燕郊和廣州樓市，傳來大消息！

4月6日，據燕郊當地中介透露：“通過某銀行在燕郊買首套房，首付降至20%，二套房首付降至30%”。經相關媒體核實，消息屬實，不過在第二天（4月7日）就被立即叫停，經歷“一日游”。

無獨有偶，4月7日廣州傳出消息，已經有銀行再次啟動了“接力貸”，不過隨著事情持續發酵，不到24小時，銀行已經緊急叫停該項目，同樣經歷政策“一日游”。

在全國樓市掀起救市大潮的今天，為何燕郊和廣州卻出現了政策“一日游”的情況呢？

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我們先來聊聊燕郊。

降首付可以說是樓市松綁的大招，2月中旬山東菏澤曾傳出“無房無貸款記錄者，購房可享受20%的首付”的消息，同樣引起了市場的強烈關注。

相比于降息，降首付的作用和效果，更加明顯。

當年美國的房地美與房利美，就是不斷降低首付比例，鼓勵民眾購房，但由于風險管控沒有做好，導致很多人貸多了款卻還不起，最終釀成大風險。

早在2016年，央行就曾出臺過相關文件：

“在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。”

所以就算效果出眾，那些樓市低迷的城市在出臺調控政策時，對于降首付依舊把控非常嚴格。

去年以來，天津、哈爾濱、鄭州，深圳都出現過降首付的新聞，不過那都是開發商自己的行為，影響面比較小，如果由銀行公開降低首付，那影響就完全不是一個量級。

這樣就不難理解，為什么這次燕郊傳出降首付的消息，影響如此之大，叫停的速度又如此之快。

而且燕郊作為距離北京CBD最近的北三縣，本身的樓市影響力比較強。

曾經的燕郊，可謂環京王者。2017年初燕郊房價4萬元/㎡高點時，相當于北京東四環價格的50%—60%，隨后廊坊出臺嚴格限購政策，非本地戶籍居民3年以上社保限購1套住房，房價開始一路下跌。

貝殼研究院數據顯示，2018年燕郊二手房均價下跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。相當于4年跌了43%，接近“腰斬”。

截至2022年3月，燕郊新房價格在1.75萬－2.75萬元/㎡之間，二手房均價為18334 元/m ，相當于北京東四環價格的1/5。成交量方面，2021年全年燕郊二手房共成交5827套，與調控之前的2017年相比，跌去近半。

從這個角度來看，燕郊下場救市也在情理之中。

3月17日國家發改委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，其中特別提到：

“促進超大特大城市優化發展，中心城區人口密度高且人口持續流入的超大特大城市要有序實施功能疏解。”

環京樓市看北京，3月北京新房成交套數環比上漲105%，二手房成交套數環比增長89.10%，回暖的勢頭還是比較明顯的。

在北京樓市回暖，以及大城市功能疏解的背景下，燕郊樓市在未來還是擁有調控松綁的可能。

02

廣州的政策“一日游”和燕郊的情況不同。

所謂“接力貸”，一般是指用父母名義購房，父母為主借款人，子女作為共借人。

在2010 以前，“接力貸”也曾風靡全國大型商業銀行，還一度傳出“讓兩代人合力買房”的口號，2010年后，限購令正式出臺，“接力貸”因為“鉆限購的空子”，在樓市調控的重點城市被相繼叫停。

2021年2月，廣州明確叫停“接力貸”產品，原因也是這樣做相當于變相突破了廣州松限購限貸政策：

一是突破了首付限制，廣州的政策規定是五成，該銀行的‘接力貸’為三成；

二是突破父母因為年齡高的借貸年限限制，拉長貸款年限最高至30年；

三是突破子女無購房名額被限購的限制。

另外，接力貸還存在法律方面的問題。

假如一個家庭中，長子想用接力貸的形式，借父母的名義在武漢買房，那么這個房子實際上是在老人名下。如果將來有一天老人過世，房產變作遺產，家庭中有多個子女，該房產怎么分？所有權怎么劃定？都是問題，因此也有很多大銀行不愿做接力貸業務。

更重要的是，以廣州樓市最近的情況，接力貸也完全沒有存在的必要。

據國家統計局發布，2月廣州新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格已經實現雙漲，環比上月均上漲0.6%，回暖勢頭正盛。

詳細來看，新房方面：據中指研究院數據顯示：廣州2022年第一季度新房均價37190元/㎡，較2021年第一季度漲4916元/㎡。在成交量上，2022年3月廣州新房成交量為6434套，同比上漲42.4%，達到今年以來最好成績。

二手房方面：根據廣州中原發展研究部統計，3月廣州二手住宅成交量為8413套，環比2月上漲101.5%，同時3月的數據，也是8月31二手房指導價出臺之后，最好的紀錄。

在均價上，3月廣州二手住宅成交28596元/㎡，環比上漲2826元/㎡，廣州樓市在3月正式翻身，新房二手房均呈現量價齊漲的態勢。

從消息面上看，廣州樓市今年以來也是利好不斷。

2月8日，廣州天河區某樓盤傳出突破備案價消息，之后廣州市住建局作出官方回應：目前限價政策并沒有放松，但也讓市場看到了限價的彈性空間。

2月21日起，廣州六大銀行釋放房貸利好消息，首套貸款利率從5.6%下調至5.4%，二套貸款利率從5.8%下調至5.6%，房貸放款周期已縮短至2-3個月。

最近廣州還傳出新版限價細則即將更新的消息，據廣州當地開發商稱，最近確實有此事，在等官宣。

細則中樓盤可參考第四季度片區均價或本項目最近一期均價，上下拉浮6%，網簽價不低于備案價10%都允許。

如果新細致落地，對廣州樓市無疑又是一大利好。

03

最后我們想說，雖然燕郊和廣州樓市政策“一日游”的背景不同，影響也不同，但反映出的全國樓市調控基本面卻一致：

救市，但內核還是“穩”，國家希望看到“有節奏”的救市。

燕郊樓市經歷長期低迷，但地位實在特殊，調控難度大。像燕郊這樣，意義影響特殊的片區，樓市調控可能并不適合用猛藥，走循序漸進的路子反而更好。

像廣州樓市這樣，回暖勢頭明顯的城市，樓市調控應該更加謹慎。

雖說樓市回暖是大背景，但像“接力貸”這樣突破基本限購政策，自身存在較大風險的政策，在重點城市還是應該加以限制。

不過從長遠看的角度看，在房價問題影響下，一些非限購城市，或三、四、五線城市，老人買房，成年子女做接力擔保，或者未成年子女想要買房，有能力的父母做接力擔保的情況，可能還會出現。

據不完全統計，截至4月8日，全國已有超65個城市出臺樓市調控政策，涉及降首付比例、降房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企資金支持、放松限購、放松限售等。

一季度末、二季度初，是政策變化的重要時間窗口，未來樓市調控，在政策上進一步發力，可以期待。

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