2023年9月1日，是中國房地產市場值得銘記的一個日子。這一天，經過多番醞釀的“認房不認貸”政策終于在北京、上海這兩個樓市限制最嚴格的一線城市得到確認，而就在距離北京120公里的地方，四個直轄市之一天津也宣布在城六區以外的10個區放開限購。

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隨著“史詩級”救市行動的展開，一場信心和預期的博弈也在拉開序幕。從去年下半年已經放開“認房不認貸”的兩個強二線城市天津、杭州來看，樓市在執行“認房不認貸”政策后，樓市回暖持續的時間短則2月，長也不到半年。而此次，多位接受采訪的業內專家認為，在四個一線城市出臺超預期放松政策后，?“金九銀十”已經呼之欲出。

房地產市場在歷經十幾年快速發展后，與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，特別是經濟轉型期，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預期。整體看，當下房地產市場需要購房者恢復信心，而市場要企穩肯定必須從一二線城市開始。未來，房地產市場依然期待更多的有利政策出臺。

天津、杭州“救市”成功了嗎？

在本輪一線城市全面放開“認房不認貸”之前，天津和杭州是為數不多的早已實行這一政策的二線城市。

2022年9月17日，天津市住房城鄉建設委等7部門發布《關于進一步完善房地產調控政策促進房地產業健康發展的通知》，對于已結清購房貸款且在本市無房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買住房的，可按首套房貸款政策執行；2022年11月，浙江省市場利率定價自律機制召開會議，對杭州市差別化住房信貸政策進行了調整，在杭州市限購區無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行。

從這兩座城市樓市隨后半年左右的動向來看，這一政策對天津二手房的短期拉動較為明顯。數據顯示，2022年9月天津出臺政策后，一個月內二手房房價從20207元/平方米上升到20487元/平方米，在11月有所回調后，從12月連續上漲了4個月，在2023年2月到達近期最高點20703元/平方米。隨后又開始回落，到7月單價已經低于“認房不認貸”政策出臺前。而一手房方面，則走出了近乎相反的趨勢，房價先出現下降，在2023年3月筑底回升。不過，根據易居研究院跟蹤的百城庫存數據，天津的存銷比從2022年10月開始下降，到2023年5月已經下降了36.6%，近幾月才又有所上升。

據《華夏時報》記者了解，這一情況與天津核心區域學區房剛需在上半年集中釋放有關。2022年11月，記者在和平區鞍山道附近走訪時，一家中介的工作人員告訴本報記者，自從出臺“認房不認貸”政策后，近期有很多北京客戶想來看學區房，只是沒辦法親身實地考察而已。只要防疫政策放開，肯定成交量就會有一波猛漲。

天津紅橋區的小馮也在2022年12月成功完成換房。她家的舊房從2022年6月開始掛牌，前幾個月有意向者的看房者寥寥，中間主動降價兩次，終于在年底市場回暖時賣了出去。她告訴《華夏時報》記者，去年12月去過戶時，房產交易中心人很多，每個窗口都在排隊，工作人員很忙。不過沒過多久，感覺市場又歸于平淡了。

而杭州的數據變化幅度相對較小。二手房房價雖然在2023年2月達到41999元/平方米達到“認房不認貸”后的頂峰，但仍然不及2022年10月的單價。隨后一路下行，近期已經跌到40101元/平方米。一手房的價格、庫存趨勢與之類似。

一線城市執行后，會有不同嗎？

不得不看到的是，對上述兩個地區樓市走勢產生影響的除了本地房地產供需狀況外，還有宏觀經濟環境的變化。自從2022年12月疫情防控政策整體出現后，消費在2023年初出現了報復性反彈，但隨后經濟又開始面臨一系列增長壓力，尤其是收入和就業預期不穩定對預期的影響。因此，天津、杭州的市場回暖持續時間并不算長。

不過，相比上述兩個城市結清貸款才算首套，近期在全國遍地開花的“認房不認貸”條件更為放寬：只要在當地無房，無論是否還完貸款，都可以按照首套執行。8月25日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局明確發布文件，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。在廣州、深圳8月30日宣布實施之后，北京、上海也在9月1日同步跟隨，四大一線城市已經全部落實，全國多個省份紛紛跟上。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，四大一線城市全面落實“認房不認貸”，并且表述內容完全一致，意味著此次房地產政策調整應該是自上而下的舉動，與自身商品房運行態勢關系不大。另外，從本質上講，過去房地產過熱時期過分嚴格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常。

“這輪整體寬松力度是超越預期的。”合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示，北京、上海這一輪放開“認房不認貸”后，市場回暖至少可以維持2—3個月，預計“金九銀十”一線城市樓市小陽春肯定會到來。房地產鏈條上下游本身就影響15%—20%的GDP，這一市場的放開對就業、收入都有拉動作用。

當下市場除了一線城市和少數二線城市，寬松政策已經出無可出。目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了輕微的變化，但當前購房是收入穩定問題疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩定。

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