重點城市保租房集中入市 有效平抑租金漲幅

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

自2017年多地供應租賃住房地塊以來，經過數年的建設期后，租賃住房供應進入集中釋放期，為城市新青年群體提供了多種租住選擇。

(資料圖)

今年以來，大量保租房的入市，對于平抑租金漲幅起到了重要作用。據市場機構統計，眼下正值畢業租賃旺季，但重點城市整體租金呈現穩中微降態勢，租住市場平穩運行。

保租房供應攀升

據了解，為支持住房租賃發展，國家從2017年開始加大租賃用地供應，比如推出集體經營建設用地、R4用地、競自持用地、競配建用地，或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保租房。通過近幾年的建設，不少城市租賃住房目前已迎來集中交付期。

以北京為例，與其他城市不同，北京租賃住房用地的供應中，集體用地的占比較高。作為集體土地用作租賃的首批試點城市，北京市在2017年連續出臺了一系列利用集體土地建設租賃性住房政策。隨后，又于2022年將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇，補充保租房供給。

在北京市公布的2023年擬供應租賃住房項目中，集體用地建設租賃住房占近20%，擬供應用地面積約61公頃。

今年以來，北京市已入市開業4個社區型保租房項目，合計房間規模約1.1萬間。其中，有3個項目位于大興區，合計房間規模約8726間；1個項目位于朝陽區，開業規模2300間。

《中國經營報》記者了解到，除了已入市的保租房之外，下半年還有約6000間規模的集體經營性建設用地上建保租房的項目有望今年年底前入市，分布在通州區、海淀區、房山區和平谷區。

市場機構世邦魏理仕對北京近年來集體經營性建設用地、綠隔用地和F3用地交易整理后指出，2022～2024年期間，北京預計會迎來約1.4萬套新建長租公寓及約1.1萬套保租房。

根據北京市“十四五”期間住房保障規劃，北京市“十四五”期間將籌集保租房40萬套（間）。按照90%竣工率估算，預計至2025年年底，北京市集中式長租公寓總房源套數（含保租房）將達到45萬套。其中，城市更新類的改造項目將是北京租賃住房供應的重要組成，尤其是在城市核心區域。

北京市住建委保障房建設管理處副處長郝拴明近日對外表示，截至今年6月，北京市已建設25萬間保障性住房。

值得注意的是，除了住房租賃地塊新建項目外，多個城市從去年開始積極鼓勵利用存量盤活資產改造租賃住房。不少城市將閑置的人才公寓、公租房、企業員工宿舍等存量房屋轉化為保租房，租金也遠低于市場化長租公寓。

據市場機構克而瑞的統計，截至7月末，重點城市新建或存量納管保租房項目共提供房間數量超18萬套。其中，濟南、西安、鄭州、天津、重慶等重點城市保租房項目認定較快，以存量盤活為主。

平抑租金漲幅

隨著各地保租房加速入市，不少城市租金在畢業租賃旺季也呈現了“旺季不旺”的特征。

據市場機構中指研究院近日發布的50城住宅租賃價格指數顯示，7月，全國50個城市住宅平均租金為37元/平方米·月，環比上漲0.20%，漲幅較上月擴大0.08個百分點；同比下跌0.95%，跌幅較上月收窄0.11個百分點。

另據市場機構克而瑞統計，7月重點55城個人房源平均租金同環比齊跌，55城租金環比漲跌參半，超五成城市租金環比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超過六成，僅核心城市租金仍然上漲，其中武漢個人房源租金環比漲幅最大，而長沙同比漲幅排在第一位。

從長期來看，增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強監管、引導租賃市場規范發展，是從根本上穩定租金的主要手段。

中指研究院研究副總監徐躍進指出，從流動人口來看，2021年我國流動人口增加到3.85億人，全國租賃市場規模約為2.5萬億人。未來，隨著社會經濟的持續發展，流動人口規模逐步擴大，住房租賃需求仍有望增長。

但從租房人口占比來看，目前我國城市中租房家庭戶占比約為25%，與德國、美國、日本等發達國家相比占比偏低，仍有提升空間。從住房觀念來看，未來隨著租賃市場不斷完善，居民長期租房的意愿可能會提升，這對于市場長遠發展將是重要支撐。

他指出，近兩年國家出臺一系列支持政策，以幫助構建住房租賃商業模式，提升企業投資租賃的積極性。隨著保租房公募REITs、不動產私募投資基金試點、全周期的信貸產品等政策陸續推出，住房租賃金融閉環已初步形成，對市場發展起到了重要的推動作用。

目前，長租房市場正處在快速發展階段，越來越多的企業進入租賃市場，整體上企業規模都相對有限，各家企業都在進行積極的規模擴張。他同時指出，不同城市的租賃市場投資潛力不同，同一城市不同板塊的投資潛力也有差異。租賃企業擴張過程中，城市和板塊選擇的重要性凸顯出來。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）

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