【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來~

(資料圖片僅供參考)

2022年的土地市場上建筑類企業(yè)的身影頗為強勁。

6.35億元，湖南建工競得廣州荔灣一宗商用地；16.7億元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊；39.91億元，陜西建工和俊發(fā)包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

連日來，各地建工企業(yè)頻頻現(xiàn)身土地拍賣市場。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年前10月房企拿地權(quán)益金額排行榜中，10余家建筑工程類企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，它們分列第20、22、58、76位，合計拿地金額347億元。若將中國建筑、中海地產(chǎn)計算在內(nèi)，整個中建集團的拿地金額高達1076億元，是目前拿地金額最多主體。

↓相關(guān)報告下載↓

《中國300城市土地市場交易情報（2022年10月）》

重磅！地方城投拿地受限，土地市場誰來托底

除了以全國最大建筑商身份活躍在當前土地市場上的“中建系”外，中國鐵建和中國中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

一些地方建筑工程類企業(yè)也榜上有名，北京建工集團和安徽建工集團以33億元和32億元權(quán)益拿地金額，排在2022年前三季度房企權(quán)益拿地金額榜第93位和97位。陜建地產(chǎn)以144萬平方米拿地面積位列今年前三季度房企拿地面積排行榜第15位。

建筑類企業(yè)大舉拿地引發(fā)市場慨嘆：“房地產(chǎn)行業(yè)一大批隱形企業(yè)開始浮出水面了。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，大多數(shù)建筑類央企、國企原有業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，具備一定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和能力，由建筑環(huán)節(jié)向房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈擴展是可行路徑。此外，當前市場下行和房企流動性問題迫使建筑類企業(yè)遭受了應(yīng)收款壞賬壓力和業(yè)務(wù)增長壓力，建筑類企業(yè)迫切需要其他業(yè)務(wù)補充利潤和維護現(xiàn)金流安全。建筑房地產(chǎn)開發(fā)一體化的優(yōu)勢，未來會比較明顯。

針對“中建系”主體拿地的考量及未來在房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略規(guī)劃，記者致電并以郵件形式采訪中國建筑董事會秘書辦公室，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

“隱形拿地之王”

隨著土地拍賣市場上的搶眼成績，建筑類企業(yè)正迅速從幕后走向臺前。

通過公開信息不完全統(tǒng)計，截至目前，中國建筑、中國鐵建、中國中鐵三大央企總計拿地金額約1575億元，成為土地市場乃至房地產(chǎn)行業(yè)中一股不可小覷的力量。

“在資金和融資優(yōu)勢雙重加持下，現(xiàn)在是這類企業(yè)逆周期布局的好機會。”某房地產(chǎn)市場人士說，建筑業(yè)毛利率低，中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤平衡業(yè)績，同時自身項目也能給建筑主業(yè)帶來支持效果。

今年以來在土地市場表現(xiàn)最突出的企業(yè)無疑是“中建系”，京滬是旗下各工程局投資重地。

在北京，中建玖合出資66.8億元拿下朝陽區(qū)太陽宮地塊；中建智地以29.8億元拿下朝陽區(qū)崔各莊棚改項目；中建壹品以35.7億元拿下大興區(qū)西紅門地塊。?另一主要地產(chǎn)平臺中海地產(chǎn)也在北京兩輪集中供地中，花費138.7億元摘得4宗地塊。

在上海，中建八局以合計超過41億元拿下浦東新區(qū)地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊；中建玖合以64.36億元獲取上海嘉定未來城市理想單元地塊。

“項目土地使用權(quán)的競得和投資開發(fā)有利于公司提高在上海區(qū)域市場的影響力、引領(lǐng)力及品牌號召力，助力公司深耕上海房地產(chǎn)開發(fā)市場。”中國建筑在公告中強調(diào)。

三季報數(shù)據(jù)顯示，中國建筑新增土地儲備922萬平方米，期末擁有土地儲備約9166萬平方米。其中，中海地產(chǎn)新購置土地31宗，新增土地儲備553萬平方米，同時在上海、廣州、成都投入并購資金超百億元。中建地產(chǎn)在北京、上海、濟南及新加坡等市場新購置土地25宗，新增土地儲備369萬平方米。

以2021年銷售情況測算，中國建筑靜態(tài)去化周期約4年。截至今年年中，土地儲備比中國建筑多的房企僅4家，分別是碧桂園、保利、萬科、新城控股。

前述市場人士分析認為，行業(yè)整體盈利下滑，上游房企接連暴雷，傳統(tǒng)建筑商的日子并不好過。對比房地產(chǎn)5%和建筑業(yè)3%的利潤率，與其墊資不如直接拿地開發(fā)創(chuàng)收創(chuàng)利。“中建系”手握龐大量現(xiàn)金在各地攻城掠地，或?qū)⒊蔀橹袊康禺a(chǎn)市場的最強托底。

