住房租賃進入快速增長期 銀行創新助力

本報記者 張漫游 北京報道

8月16日上海市房屋管理局印發《上海市住房租賃公共服務平臺管理規定》；《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》于近日實施……為推動住房租賃市場進一步發展，多地出臺了相關政策。

面對龐大的市場需求，銀行也加緊了在住房租賃市場的布局。日前，中國人民銀行亦提出，接下來要穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

(相關資料圖)

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪建議，銀行可以從三條路徑發力:一是加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；三是要加強和完善住房租賃金融管理等。

布局2萬億市場

日前，貝殼研究院發布的《2023中國房地產市場半年報》顯示，上半年重點40城租賃市場熱度同比提升，35個城市市場熱度同比升溫。隨著經濟社會全面恢復常態化運行，春季返工季、畢業季兩個租賃市場旺季如期而至，租賃市場熱度在6月達到上半年峰值。

“近年來，以房地產為主導產業帶動我國經濟快速發展，但居民住房問題仍然有待改善，尤其是中低收入人群的住房問題較為突出，部分居民住房問題仍然沒有得到解決。”興業銀行青島分行相關負責人告訴《中國經營報》記者，住房租賃市場滯后于銷售市場，健康完善的房地產市場應該是銷售市場和租賃市場協同穩健發展，房屋買賣和房屋租賃是房地產市場的兩大部分，相輔相成，相互支撐，才能解決好居民“住”的問題。“此外，在住房租賃市場發展過程中，租賃關系較不穩定，承租人處于弱勢地位，租賃權益得不到保障；在供應主體方面，私人租賃多，機構租賃少，機構租賃規模占比較低。”

住房租賃市場發展的背后蘊含著大量的金融需求。

關榮雪總結道，由于租賃住房的投資回報周期一般較長，在經營過程中，資金投入需求較大，特別是對那些自持物業的專業化、規模化住房租賃企業來說，仍然需要金融端資金投入的支持，而且當前保障性租賃住房供應及建設工作穩步推進，租賃住房配套建設的要求也逐步提高，完整的住房租賃金融支持體系需加速形成；同時，對于租賃群體來說，支持提取公積金支付房租等支持政策的覆蓋與落實范圍也有待進一步擴大。

“住房租賃市場具有低成本融資需求，目前租賃市場屬于長期持有且重資本投入的行業，行業回報率較低，能夠負擔的融資成本有限。”同策研究院研究總監宋紅衛向記者補充道，另外是需要退出通道。“雖然租賃住房通過REITs退出已有先例，但門檻較高，大部分項目有證券化的需求。”

我愛我家數據顯示，目前，國內住房租賃市場規模已近2萬億元，預計未來5～10年，租賃市場仍將保持穩健增長的態勢，整體預計國內住房租賃市場規模在2030年將突破3萬億元。

為滿足住房租賃資金需求，監管層推出了支持政策。今年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，支持相關金融機構于2023年年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款。根據中國人民銀行近期指示，接下來也要穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

同時，2023年上半年，中國人民銀行、原中國銀保監會發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

銀行層面也有諸多積極舉措。如2017年中國建設銀行推出住房租賃戰略，經過6年時間推進住房租賃戰略的探索實踐，覆蓋股權投資、融資支持、管理運營、REITs發行的“投融管退”住房服務新體系。其中，在融資環節，截至2023年5月，該行公司類住房租賃貸款余額超2900億元，支持住房租賃企業超1500家，支持籌集小戶型、低租金房源超100萬套（間）。在管理環節，建信住房“CCB建融家園”平臺的企業用戶達1.6萬戶，個人用戶超4600萬戶。建信住房管理的“CCB建融家園”長租社區開業運營超過200個，并支持住建部門打造的全國保障性租賃住房App在200余個城市上線，公租房App推廣至100余個城市。

記者從興業銀行青島分行了解到，針對不同租賃業務場景，提供新建類貸款、購置類貸款、裝修改造類貸款等六大產品；同時，為保障性租賃住房主體提供債券承投、私募永續債等投行服務，拓寬融資渠道。截至7月末，該分行住房租賃貸款余額28.16億元，較年初新增24.79億元。

興業銀行青島分行相關負責人告訴記者，《征求意見稿》等政策進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業的投資運營積極性，促進住房租賃市場快速健康發展。

吸引社會配套資金

談及金融機構深入住房租賃市場時需要解決哪些問題，關榮雪認為，一是要通過引入多種金融產品，為租房群體提供更多的金融支持，以緩解居民尤其是青年人群租房難壓力；二是適度減輕租戶或租賃企業的運營成本壓力和提高租房租賃企業運營穩定性；三是加快保障性租賃市場的供應與建設工作，推動“租購并舉”。

從建設銀行的創新實踐看，在股權投資環節，2022年該行獲批設立國內首支住房租賃基金——建信住房租賃基金，用于收購房企自持住宅、商辦物業、低成本租賃用地項目等存量資產并改造為租賃住房。截至2023年5月末，建信住房租賃基金已簽約收購協議項目20個，總資產規模87億元，并與萬科集團及北京、重慶、天津等地主體設立子基金4支。在融資支持環節，該行針對住房租賃行業特點優化貸款產品和服務，滿足住房租賃項目建設、收購、運營全周期融資需求。在管理運營環節，該行依托線上平臺系統及線下長租社區場景，提升客戶觸達和金融服務能力。在REITs上市環節，積極參與保障性租賃住房公募REITs試點，配套提供多元化服務。

關榮雪認為，針對住房租賃市場的金融創新，主要可以從三條路徑發力：一是加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，支持住房租賃企業發行債務融資工具、公司債券、企業債券等；除此之外，也要加強和完善住房租賃金融管理等。

“住房租賃市場主要是圍繞投、融、建、管、退五個環節進行，因此需要創新政策支持力度。由于建設成本高，可以考慮政策支持盤活存量資產轉租賃的方式，降低建設成本；同時，也要加大政策專項基金的投入力度，吸引社會配套資金。在資產證券化方面，需要加快推進的進度，并不斷完善我國的相關法律法規，考慮到現實運營期限較長，可以考慮配套的Pre-REITs 的模式。”宋紅衛建議道。

（編輯：朱紫云 校對：劉軍）

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