剛過去的春節，上海春節樓市新房成交一枝獨秀，成為拉動一線城市春節成交量的關鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪里？大部分業內人士首先會想到，集中供應導致集中成交，網簽滯后又形成了集中網簽數量的增加。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現好于預期，一是，前期新房有較高供應量，而且投放的這些項目都在熱點區域、熱點板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產業優勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節前完成“搶收”的動作。二是，這些項目總價也不高，通常在400萬以內，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復。

他認為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因為二手房行情才能真實驗證市場“溫度”。

上海蓄勢“小陽春”

據中指監測數據，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。其中，受上海成交規模拉動，一線代表城市成交規模較去年春節有所增長，二線代表城市較去年春節降幅在五成左右。上海成交量比去年春節上漲646%，市場熱度和活躍度回升，樓市率先回暖。

這與過去一年上海實行集中供應的政策密不可分。作為一線城市，上海每一批次集中供應的成交熱度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57個新盤中，多達12個超過10萬平方米的豪宅項目扎堆入市，新房供應量以81830套創下新高。上海在春節前夕推出如此大量新盤，為春節成交量的大幅增長做了一個鋪墊。

據上海中原地產數據顯示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3萬平方米。

在中原地產的統計里，春節假期有30個項目有簽約記錄，單從項目數量來看并不多，而且大部分項目簽約不超過10套。然而，恰恰是個別項目活躍支撐起整個春節樓市交易數據。簽約排名靠前的幾個項目以首改和中高端改善產品為主。從區域分布來看五大新城所在區域表現較為突出。與此同時，來自同策研究院的數據顯示，今年第四周，也就是春節前一周，別墅市場供應量大幅增長，成交量價齊漲。

值得注意的是，郊區樓市的活躍度提升，一個重要原因是人才引進落戶政策的刺激。2021年11月29日，上海開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶的政策。

值得關注的是，此次落戶的附加條件是，必須在5大新城+臨港新片區就業（或將規定研究生畢業生與5大新城有上企業名錄的單位簽訂勞動合同，并有一定服務年限的要求，具體有待細則出臺）。

這就意味著，上海的落戶門檻不僅再次降低，背后更是政府對五大新城和臨港新片區的扶持。尤其是臨港新片區的特殊政策變化，原先還需要至少3年社保，才能在不落戶的情況下限購1套，給外地單身人士在滬買房松了一個口子；此次新政不再要求社保，直接落戶，且作為上海戶籍無房戶，可買2套。

于是，春節期間，臨港項目簽約活躍度趨高，有4個項目簽約超過百套。

蓄勢“小陽春”，上海還有一個助力器，就是樓市供應節奏發生變化，新房批量集中入市。目前上海各批次新房間隔時間在2個月左右，這表明，在第六批次供應完成之后，3月或將迎來新一批次的新房供應。

二手房市場體現真實樓市溫度

據克而瑞數據，2022年的春節，僅有上海、南京等少數城市熱銷樓盤售樓處會出現人潮涌動，但一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動，其中深圳僅有50%-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企的銷售積極性也較為低迷。

21世紀經濟報道記者探訪的一個四線城市，除碧桂園項目之外，其他各家房企的售樓處普遍只有少數幾個有銷售值班，看房人數不多。

2021年，在新房供應與成交都處于最近5年高位的狀態下（供應接近9萬套，成交超過9萬套），上海2022年春節樓市閃現回暖信號。然而，這個信號是真實的嗎？

受訪的部分業內人士關于上海春節樓市是否真正回暖，持保留意見。一名做新房代銷業務的中介人士表示，除非有項目加推房源，否則春節期間售樓處看房人不算多。

他們的一致共識是，二手房市場才能體現樓市的真實行情。

比起新房，上海二手房交易熱度明顯降低了不少。一名觀察人士指出，不少二手房門店在春節假期按慣例年初五開門，但是到店咨詢的客戶量不多，比較符合以往春節假期“溫度”。這比新房的成交行情還是差了一大截。春節期間的二手房市場接近“停擺”狀態。

縱觀2021年的上海二手房成交量，在實行“三價取低”政策之后，從9月開始，上海二手房成交觸底，連續3個月上漲。但從成交量曲線圖來看，上海二手房成交量僅僅是處于恢復過程，2021年12月超過1.8萬套成交量，但還沒有恢復到此前2萬套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交1.5萬套，環比下降16%，同比下降66%。一名中介門店業務員指出，去年10月開始，二手房貸放款周期有縮短跡象，這是成交量逐月上漲的重要因素。而今年1月二手房有所縮量，他認為是新房供應量大增所對沖出來的結果。

而上海二手房市場每年年底都會對網簽價格進行一次調整，相關依據是過去一年房價上漲或下跌。去年底則上調了今年的二手房核驗價。

事實上，上海二手房成交量的恢復，是以價格讓渡為前提的。鏈家研究院數據表明，去年上海二手房成交均價39094元/平方米，環比持平，同比下降10%。

在二手房成交活躍度居前的嘉定新城，某中介門店的業務員對21世紀經濟報道記者表示，最近與房東們交流下來，他們愿意把一些好房源拿出來賣了，且價格比去年年底稍微低一些。

由此可見，上海二手樓市仍處于緩慢恢復成交量、價格下探的過程中。這也表明，樓市的整體回暖還需要經歷一次供需博弈。

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