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作者 | 林丹

出品 | 智訊財(cái)經(jīng)·騰訊房產(chǎn)

乍暖還寒，像極了深圳現(xiàn)在的樓市情況。

4月清明小長(zhǎng)假，疫情疊加積壓的購房需求短暫爆發(fā)，暖意漸濃。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月3日至5日，深圳新房成交量為282套。不少開發(fā)商猛發(fā)喜報(bào)，卓越龍華某盤、恒裕深圳灣豪宅等項(xiàng)目成交過億元。

從3月份整體成交數(shù)據(jù)來看，深圳共成交2859套新房住宅，比上月成交增加五成。其中南山、寶安、光明成交前三，分別占全市成交量的30%、25%、19%。

乍一看，深圳市場(chǎng)似乎進(jìn)入了小陽春，反彈跡象明顯。實(shí)際上，將數(shù)據(jù)周期拉長(zhǎng)來看，2021年3月深圳新房共成交5305套，上述成交量仍差之近半。另從近10月的成交走勢(shì)來看，深圳3月份成交量仍尚處低位。

市場(chǎng)人士分析指出，主要原因是樓房市場(chǎng)濃厚的觀望情緒仍未消散，深圳3月新房成交不足3000套，僅有2個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，市場(chǎng)情況仍冷淡處于低潮期，尚待回血。。此外，疫情反復(fù)也是重要原因，樓市銷售工作無法正常進(jìn)行。

但另一消息值得注意，近日市場(chǎng)消息傳“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”，深圳住建局回應(yīng)時(shí)表示，“會(huì)適時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期公布。同時(shí)，六部委喊話房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推遲，加之深圳釋放的積極信號(hào)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市將會(huì)逐步回暖。

疫情催發(fā)換房需求

“疫情在家，讓我堅(jiān)定了換房的日程，更要抓緊。”3月的深圳疫情形勢(shì)突然嚴(yán)峻，王莉與許多深圳人一樣被通知居家隔離、線上辦公。

隨之而來的是，小兩居室?guī)淼默F(xiàn)實(shí)問題讓王莉十分煩悶。孩子哭鬧無法正常開會(huì)，婆婆日常在家打掃、聊天聲音縈繞耳邊，丈夫不理解的碰面爭(zhēng)吵……這些都讓她想擁有一個(gè)單獨(dú)的空間可以靜一靜，哪怕小一點(diǎn)。

王莉現(xiàn)居在羅湖一套55平的兩居室，有兩個(gè)孩子，加上婆婆公公一家六口居住。因?yàn)閷W(xué)區(qū)位置比較好，住了近10年也沒有置換。

“二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之前，我們小區(qū)的價(jià)格最高到12萬每平，當(dāng)時(shí)想的是等老大上完小學(xué)再漲一漲之后再換，沒想到指導(dǎo)價(jià)一下來就降到8萬，后來就更不想換了。”王莉講述了自己的經(jīng)歷，一貫看漲的深圳房?jī)r(jià)遭受打擊，也壓抑了自己的換房念頭，但疫情帶來的影響，讓她不得不將更大的居住面積納入現(xiàn)實(shí)考慮。

深圳宣布解封的第一個(gè)周末，王莉就奔赴在了各大售樓中心。因與丈夫二人都在福田上班，要想換100平左右的大三房，她將目光鎖定在龍崗和龍華。“沒想到看房的人那么多，售樓處幾乎沒有坐的地方。”那個(gè)周末，王莉跑了龍華三個(gè)品牌開發(fā)商的新房項(xiàng)目，戶型建面在80-120平左右，單價(jià)在5.2萬至7.4萬之間。

她算了一下，中介說自己現(xiàn)住的這套賣出去大概能有450萬左右，手上還有50萬的存款，再加上父母的贊助，800萬的新房即便二套首付五成也可以接受。

關(guān)鍵是先要賣出去。王莉?qū)嶋H上早就將房子掛在了網(wǎng)上，不時(shí)有人來咨詢，但因?yàn)闆]下定決心遲遲沒有行動(dòng)。看房之余，她向多家中介咨詢到，目前深圳樓市回暖跡象明顯，三月份入市龍華、寶安兩個(gè)新房項(xiàng)目，一個(gè)售罄、一個(gè)銷售6成。

