基金：深度挖掘社會(huì)資本，銜接公募REITs探索實(shí)現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域投資閉環(huán)

今年2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，租賃住房涵蓋在投資范圍內(nèi)，我國(guó)租賃住房領(lǐng)域“私募基金+公募REITs”金融閉環(huán)初步形成。未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)私募基金將與公募REITs相互配合，疊加住房租賃全周期金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，共同為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全周期提供金融支持。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金主要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和培育階段提供股權(quán)資金支持，減輕長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)投資的前期資金壓力。與此同時(shí)，租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款、租賃住房經(jīng)營(yíng)性貸款也將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全周期形成信貸支持。隨著長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)逐漸成熟，各項(xiàng)指標(biāo)符合公募REITs的發(fā)行門檻時(shí)，原始權(quán)益人可以將資產(chǎn)出售給公募REITs，實(shí)現(xiàn)私募資金和長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)投資人的退出，獲得資產(chǎn)增值收益，回收資金后原始權(quán)益人可進(jìn)行項(xiàng)目再投資，推動(dòng)投資鏈條循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。

圖：長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)商業(yè)模式閉環(huán)

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

在此之前，建設(shè)銀行已開(kāi)始了相關(guān)探索。2022年11月，建信住房租賃基金正式落地，其基本運(yùn)作模式是綜合運(yùn)用股權(quán)投資及銀行貸款、REITs等一攬子金融工具，引導(dǎo)帶動(dòng)社會(huì)資本共同投資房企存量資產(chǎn)，增加長(zhǎng)租房源供給。今年以來(lái)，建信住房租賃基金先后與萬(wàn)科及北京、天津、重慶等頭部房企、地方政府平臺(tái)合作設(shè)立子基金，撬動(dòng)更多的社會(huì)資本參與。截至2023年5月末，基金已與各類市場(chǎng)化主體合作設(shè)立子基金4只，總規(guī)模195億元，簽約項(xiàng)目20個(gè)，所支持的租賃住房可以向社會(huì)提供租賃住房1.45萬(wàn)套。通過(guò)對(duì)行業(yè)融資的深度支持，建行已形成了股權(quán)和債權(quán)聯(lián)動(dòng)的住房租賃融資新模式。截至2023年6月，建行完成了8個(gè)基金投資項(xiàng)目的相關(guān)配套貸款的審批和發(fā)放工作，貸款總規(guī)模是15.67億元。

商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資金優(yōu)勢(shì)是解決住房租賃行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)的良藥，在建行示范帶動(dòng)下，將有更多的商業(yè)金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，同時(shí)在鼓勵(lì)性政策引導(dǎo)下，也將會(huì)有更多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)及社會(huì)資本投入到住房租賃行業(yè)的建設(shè)中。未來(lái)，為推動(dòng)住房租賃領(lǐng)域投資閉環(huán)正式落地，一方面，需進(jìn)一步撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與，其中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是較好的選擇之一；另一方面，企業(yè)需積極做好項(xiàng)目培育，聚焦核心城市，對(duì)接主力客群需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，以順利通過(guò)公募REITs上市實(shí)現(xiàn)資本退出，探索實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展新模式。

展望未來(lái)，在“房住不炒”的定位導(dǎo)向下，隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的持續(xù)建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)快速發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人口流動(dòng)性的提升，住房租賃需求將穩(wěn)步釋放；隨著越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓企業(yè)的積極參與，租賃住房品質(zhì)也將逐步提升；隨著行業(yè)政策的持續(xù)完善，住房租賃市場(chǎng)將更加規(guī)范化，租房環(huán)境將得到極大改善。未來(lái)，住房租賃業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要賽道之一，住房租賃也將成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。

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