“各自為政”的發(fā)展隱憂

進擊的除“中建系”外，在土地市場投資熱情不減的不乏各大基建類企業(yè)。

11月7日，經(jīng)過92輪競價，中鐵置業(yè)以約40054.9萬元拿下江蘇南通地塊，溢價17.81%。更早之前，中鐵置業(yè)與中鐵諾德兩個平臺在上海攜手拿地，先是中鐵諾德以超20億元底價獨立競得上海臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區(qū)一宗地塊。

除此之外，中國中鐵旗下各平臺相繼在廣州、貴陽、合肥等地布局，拿地主體除以上兩個平臺外，中鐵集團下屬的各工程局也有現(xiàn)身。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國中鐵1~10月拿地面積312萬平方米，排第5位，同比增長88%。中國鐵建也在繼續(xù)發(fā)力，前10月拿地面積414萬平方米，僅次于華潤和保利，位列第3。

10月27日，成都三批次集中供地落幕，中國鐵建累計拿地2宗，豪擲約32.58億元，是此輪成都拿地金額最高的企業(yè)。6月，上海首輪集中供地中，中國鐵建就收獲3宗地塊，斥資69億元，其中兩塊地溢價均達到10%左右，均為獨立拿地。

“建筑類巨頭的表現(xiàn)真的越來越亮眼了。”有網(wǎng)友在某貼吧中提到，各大工程局“互為兄弟又互相競爭”。

劉水認為，建筑、基建類企業(yè)在資金、開發(fā)建設(shè)等方面具有優(yōu)勢，但在產(chǎn)品力、營銷等環(huán)節(jié)存在一定局限，因此其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長期發(fā)展仍然取決于綜合能力建設(shè)。特別是當前房地產(chǎn)市場仍在底部運行，回暖暫未見曙光，此類企業(yè)高額土地投資能否有效轉(zhuǎn)化為銷售和營業(yè)收入仍然取決于整體市場情況。

今年前三季度，中國中鐵房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約合同額為411.4億元，占總合同額約2.07%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為342.09億元，同比增長56.5%。在中指研究院發(fā)布的2022年1~10月房企銷售排行榜中，中國中鐵以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個名次；在權(quán)益銷售榜中，中國中鐵更是沖進TOP30。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，對于具有雄厚財力與融資能力的央企來說，現(xiàn)在的確是彎道超車的好時機。當下市場環(huán)境適宜央企投資，各地政府鼓勵央企參與拿地開發(fā)以及上游甲方公司債務(wù)傳導的工程款、墊資等問題聚合傳導后，大型建筑類央企紛紛探索盈利空間，直接拿地投資開發(fā)趨勢愈發(fā)明顯，但各子公司各自為營擴張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的同業(yè)競爭壓力也大。

專家認為，當前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個百分點，因此建筑類企業(yè)有動力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。現(xiàn)在能低價拿到優(yōu)勢地塊的概率大大增加，國資建筑企業(yè)又有較大融資優(yōu)勢，這意味著項目盈利空間較大。

從中國建筑各項數(shù)據(jù)指標來看，房屋建筑工程板塊是其主要營業(yè)收入來源，但房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)的毛利率最高，為其貢獻了3成以上利潤。

2022年上半年中國建筑實現(xiàn)營業(yè)收入1.06萬億元，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤285億元。其中，“房屋建筑工程”營業(yè)收入6794億元，占比64.1%?；毛利472億元，占比45.3%；毛利率為6.9%。“房地產(chǎn)開發(fā)與投資”營業(yè)收入1520億元，占比14.3%；毛利319億元，占比30.6%；毛利率為21%。

高毛利率促使中國建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上。中報顯示，中國建筑上半年完成投資額1854億元，同比增長5.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完成投資額1532億元，占公司投資額的82.6%，同比增長26.5%，遠超公司整體投資額增速，也是中國建筑各板塊中唯一投資正增長的業(yè)務(wù)。

“主要還是感受到了地產(chǎn)開發(fā)能為各平臺利潤增色。”某房企內(nèi)部人士說，行業(yè)格局從“強者恒強”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強”，但這些“巨無霸”在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個平行單位，涉及子公司盤根錯節(jié)，是陸續(xù)推進地產(chǎn)板塊整合還是各自為戰(zhàn)是一個問題；它們旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都曾經(jīng)歷多年起伏波折，能否在市場樹立品牌也有待觀察。

標簽： 土地市場