據(jù)介紹，深圳4月部分新房項(xiàng)目取得喜人成績(jī)。南山后海的恒裕深圳灣項(xiàng)目清明假3天銷售1.3億元，龍崗聯(lián)發(fā)天同樣時(shí)間銷售金額達(dá)2.1億元，而龍華上塘的卓越柏奕府在4月5日當(dāng)天銷售金額破億元。還有合正、鵬瑞、星河等項(xiàng)目均取得不錯(cuò)銷售情況。

王莉雖然對(duì)樓市情況沒做過深入研究，但是她感受到現(xiàn)在可能是置換新房的最好時(shí)機(jī)。因?yàn)樽》啃枨髮?duì)國(guó)人來說會(huì)一直存在，短暫壓制下或許會(huì)彈得更高。

待回血的深圳樓市

“深圳不需要救市，深圳只是需要回暖。”這是市場(chǎng)人士的對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的普遍看法。

究其原因，無非是深圳慘不忍睹的成交數(shù)據(jù)。春節(jié)期間，深圳一手房成交僅1套，二手房無成交。而同一時(shí)期上海新房成交505套，同比上漲超過300%。

雖受疫情反復(fù)影響，但這個(gè)數(shù)據(jù)仍使不少人感到意外，對(duì)深圳樓市看空情緒加重。直到最近，市場(chǎng)上出現(xiàn)“金三銀四”的說法，大家期盼的深圳樓市的拐點(diǎn)出現(xiàn)，但仍改變不了冷淡的成交現(xiàn)狀。

看漲信念源自于深圳樓市周期。

2019年11月11日，深圳房?jī)r(jià)被豪宅稅取消的政策激活，2020年春節(jié)前跳漲一波，熱點(diǎn)片區(qū)基本都有30%的漲幅。春節(jié)期間發(fā)生疫情，市場(chǎng)冰凍。但4月后疫情好轉(zhuǎn)漲幅再起，其勢(shì)頭絲毫不亞于2015年。

由此，2020年7月15日政府出臺(tái)新購新政，豪宅稅被再次使用，同時(shí)對(duì)離婚、貸款比例都進(jìn)行了政策性收緊。然而，深圳樓市也只是減緩了上漲的速度，當(dāng)年“十一長(zhǎng)假”熱點(diǎn)片區(qū)繼續(xù)上漲，前海輻射片區(qū)業(yè)主掛盤價(jià)不斷抬升。此前鮮有被關(guān)注的羅湖、龍崗等東部片區(qū)反而由于豪宅稅的到來被市場(chǎng)青睞開始補(bǔ)漲行情。

延續(xù)到2020年年底，市場(chǎng)最后的看空聲音都消失了，大量剛需客被迫高位接盤。甚至出現(xiàn)了一張價(jià)格地圖，深圳灣均價(jià)35萬，東部遠(yuǎn)郊均價(jià)10萬，在購房者內(nèi)部廣泛流傳，都認(rèn)為這就是5年內(nèi)的深圳樓市價(jià)格。

直到2021年2月8日，深圳出臺(tái)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來第一個(gè)對(duì)二手房的價(jià)格調(diào)控政策，也逐漸瓦解了深圳樓市原有邏輯。政策滿一年后，2022年1月份，深圳二手商品住宅僅成交1557套，成交面積為14.73萬平方米，同比跌75.04%，創(chuàng)近十年歷史新低。

有分析指出，2022年深圳樓市是否回暖，取決于經(jīng)濟(jì)宏觀條件和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境，經(jīng)濟(jì)是不是足夠好，貨幣能不能足夠多，政策會(huì)不會(huì)相對(duì)松，樓市怎么發(fā)展就取決于這些因素。

目前看來，深圳樓市回暖尚需時(shí)間，很大一部分因素是前幾年房?jī)r(jià)漲的過快。而現(xiàn)在，開發(fā)商集中預(yù)售開盤，樓市正在開始預(yù)熱，也意味著下一個(gè)機(jī)會(huì)正在醞釀。

標(biāo)簽： 深圳有新盤單日成交破億疫情釋放需求下的樓市真回暖