對部分股民而言，3月22日晚上是一個激動的夜晚。在綠城中國財(cái)報討論區(qū)，有股民朋友喜極而泣：“今年年報不雷了。”

對于綠城投資人而言，過往幾年的年報記憶可謂慘痛。在投資交流平臺雪球上，圍繞綠城年報的討論中，相當(dāng)一部分篇幅是“暴雷恐懼癥”。

“主要是過去幾年埋雷埋的太多，連著幾次年報暴雷，能不害怕么？”一位投資人向騰訊房產(chǎn)表示。

過去幾年，綠城年報總是會有大規(guī)模的項(xiàng)目計(jì)提減值，這些都是前幾年激進(jìn)拿地后留下來的后遺癥。在今年，一眾房企要么延期發(fā)布財(cái)報，要么選擇在披露限期最后一天發(fā)布財(cái)報的時候，綠城中國選擇在22日發(fā)布財(cái)報，顯得對自己的業(yè)績頗為自信。

“如果放到往年，這份年報表現(xiàn)只能說還行，但是在21年的情況下，就顯得表現(xiàn)不錯了。”上述投資人表示。“今年主要是同行襯托的好。”

綠城交出了一份仍在增長中的答卷。2021年，綠城中國營收人民幣1,002.4億元，同比增長52.4%。實(shí)現(xiàn)凈利潤76.87億元，同比增長33.4%。年內(nèi)利潤人民幣76.87億 元，較去年增長33.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤人民幣57.65億元，較去年增長44.4%；股東應(yīng)占利潤人民幣44.69億同比增長17.7%。

相比之前各個房企的盈利預(yù)警公告，綠城仍然保持增長的勢頭，足以讓不少投資人表示寬慰。然而，這份增長背后仍然透露出綠城固有的問題。本不出眾的毛利率和凈利率持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)未來仍將保持低位。“三道紅線”仍有一道踩線，在綠城激進(jìn)拿地的情況下，財(cái)務(wù)情況如何改善仍然有待觀察。

為規(guī)模大舉補(bǔ)倉，進(jìn)一步拉低利潤率

雖然營收增長了，但是綠城的賺錢能力反而進(jìn)一步下滑。

2020年，綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利率為23.7%，2021年毛利率下降到18.1%。年內(nèi)利潤率也由2020年的8.76%下跌至2021年的7.66%，盈利指標(biāo)在頭部房企中算倒數(shù)水平。

在綠城中國業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)回應(yīng)毛利率下滑問題，他表示綠城中國當(dāng)期毛利率是18.1%，較去年下降了5.6個百分點(diǎn)，確實(shí)下降比較多。而這背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯。另一方面，近年來政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)價格受限價影響，綠城的品牌溢價沒有充分體現(xiàn)。

“綠城這幾年拿地都比較激進(jìn)，就拿北京來說，前年拿的幾個項(xiàng)目溢價太高了，實(shí)際上賺不了太多。”一名業(yè)內(nèi)人士對騰訊房產(chǎn)表示，綠城在首輪集中供地中拿下的不少項(xiàng)目因?yàn)橐鐑r率太高，后續(xù)的利潤表現(xiàn)也不會太好。

綠城高投入拿地背后，主要是自身的規(guī)模KPI。

自2018年掌舵綠城以來，張亞東就提出了“三年業(yè)績計(jì)劃”，即2019年到2021年，銷售額目標(biāo)分別為2000億元、2500億元、3000億元。同時綠城設(shè)定了“戰(zhàn)略2025”目標(biāo)，根據(jù)規(guī)劃，到2025年，綠城的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到4500億元，房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達(dá)到400億元。

這樣的規(guī)模要求倒閉綠城在拿地上的激進(jìn)動作。即使在被稱為“黑鐵時代”的2021年，冰封的行情下綠城也未放棄規(guī)模要求。

在業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國執(zhí)行董事李駿回應(yīng)稱，雖然外部環(huán)境較為復(fù)雜，但橫向?qū)Ρ染G城中國表現(xiàn)較優(yōu)，“戰(zhàn)略2025”中長期目標(biāo)不會調(diào)整。“目前房地產(chǎn)市場的基本面沒有明顯改善，但可以預(yù)見的是，2022年將會‘優(yōu)化’，上半年筑底盤整，下半年會逐步恢復(fù)。”

