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8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。提出支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

【中指觀點】

1、央行及外匯局提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩定市場預期，緩解企業流動性壓力。在房地產銷售未實現企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要。

2、會議提出加大對住房租賃、城中村改造和保障性住房建設的金融支持力度，與近期中央及多個部門定調一致，其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進度推進。

3、下調房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。根據中指數據，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以，根據監測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。但同時，當前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點，未來政策優化空間較大。

4、隨著新購住房貸款利率的持續下調，與之形成對比，2022年以來，5年期以上LPR僅下調了45個基點，也就是說存量房貸利率隨LPR下調點數遠小于新購房貸利率，因此造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財收益下降，居民民提前還款現象明顯。7月14日，在央行上半年金融統計數據新聞發布會上，央行就提到“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
降低存量房貸利率有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。此次央行再次明確指出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”預計未來將有商業銀行逐步落地相關政策。對于商業銀行而言，居民住房貸款是優質資產，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉按揭方式爭取客戶，那么也將推動更多銀行采取相關舉措。

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