1月29日，距離虎年除夕夜僅剩2天，各地電視臺一年的重頭戲“春晚”開始陸續登場。

和電視上一樣熱鬧的還有網絡端，當晚阿里法拍上一套房源被多輪競價，即便到了凌晨1點、3點、5點，出價還在繼續……

這是春節檔上海法拍房市場的一個縮影，熱度不減是這一幕的真實寫照。

淡季不“淡”

在上海，買房難似乎成了不少購房者的切身感受，即便持幣待購者在當前魔都的樓市面前也顯得有些“力不從心”。

新房要面對積分、搖號等重重關卡，實力之外，更需要資質、運氣的加持；二手房倒掛嚴重，“三價就低”的出臺某種程度上影響了二手房源的流動性，但價格的降溫并不顯著。中介們堅定的引導2020年那波暴漲已經被市場接受、吸納，但購房者卻愈發謹慎出手。

于是，不少購房者將目光投向法拍房市場。

雖然去年初上海打補丁將法拍房納入限購，但不同以往的淡季，這個春節上海法拍市場熱度不減，較為優質的標的依然受哄搶，居高不下的熱度也讓撿漏更加困難。

藍鯨法拍總經理王勝藍在接受《國際金融報》記者采訪時表示，兩大原因導致今年淡季不淡，一是客戶群體發生了變化，限購要求競買人必須具備上海購房資格，因此春節對于上海購房者來說影響不大；二是受市場預期影響，近期信貸較為寬松，政策陸續釋放，市場普遍預計年后上海房價會迎來上漲，部分購房者選擇盡快出手。

據《國際金融報》記者統計，1月28日-2月6日10天時間里，共有16套上海住宅用房在阿里平臺進行拍賣，其中4套流拍，12套成交，成交率75%。

上述4套房產流拍在市場看來并不意外，其中一套松江區房產屬于破產處置，剩下三套雖位于市區，但均為“老破小”，竣工年限在1978年-1996年之間，且起拍價相較評估價差異不大，其中徐匯區建國西路的房產和浦東區東方路的房產起拍價與評估價一致，價格上并無優勢。

王勝藍介紹稱，價格依然是法拍房最大的敏感點，破產處置的法拍房遇冷也是源于這一原因，破產清算小組往往會控制項目的折價，避免資產價格過低，因此對于購房者而言這類資產撿漏可能性較小，而撿漏正是不少購房者涌進法拍市場的一大出發點。

《國際金融報》記者梳理發現，12套順利拍出的房產里5套溢價成交，占比41.7%，其中3套溢價率超過10%。雖然位于寶山的琉樽尚品和黃浦區的威海院溢價率均超12%，但徐匯肇嘉浜路的匯峰鼎園憑借167次出價將競價戰線拉長超過26個小時，成為春節檔上海法拍房頭號大熱門。

27小時拉鋸戰

全程參與了匯峰鼎園競價的任杰（化名）向《國際金融報》記者回顧了這場瘋狂的持久戰。

受限于積分不高，任杰在新房市場兩次折戟后便決定試水法拍，看中匯峰鼎園是因為其距離公司較近，小區房齡雖然距今已超過15年，但由于維護好整體觀感較新，屬于板塊內品質小區。

120平的房產起拍價995萬元，評估價1420萬元，折合單價不到12萬元/㎡，相較去年5月最高點超過14萬元/㎡二手房成交價依然有優勢。

首次嘗試法拍，任杰做足了功課，由于是外地法院拍賣不安排看房，這套房產近乎屬于“盲拍”。開拍前兩周，任杰特地去到現場“探盤”，他找到對應樓棟，參考了同戶型房源。為了提高競拍成功率，任杰還以成交價百分之一的傭金比例委托了一家中介公司。

任杰的預算有限，他擔心這套房產最終成交價超過其承受范圍。一位自稱“老法師”的中介寬慰他，這套房源在除夕前一天競拍，臨近春節參與人數應不會太多，加之該房產現由原共有產權人居住，且標的內還掛有戶口，這些存在的風險將勸退部分購房者。

中介預估成交價在1250萬-1350萬元之間，相較市場價依然有85折-9折的折價空間，他據此給任杰做了份《費用清單》。清單顯示，按照1350萬元的成交價計算，除了7成首付，任杰還需為上家先行墊付80萬元的增值稅和個稅，算上自己需要交納的20萬元契稅，稅費合計100萬元。加上置業擔保費、銀行評估費以及上家拖欠的水電物業費，他需要準備近1100萬元的資金。

為了給后續銀行放款預留時間，中介要求包括首付款在內的1100萬元資金在拍下后3-5天支付，以便在15天內將成交款全部繳入法院指定賬戶。

任杰沒有想到，盡調報告上的那些風險提示終究沒能阻擋購房者的熱情。

一位購房者的“搶跑”，提前拉開了鏖戰的序幕。

該套房源競價時間為1月29日10時起至1月30日10時止，雖然是24小時，但正常情況下購房者會選擇在最后30分鐘開始競價決出勝負，早出價無意義。

1月29日10時剛過，一名競買者率先出價，這一舉動直接打亂了競價節奏，受到帶動和挑釁的其他報名者紛紛跟價。30日上午9點半，這個常規意義上開始的時間，此時報價已超過起拍價250萬元。

距離原定的截止時間還有1分鐘時，優先購買權人開始下場，按照規定優先購買權人可以在同樣的出價上，享有優先購買權，相當于省了一筆加價費用。隨后價格從1269萬元升至1575萬元，競拍時間不斷被延長，優先購買權人始終在跟價，彼時只剩其與另一位買家角逐，雙方以2萬元的加價幅度緊咬不放。167輪，另一位買家報出1577萬元后，優先購買權人5分鐘內沒有出價，選擇放棄。

這場歷時26個半小時的拉鋸戰終于結束，1577萬元成交價相較評估價高出155萬元。

匯峰鼎園遭哄搶也符合王勝藍給出的當前法拍市場熱度較高的房源畫像，它們通常為2000年之后的中高端電梯商品房，此類房源在當前上海二手房市場較為稀缺，以匯峰鼎園為例，該小區目前沒有掛牌出讓房源。

對于今年上海法拍房市場的預判，王勝藍表示，全年成交量相較此前變化不多，依然在2000套以內，但熱度不減，具體走向要視信貸政策而定。

標簽： 不看春晚去搶房！上海千萬級房產耗時27小時溢價近60%成交