文/謝逸楓

2022年中國(guó)樓市會(huì)U型緩慢回升而非V型反彈。房?jī)r(jià)由需求決定，在很多城市，供需仍然不平衡。救市政策出臺(tái)后，樓市低谷已經(jīng)過(guò)去，如果調(diào)控放松、房企融資全面松口、房貸優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位，那么二季度或三季度逆轉(zhuǎn)樓市2021年走低的趨勢(shì)。

由于全國(guó)還有5.1億平方米的庫(kù)存，房貸、信貸、刺激住房消費(fèi)政策的逐漸釋放，樓市將緩慢U型回升，而不是V型迅猛反彈。值得注意的是除非即使救市政策落實(shí)不到位，銀行傳導(dǎo)不通暢，房地產(chǎn)未來(lái)再往下行的可能性不大。

全國(guó)687個(gè)城市的房?jī)r(jià)，下跌的城市可能會(huì)在四分之一左右。一旦政策調(diào)整的時(shí)間推后，房?jī)r(jià)下跌的城市會(huì)逐漸增加。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月288城市的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)破萬(wàn)元一平方米的城市74個(gè)。

2021年8月79個(gè)、9月76個(gè)、10月74個(gè)，11月70個(gè)、12月71個(gè)。2022年1月環(huán)比上漲128個(gè)，下跌160。同比上漲120個(gè)，下跌168。2021年12月環(huán)比上漲131個(gè)，下跌157。同比上漲134個(gè)，下跌154。11月環(huán)比上漲143個(gè)，下跌145。同比上漲148個(gè)，下跌140。

10月環(huán)比上漲112個(gè)，下跌176。同比上漲166個(gè)，下跌122。9月環(huán)比上漲125城，下跌163城。同比上漲179城，下跌109城。8月環(huán)比上漲123城，下跌165城，同比上漲202城，下跌86城。說(shuō)明房?jī)r(jià)漲跌分明，超過(guò)半數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌。

2022年1月14個(gè)大灣區(qū)、經(jīng)濟(jì)帶、城市群里面，其中環(huán)杭州灣大灣區(qū)環(huán)比漲幅度最大。其次為長(zhǎng)三角超級(jí)灣區(qū)及粵港澳大灣區(qū)漲幅，這三個(gè)城市群的房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，主要是人口與資金流入最多，全國(guó)資源最豐富，需求旺盛，房?jī)r(jià)見(jiàn)底最快。

根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2022年1月288城新房二手房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)一步下跌。由于2021年12月中住288指數(shù)為1586.7點(diǎn)，較上月下降4.3點(diǎn)，環(huán)比下跌0.27％，同比漲幅為1.52％。指數(shù)自2021年10月份已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。共有82個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量相比11月減少15個(gè)城市。

當(dāng)前樓市將進(jìn)入底部徘徊周期，政策暖風(fēng)加大。一月樓市成交腰斬，春節(jié)期間零成交，預(yù)示著進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下跌探底期。第二、三季度市場(chǎng)會(huì)開(kāi)始走強(qiáng)，要讓房?jī)r(jià)迅速上升，至少還需要9個(gè)月到12個(gè)月的時(shí)間。預(yù)計(jì)2022年第4季度，房?jī)r(jià)就有可能從底部回升到正增長(zhǎng)，2023年下行周期結(jié)束。

中國(guó)樓市短期是政策市，長(zhǎng)期是周期性，每一次漲幅都會(huì)大于跌幅。股市上很難抄底，房市上一樣。第二次再漲上來(lái)的時(shí)候，一定比跌下去的時(shí)候房?jī)r(jià)要高，這永遠(yuǎn)是歷史規(guī)律。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)還得漲，因?yàn)楝F(xiàn)在房屋供應(yīng)量滿(mǎn)足有錢(qián)買(mǎi)房的人，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

房地產(chǎn)四條規(guī)律揭示，未來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)漲。房?jī)r(jià)的規(guī)律，漲的時(shí)間比跌的時(shí)間翻倍，漲的幅度比跌的幅度翻倍。調(diào)控的規(guī)律，漲時(shí)壓，壞時(shí)救。土地供應(yīng)的規(guī)律，人地分離。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，投資驅(qū)動(dòng)。說(shuō)明房?jī)r(jià)基本面，沒(méi)有完全改變之前，上漲是大趨勢(shì)。

中長(zhǎng)期看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)，不可避免。不管是按照城鎮(zhèn)化率、需求增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、土地供應(yīng)、地價(jià)的因素，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是治標(biāo)不治本，解決不了供應(yīng)端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定、適度增長(zhǎng)的階段。土地供給的矛盾，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長(zhǎng)過(guò)程。人口不斷往大中城市集中、城鎮(zhèn)化、戶(hù)籍制度的改革、人才的政策、城市更新，短期的剛性需求在10年-20年內(nèi)處于高峰、高位之間上下波動(dòng)。

標(biāo)簽： 74座城房?jī)r(jià)破萬(wàn)元！1月全國(guó)288座城市房?jī)r(jià)超過(guò)半數(shù)下跌 房