時(shí)隔近4個(gè)月，央行再次降準(zhǔn)，這也是今年首次降準(zhǔn)。

3月17日，中國(guó)人民銀行宣布，決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

(相關(guān)資料圖)

本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。市場(chǎng)分析認(rèn)為，本次降準(zhǔn)或釋放6000億中長(zhǎng)期資金。

在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后的一周內(nèi)，央行就開展降準(zhǔn)動(dòng)作，對(duì)于年后回暖趨勢(shì)明顯的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有何影響？房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境是否會(huì)進(jìn)一步改善？對(duì)目前的房貸利率影響幾何？

每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

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有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定

對(duì)于此次降準(zhǔn)，央行表示，為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，打好宏觀政策組合拳，提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)水平，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕。

此前的3月3日，在國(guó)新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)易綱表示：“2018年以來(lái)14次降準(zhǔn)，法定存款準(zhǔn)備金率從近15%降到了不到8%，存款準(zhǔn)備金率不像過(guò)去那么高了，但是用降準(zhǔn)的辦法來(lái)提供長(zhǎng)期的流動(dòng)性，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，綜合考慮還是一種比較有效的方式，使整個(gè)流動(dòng)性在合理充裕的水平上。”

對(duì)央行在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)降準(zhǔn)，財(cái)信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍超明表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，是央行降準(zhǔn)的考慮之一，“1-2月份房地產(chǎn)銷售、投資、新開工等指標(biāo)全面改善，但仍為負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)恢復(fù)仍存不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定仍需政策加力護(hù)航。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極影響。“當(dāng)前積極降準(zhǔn)進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模的增加，所以本質(zhì)上和過(guò)去的幾次降準(zhǔn)類似，都有助于進(jìn)一步促進(jìn)銀行對(duì)于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的支持。房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前正步入復(fù)蘇的初步階段，還需要更多的資金支持。”

在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹曾表示，2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的一大重點(diǎn)是穩(wěn)支柱，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域有兩根支柱，一個(gè)是建筑業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)，2022年兩根柱子合起來(lái)占GDP的13%，把兩根柱子穩(wěn)住了，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤應(yīng)該有重要的意義。”

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房企融資難度將進(jìn)一步下降

在房企融資端方面，近期雖有邊際修復(fù)，但未完全改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款分別下降15%、34.5%、18.2%、11.4%以及15.3%。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)示，今年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加9.5%。房企債券發(fā)行了259.26億元，環(huán)比減少18.9%，同比增加8.8%。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)來(lái)說(shuō)，依然需要更多支持，特別是在資金端。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，“對(duì)于金融側(cè)的穩(wěn)中求進(jìn)，是保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展，有效防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。通過(guò)降準(zhǔn)，一方面可以在供給側(cè)增強(qiáng)流動(dòng)性支撐，房企融資的難度進(jìn)一步下降，有利于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，尤其是頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)出清；另一方面有利于提振需求側(cè)市場(chǎng)信心，進(jìn)一步降低房貸門檻，加快購(gòu)房者入市腳步。”

“降準(zhǔn)政策后，對(duì)于落實(shí)金融16條政策尤其是信貸政策等都有積極的作用，對(duì)于房企獲得更多的開發(fā)貸款支持和個(gè)人按揭貸款政策等都具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，降準(zhǔn)有利于降低金融機(jī)構(gòu)資金成本，從而降低民營(yíng)和中小微企業(yè)的融資利率。“降準(zhǔn)對(duì)銀行流動(dòng)性形成較大支持，有助于銀行后續(xù)放寬貸款政策。從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，開發(fā)貸有望逐漸增加，部分民企有望增加流動(dòng)性。”

