福建：嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，防范銀行“監(jiān)守自盜”

【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】完善預(yù)售制度的步伐正在加快。

5月29日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》），當(dāng)中指出，要從四個方面加強預(yù)售資金監(jiān)管，即實行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強化風(fēng)險防控。除福建省外，河南省、山東省、海南省等地在今年均提出對于加強商品住房預(yù)售制度的監(jiān)管要求。

(資料圖)

“預(yù)售監(jiān)管賬戶未發(fā)揮其監(jiān)管作用是造成爛尾樓出現(xiàn)的原因之一，開發(fā)商出于自身的資金壓力違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目的后期建設(shè)資金不足，最終項目無法如期交付。福建省規(guī)定出臺目的在于保證項目的建設(shè)資金安全，避免爛尾樓的發(fā)生。福建省當(dāng)前出臺的規(guī)定涉及具體的監(jiān)管細(xì)節(jié)，該內(nèi)容值得肯定，預(yù)計將有效避免預(yù)售資金‘體外循環(huán)’，維護(hù)購房者的合法購房權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受大河財立方記者采訪時說。

四方面入手，福建省嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”

具體來看，在實行專戶管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門三方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。一次預(yù)售許可證對應(yīng)一個預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣。《商品房預(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。

規(guī)范資金繳存方面，商品房項目預(yù)售期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在地產(chǎn)營銷場所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息。落實房地產(chǎn)項目聯(lián)系人制度，項目取得預(yù)售許可證至開盤前，以及銷售期間，項目聯(lián)系人應(yīng)實地查看項目公示信息是否完整，抽查預(yù)售資金是否按監(jiān)管要求到賬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書面提示購房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。各市縣要建立預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，逐筆核查已網(wǎng)簽商品房購房款項到賬情況。加強對房地產(chǎn)營銷場所的明察暗訪，重點檢查是否在顯目位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息，是否將POS機關(guān)聯(lián)至非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是否有營銷人員違規(guī)誘導(dǎo)購房者將購房款存入非監(jiān)管賬戶。

另外《通知》要求，房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實際，按項目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。預(yù)售資金按項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專項用于工程建設(shè)支出，原則上應(yīng)從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應(yīng)商賬戶、農(nóng)民工工資專戶等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)項目公司預(yù)售資金。

在強化風(fēng)險防控方面，《通知》提到，房地產(chǎn)管理部門要建立預(yù)售資金異動預(yù)警機制，對出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風(fēng)險的，要加強實施應(yīng)急處置。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及營銷機構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可。對項目公司主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責(zé)。在售樓現(xiàn)場發(fā)布購房風(fēng)險警示，增加日常監(jiān)管巡查頻次，每季度至少現(xiàn)場檢查一次。對涉及經(jīng)濟犯罪的，要及時移交公安部門處理。

對商業(yè)銀行未將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時書面函告當(dāng)?shù)厝诵小y保監(jiān)部門，追繳被違規(guī)劃扣的資金；情節(jié)嚴(yán)重的，監(jiān)管部門可暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

防范銀行“監(jiān)守自盜”

記者梳理發(fā)現(xiàn)本次《通知》監(jiān)管的對象，不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)，還包括監(jiān)管銀行，當(dāng)中寫明“情節(jié)嚴(yán)重時，銀行可能被暫停或者終止其監(jiān)管資格，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”。

“全國各地出現(xiàn)了不少延期交房、爛尾樓的情況，造成上述局面最直接原因就是預(yù)售房款缺乏有效監(jiān)管。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師接受采訪時說：“根據(jù)實際經(jīng)驗，預(yù)售房款被挪用的情況包括以下情形：預(yù)售房款在支付的時候被轉(zhuǎn)移走、預(yù)售房款被放到監(jiān)管賬戶上后被轉(zhuǎn)移，部分銀行在發(fā)放按揭貸款的時候，并沒有把錢轉(zhuǎn)到監(jiān)管賬戶上，出現(xiàn)‘監(jiān)守自盜’的情況。這些違法行為都會大大增加延期交房、爛尾樓的風(fēng)險。當(dāng)前福建省針對銀行的規(guī)定，可讓違反資金監(jiān)管的銀行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，加強監(jiān)管力度，避免監(jiān)管資金在監(jiān)管銀行方面出問題。”

針對防范“爛尾樓”風(fēng)險的問題，上述人士建議可從以下五方面入手：第一，完善相關(guān)立法，加強對逃避資金監(jiān)管行為的處罰力度；第二，各個地方在上位法的框架內(nèi)，因地制宜，進(jìn)一步落實和完善相關(guān)規(guī)定；第三，嚴(yán)格執(zhí)法，落實預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定；第四，加強對銀行的監(jiān)督和管理，讓銀行的違規(guī)行為和相應(yīng)的法律責(zé)任匹配；第五，加強相關(guān)的普法宣傳，提高老百姓的法律意識。

完善商品住房預(yù)售制度的步伐正在加快

當(dāng)前，各地對房屋預(yù)售制度政策調(diào)整力度和方向不斷得到明確和加強。

1月，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上強調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”。

同月，山東省住建工作會議召開，會議明確，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。

2月，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州市、開封市為試點積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

此外，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點工作，其中海南省已要求全面現(xiàn)房銷售，熱點城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。

“短期來看，為實現(xiàn)‘保交樓’，預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈３謬?yán)格狀態(tài)，政策也將更加規(guī)范。各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時說。

責(zé)編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

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