上海延長“老房子”公積金貸款年限 利于促進一二手房流通

在“認房不認貸”執(zhí)行后，上海又延長了住房公積金購買存量住房貸款的期限，這意味著上海二手房市場又迎來一大利好。

(資料圖)

9月7日，據(jù)上海住建委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》（簡稱《通知》）明確，所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調(diào)整為不超過“50減房齡”。

新政針對1988年以后的二手房

《通知》明確，對借款人購買6（含）至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調(diào)整。其中，所購存量住房房齡為6（含）至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規(guī)則調(diào)整為不超過30年；所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調(diào)整為不超過“50減房齡”。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進測算，比如，2003年建成的房子，房齡是20年，若是申請公積金貸款100萬元，過去只能貸款15年，每個月還貸6954元；現(xiàn)在申請公積金貸款，能貸款（50年-房齡20年）30年，那么每個月還貸4270元。通過對比，每個月的還貸壓力減少了2684元。

“從新政對各類住房影響來說，一些20年左右房齡的二手房是最受益的。此類住房過去最多可以貸款15年，但是按現(xiàn)在的規(guī)則，可以貸款30年。所以，此類住房的交易性價比會提高。”嚴躍進說。

上海某二手房中介的工作人員告訴新京報記者：“此次新政利好的是1988年以后的房子，因為再老的二手房比如1988年以前的房子，房齡就超過了35年，那么最高還是能貸款15年。”

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，此次出臺的公積金優(yōu)化政策旨在解決二手房買賣中因房齡較大導致貸款年限較短的情況，減輕房齡較長的居民還款壓力。過去部分“老破小”因房齡較大，購房者貸款期限較短，此次新政對房齡較大的二手房出清有一定積極意義。

打通上海二手房“任督二脈”，實現(xiàn)政策聯(lián)動

當前，延長二手房貸款年限疊加“認房不認貸”的政策有利于加快二手房的流通，實現(xiàn)一二手房的聯(lián)動，有利于剛需、改善性需求的釋放。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱：“此次政策利好二手房的交易，二手房因為房齡關(guān)系對貸款人形成一定壓力。如果貸款時間短、月供高，買房人負擔不起，只能提高首付比例，這對買家的首付提出更高要求。按照新政，從某種程度延長貸款年限，變相而言，降低首付壓力。考慮到目前置換性需求，大部分掛牌房源在三四百萬元，而此類房源有相當比例房齡也不小。目前，‘認房不認貸’政策會推動這種房源掛牌。降低此類房子的購買壓力，可以推動更多剛需買得動這種房子。市場置換交易的鏈條能順暢運轉(zhuǎn)起來。”

根據(jù)鏈家APP數(shù)據(jù)，目前，上海掛牌超過20年房齡的住宅較多，上海市中心區(qū)黃浦區(qū)11.5萬套二手房中，有948套房齡超過20年，靜安區(qū)有2200套房源，徐匯區(qū)有2500套房源。那么，如果這批量的高齡房源可以快速流通，將帶動整個上海樓市的成交量。

事實上，隨著各種利好政策的釋放，8月上海二手房成交量環(huán)比抬升。今年，上海二手房市場沖高后轉(zhuǎn)入低迷。在3月份出現(xiàn)一波小陽春行情之后，上海二手房成交量逐月回落，從3月份成交2.4萬套，降至7月份的1.27萬套，陷入谷底，而8月又呈現(xiàn)出止跌回升的行情。

9月6日，據(jù)上海鏈家發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，上海全市共成交1.37萬套二手房，環(huán)比增長9%；成交金額454億元，環(huán)比增長10%。

在鏈家平臺上，“認房不認貸”政策落地后的首個雙休日，上海地區(qū)新增二手房掛牌量增長約65%、交易量增長約70%。“購房群體主要是之前已有購房計劃，等到政策落地后立馬就‘上車’了。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，不少業(yè)主的置換需求，在“認房不認貸”放開后被激活，預計隨著市場成交逐步活躍，9月上海二手房市場成交量會有進一步的增長。

從市場反饋來看，“認房不認貸”政策對上海新房市場起到了“立竿見影”的效果，而此次延長住房公積金購買存量住房貸款的期限則利好二手房，兩者疊加起來，可以打通一二手房流通的“任督二脈”。

嚴躍進表示：“此類存量住房的房主往往是換房需求比較強的群體，在新政出臺后，此類住房出售的概率將會加大。而從購房者本身來說，此類住房可能位于市區(qū)，地段好、有較好學區(qū)，一些年輕人等也愿意購買。此次公積金新政結(jié)合‘認房不認貸’政策，可以讓購房人更好地進行認購。這些房主賣房后，又能夠以首套房的資格來買房，反過來有助于改善性需求釋放。”

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 楊許麗

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