房地產市場經過一系列政策松綁之后，今年在二級市場的板塊表現有所回暖，而與之有關的物業管理板塊表現也明顯好轉，尤其是港股上市的相關公司。相比之前兩年的沉寂，整個地產板塊在短期表現得較為活躍。

奶酪基金投資經理潘俊向《國際金融報》記者表示，短期的地產行業危機并不會改變物管行業的長期發展邏輯，部分優秀穩健的物管上市公司存在錯殺。龍頭央國企物管公司，不管是在經營穩健性還是長期成長性和確定性上都要更勝一籌，目前股價因為市場對地產行業的悲觀恐慌而大幅調整，這也是不錯的布局機會。

低調反彈的物管行業

近期有些物管公司的股價迎來了反彈。

(相關資料圖)

東財Choice數據顯示，截至2月16日收盤，今年以來，A股上市的房地產服務公司中，有7家公司股價保持上漲，2家公司股價下跌，我愛我家、三六五網、新大正年內股價漲幅超過10%；港股上市的物業服務及管理公司股價表現分化，有20家公司股價上漲，其中，昇柏控股、越秀服務、濱江服務、遠洋服務等多個公司股價年內漲幅超過10%。

上述公司中，一部分年初以來的漲幅已經超過或接近2022年一年的跌幅。據光大證券統計，今年1月，光大地產AH物管板塊指數累計漲跌幅為9.26%，跑贏滬深300指數1.9個百分點，跑輸恒生指數1.2個百分點，跑輸恒生港股通指數0.1個百分點。

物管行業發源于英國，但這個相對小眾的行業在國內市場的發展時間不到40年，國內第一家物管公司于2014年上市。在二級市場，物管板塊曾經獲得過市場的熱捧，在2019年至2020年，多家龍頭公司的市盈率最高超過100倍。潘俊認為，當時市場對行業的樂觀主要基于生意模式優秀、行業空間廣闊、行業集中度提升空間大、增值業務延伸空間大這四個方面的邏輯。

行業具備長期發展邏輯

隨著2021年地產行業開始嚴格實施“三條紅線”政策，同時，地產公司恒大出現債務違約后，物業板塊股價跟隨地產板塊大幅下挫。

對此，潘俊認為，短期的地產行業危機并不會改變物管行業的生意模式和長期發展邏輯。短期由于地產行業銷售低迷，物管公司新簽約面積不可避免減少。但和地產開發行業不一樣，物管行業的存量合同是穩定的，地產銷售多少只會影響物管公司增長的快慢，即使地產銷售為0，也不會出現管理面積負增長。同時，由于前幾年地產行業銷售火爆，物管公司仍有大量已簽約未交付合同，目前國家對保交樓的政策支持力度較大，出現爛尾合同的概率較低，因此部分公司的增長“蓄水池”是比較充足的。

截至2022年年中，多家物管公司的合管比(合約面積/在管面積)超過1.5，潘俊認為，這意味著即使地產關聯公司銷售為0，物管公司的在管面積在2-3年內會有50%的增長。

潘俊還表示，市場過于擔心地產銷售低迷會影響物業公司的長期增長，卻忽視了物管公司的非住宅物管業務和增值業務，這兩塊業務的發展并不受到地產周期影響。

看好龍頭央國企物管公司

雖然物管行業的發展趨勢沒有變化，但潘俊認為，行業的競爭格局會有重大改變，未來國企、民企物管公司的發展會出現明顯分化。從當前不同類型物管公司的市盈率就能反映出這種預期。民企普遍5-10倍，而國企則有20倍以上。

除了考慮風險因素外，潘俊判斷國有物管公司和民營物管公司的長期成長性拉開差距，可以從以下三個增長驅動因素分析：

一是地產關聯公司竣工交付。一方面民營企業地產項目有爛尾和延遲交付的風險，另一方面從銷售端看，2022年民企銷售面積平均下滑接近60%，而國企下滑則不到20%，而且在資金鏈壓力下，民企在2022年幾乎停止拿地，國企成為土地市場的主要參與者。這意味著未來3-5年內，國有物管公司從關聯方獲得的管理合同面積增長要遠遠好于民營物管公司。

二是第三方項目外拓。隨著自身管理面積基數變大，物管公司想要獲得更快的增長和更多的市場份額，必須要通過招標或者業委會談判方式拓展第三方物管項目。在民營地產公司大面積出險后，公眾對民營地產公司的信心大受影響，導致民營物管公司在外拓項目過程中，也會受到招標方的歧視。尤其是在公建類物管項目和城市服務項目招標，國企競標的優勢更加明顯。

三是并購項目。之前民營物管公司在并購上比國企要更加激進，但從2022年開始，民營物管公司的收購預算明顯縮緊，甚至有部分民營地產公司因為資金鏈危機要出售旗下的物管公司斷臂求生。而國有物管公司的在手現金明顯更加充足，隨著并購市場的供給增加需求減少，國有物管公司的并購機會要明顯更多。

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