房地產行業面臨“前所未有的挑戰”下，貝殼管理層再次于業績會上強調“沒有躺平”。

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作為頭部中介公司，貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)的業績無可避免受到了房地產市場波動的影響。

3月16日晚間，貝殼發布的財報顯示，2022年營業收入為607億元，同比下降24.9%。營收下滑主要由于全年成交額(GTV)同比下降32.3%至約2.61萬億元。以致全年出現凈虧損13.97億元，而2021年凈虧損為5.25億元。

“這一輪市場波動是我們作為平臺經歷的第一次大考。”貝殼董事長兼首席執行官彭永東在業績會上表示，為了應對市場波動，近兩年貝殼內部快速進行了一系列調整，開啟一體兩翼戰略，由規模擴張向有質量的發展轉型，落地了一系列降本增效舉措。

自去年第四季度開始，貝殼的運營數據開始出現多維度回暖。受全國核心城市、成都及長三角存量房市場復蘇影響，2022年第四季度，貝殼存量房GTV四季度同比提升1.5%，雖然新房GTV同比下降26%，但整體表現優于市場平均水平。

因此，貝殼在去年四季度實現收入167億元，超出業績指引上限和市場一致預期。經營凈利潤扭虧回正至3.87億元，2021年同期為虧損11.84億元。

市場回暖在新的一年表現更為明顯。彭永東在業績會上表示，截至2月底，貝殼平臺存量房交易同比大幅回升，交易量接近21年同期水平，即存量房交易最活躍的年度交易水平。新房承銷數據也出現明顯的同比回升，恢復至接近2020年疫情后的交易水平。

告別規模粗放拓展

過去兩年間，貝殼的平臺門店及經紀人數量在接續縮減。

按照貝殼披露的數據，截至2022年末，其經紀人數量為394020名，較上一年減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經紀人數量為349681名，較上年減少14%。

截至2022年12月31日，貝殼的門店數量為40516家，較上年減少20.6%。截至2022年12月31日，活躍門店數量為37446家，較上年減少17.4%。

貝殼管理層在業績會上表示，盡管22年平臺門店和經紀人數出現下降，但是平臺經紀人和門店的結構效率都在持續改善。同比增長5.5個百分點。德佑和貝聯經紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經紀人流失率降至3.1%。

隨著市場回暖，一些出險房企開始重新招人，貝殼執行董事兼首席財務官徐濤回應規模擴張問題稱，“今年沒有大規模拓展門店和經紀人的計劃。還是會繼續聚焦在單人單店的效率，實現經紀人收入的提升，而不是過去的粗放拓展規模的方式，貝殼這點不會發生改變。”

在“本輪市場恢復，行業并不會快速的增加產能”的思慮下，貝殼2023年的規劃是繼續做大店、優質店，僅考慮在少數有規模訴求的城市做經紀人的增長，同時要提升店效與人效。

不過這也并不意味著貝殼要“固步自封”，在回答是否會縮減部分城市市場占比時，徐濤回應稱，貝殼從來不以市占作為業務運營的考核指標，但在城市側的規模需要達到一定門檻，自身網絡和規模效應才能充分體現。

“對于我們表現最好的城市，我們會繼續探索在細分領域的機會。而在競爭相對激烈的城市，規模仍有較大提升空間。例如上海是萬億級別的市場，目前市場覆蓋規模仍遠低于北京，我們會在這類城市積極落地一系列舉措。”徐濤表示。

在市場活躍度下滑時期，拋去規模的野蠻生長，提效和風控就成了首要任務。

2021年底，貝殼推出了“快傭”模式，即開發商需提前墊付傭金，成交后快速結傭，經紀人的回款安全和積極性有所提高。

貝殼提供的數據顯示，快傭占比在四季度達到44%，比例較2022年初翻倍。快傭項目平均去化套數較非快傭項目高35%，開發商也獲得了更好的銷售去化。

并且去年貝殼還陸續迭代開發商風險評估體系，來前置管理業務風險，國有房企占比持續提升，其銷售占比提升至四季度的45%。

2022年，貝殼新房業務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點，且新房壞賬實現全年沖回，四季度回款天數降至上市以來新低。

貝殼管理層表示，在新房業務側今年仍會延續去年的高標準嚴要求，不會犧牲安全去拓展平臺的規模，同時我們也會視市場和開發商的恢復情況做動態的調整。隨著開發商現金流情況轉好，回款情況相對改善，由此將帶來他們在貝殼內部評級的被動提升，從而擴大合作。

家裝、租房業務要實現突破

2022年是貝殼兩翼賽道的出生生根之年。在將圣都家裝的業績合并入賬、于北京、廣州等城市落地門店之后，貝殼在家裝家具方面的業績增長明顯。

數據顯示，可比口徑下，貝殼家裝家居業務全年實現合同額69億元，同比提升31%，其中貝殼“一體”業務合作貢獻占比達33%。北京和杭州雙城實現了年合同額超過10億的第一個階段性目標。

作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業務也在持續擴大。去年3月，貝殼把租房上升到戰略層面，提出要實現2022年達到10萬間房源。

數據顯示，截至2022年貝殼租房業務進入了13個城市，總在管規模突破12萬間，其中分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破了7萬套，已完成階段性目標。

對于“兩翼”業務，貝殼管理層在業績會上表示，今年會在2022年已進入的城市里慣性增長，而不會追求全面快速的規模增長。同時要對整裝業務進行科學管理轉化，實現租房業務去化天數下降、消費者滿意度，服務者和業務效率的提升。

“2023年我們想把幾個重點城市去打透，讓幾個重點城市成為標桿業務，也就真正完成了從0.1~1的突破。然后到2024年，我們可以將這些標桿城市向全國去復制和推廣。”

重點城市之一就是北京。數據顯示，在北京市場，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業務收入占比由21年不到的3%，提升至22年超過11%。

在彭永東眼里，過去一年的行業調整周期，也驗證了兩翼對于房屋交易這個“一體”賽道不僅是自然的契合，更是反哺。

“展望2023年，面對近期市場的復蘇信號，基于中性的市場觀，我們一賽道策略會比較連貫，在降本增效和管控風險的基礎上，持續深化運營。”彭永東表示。

對于今年第一季度業績展望，貝殼預計一季度凈收入總額將在180億元至185億元，由2022年同季度上升約43.4%至47.4%。

在營收預期提升之下，貝殼股價也迎來上漲。截止發稿時，貝殼在美股漲超5%，總市值為225.08億美元；在港股漲幅為10.38%，總市值為1879億港元。

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