“降準(zhǔn)也意在全面落實(shí)金融16條，增加可貸資金，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)融資的積極性，扭轉(zhuǎn)其對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，扶持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，比如開發(fā)貸款和并購(gòu)貸款等，也包括鼓勵(lì)銀行投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降準(zhǔn)也有助于緩解開發(fā)商資金鏈，并反過(guò)來(lái)支持供給端土地市場(chǎng)、新開工等。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，降準(zhǔn)意味著資金支持力度增大，對(duì)房企融資改善有著重要作用，有利于緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力，助力企業(yè)脫離債務(wù)危機(jī)，將更多精力投入到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中。再加上去年以來(lái)針對(duì)房企融資的“三箭齊發(fā)”，預(yù)計(jì)接下來(lái)行業(yè)流動(dòng)性壓力將獲得實(shí)質(zhì)性改善，融資環(huán)境也將維持相對(duì)寬松的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇而言也增加了新的助力，有利于促進(jìn)本輪回暖潮的延續(xù)。

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降準(zhǔn)后不排除降息可能性

一般來(lái)講，降準(zhǔn)和房貸利率之間并無(wú)必然聯(lián)系，因?yàn)榉抠J利率與5年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）直接掛鉤。

但是，從過(guò)往案例來(lái)看，央行降準(zhǔn)之后，銀行的資金成本會(huì)下降，最直接的影響就是房貸利率下降的可能性進(jìn)一步加大。比如，去年4月降準(zhǔn)后，5年期以上LPR利率就有過(guò)一次單獨(dú)下降15個(gè)基點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)肯定能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，購(gòu)房者也能獲得相對(duì)平穩(wěn)的按揭貸款價(jià)格，大部分購(gòu)房者房貸利率將繼續(xù)降低。此外，降準(zhǔn)后不排除降息的可能性，如果在降準(zhǔn)后再出現(xiàn)一次降息，那么對(duì)樓市而言將形成更大的利好。

“整體來(lái)看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，而市場(chǎng)若要企穩(wěn)須從一二線城市開始，今年1-2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，市場(chǎng)期待出現(xiàn)更多寬松政策，一線城市同樣需要更多的穩(wěn)樓市政策。”張大偉表示。

“降準(zhǔn)意在繼續(xù)降低按揭利率。”李宇嘉也表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)有所企穩(wěn)，但居民承接債務(wù)買房的積極性很低，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)依舊在低位徘徊。降準(zhǔn)釋放無(wú)成本資金，進(jìn)而繼續(xù)降低按揭利率，激勵(lì)居民通過(guò)按揭買房，扶持剛性和改善性住房需求。

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或?qū)⒀永m(xù)樓市“小陽(yáng)春”行情

今年2月份以來(lái)，多地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

不過(guò)，在目前呈現(xiàn)復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，也有明顯分化。樓市好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為一二線熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的修復(fù)，而全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，并且1-2月的“小陽(yáng)春”是前期積壓需求的補(bǔ)償性釋放，并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。

李宇嘉表示，“3月份，商品房市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)后勁不足，新房認(rèn)購(gòu)、二手房帶看等都環(huán)比出現(xiàn)下行。2月份，國(guó)家及各地各項(xiàng)扶持樓市的政策比較積極，但居民中長(zhǎng)期貸款只增加了863億元，比1月份少了1000多億元，而且呈現(xiàn)持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，這意味著居民貸款買房的積極性很低。”

“降準(zhǔn)意味著今年資金端將繼續(xù)對(duì)可貸額度持續(xù)增加、按揭利率持續(xù)下降。更重要的是，降準(zhǔn)與其他扶持政策疊加和交織，不斷降低住房消費(fèi)門檻，降低購(gòu)房成本。再加上近期價(jià)格的穩(wěn)定，最終有助于為穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)內(nèi)需、促消費(fèi)做出貢獻(xiàn)。也就是，我們要從政策整體來(lái)看其對(duì)于房地產(chǎn)的積極作用。”李宇嘉補(bǔ)充道。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則分析認(rèn)為，“從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)看，在前期積壓需求進(jìn)一步釋放后，3月以來(lái)，重點(diǎn)城市新房訪盤量已有所回落。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，3月前兩周，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積環(huán)比持續(xù)小幅下降，但絕對(duì)規(guī)模仍在相對(duì)高位。預(yù)計(jì)3月下半月，新房成交規(guī)模或延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，本次降準(zhǔn)有望在一定程度上緩和市場(chǎng)成交規(guī)模的下行趨勢(shì)。”

編輯| 魏文藝

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