“下半年大家還是認(rèn)為房地產(chǎn)政策有助于市場交易回暖。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，回暖的大方向是肯定的，管理層關(guān)于后市的判斷說明依舊看好整個房地產(chǎn)市場。

在中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜中，綠城中國排名第六，已經(jīng)躍居拿地第一梯隊(duì)。年報顯示，2021年綠城中國全年新增101個項(xiàng)目，總建筑面積約1,751萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)人民幣3137 億元。

業(yè)績會上，針對公司2022年的拿地計(jì)劃，執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰郭佳峰表示，在當(dāng)前市場不明朗的背景下，綠城中國將繼續(xù)保持投資定力，提高投資標(biāo)準(zhǔn)，保持穩(wěn)健參與。

針對今年初較為積極地拿地，郭佳峰表示，公司2021年底在杭州的第三批次拍地和今年2月份北京的一批次供地，一共獲取了7個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值300億。2022年至今，公司補(bǔ)充了其它地區(qū)的360億貨值的土地，對維持綠城中國重資產(chǎn)板塊一年2500億左右銷售規(guī)模來看，這樣的拿地節(jié)奏是屬于正常補(bǔ)貨。

“綠城現(xiàn)在拿地很多都是核心城市的地塊，現(xiàn)在看聯(lián)合拿地的情況會越來越多，后續(xù)營收增長還得看權(quán)益情況怎么樣。”上述投資人向騰訊房產(chǎn)表示。

2020年，綠城自投項(xiàng)目權(quán)益占比為55.61%，2021年權(quán)益占比進(jìn)一步下降至54.46%，這一比率在前20名房企中排倒數(shù)第一。

綠城重倉的城市中，長三角占據(jù)半數(shù)，這也是房企必爭之地。在房企越來越多選擇“抱團(tuán)取暖”的當(dāng)下，綠城的權(quán)益占比持續(xù)走低也成為利潤提升的難點(diǎn)。

背靠中交融資表現(xiàn)優(yōu)越，但仍踩中一道紅線

由于背靠大股東中交集團(tuán)，綠城在融資借貸上擁有超出行業(yè)水平的優(yōu)勢。業(yè)績會上，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官耿忠強(qiáng)透露，綠城去年境內(nèi)公開發(fā)債利率僅3.55%，全年的利息成本僅4.6%，期末融資成本更只有4.5%。今年1月發(fā)行的增信票據(jù)僅2.3%。

雖然擁有非常大的融資成本優(yōu)勢，但是綠城三道紅線仍然踩線一條，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率并未達(dá)標(biāo)。

業(yè)績會上，對于三道紅線相關(guān)指標(biāo)，執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)指出，上報監(jiān)管部門三道紅線的計(jì)算口徑和財(cái)務(wù)披露口徑稍微有些不同。截至到2021年12月31日，上報監(jiān)管部門的現(xiàn)金短債比是1.7倍（財(cái)報數(shù)據(jù)為2.2倍），凈資產(chǎn)負(fù)債率是53.5%（財(cái)報數(shù)據(jù)為52%），剔除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%（財(cái)報數(shù)據(jù)為71%）。

耿忠強(qiáng)表示，三道紅線的三個關(guān)鍵指標(biāo)都在進(jìn)一步向好。公司確保2023年能夠進(jìn)入綠檔，同時我們根據(jù)今年的內(nèi)外部環(huán)境情況，做好了提前進(jìn)入綠檔的準(zhǔn)備。

背靠中交另一好處是能夠拿到充分的授信額度。耿忠強(qiáng)透露，綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發(fā)貸按揭順利放款。去年4季度以來，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要滿足房地產(chǎn)市場的合理資金需求，整體的融資環(huán)境逐步得到改善。加上回款超千億，目前看來資金安全能夠得到保障。

對綠城來說，擴(kuò)張與三道紅線合規(guī)難兩全，如何在保持增速的情況下控制負(fù)債規(guī)模成為重點(diǎn)。

只是對綠城股東們來說，利潤提升仍需要等待，在行業(yè)極其困難的情況下，增長已經(jīng)成了為數(shù)不多的好消息了。

作者：袁麗麗

編輯：艾樂

策劃：汪瑞杰

標(biāo)簽： 暴雷恐懼癥下的綠城中國為規(guī)模大舉補(bǔ)倉 但賺錢能力