保利發展股價持續上漲的行情已經有一個月了。

在3月16日跌到13.62元的低價后，保利發展股價節節攀升，在4月15日漲到19.88元的高價，漲幅高達45.96%。

這場事先張揚的漲價背后，是投資者對2022年房地產市場的判斷——“剩者為王”。“能活下去的央企、國企們會成為大贏家。”有投資人對騰訊房產表示。

另一方面，節節上漲的股價背后是對保利2021年業績的判斷。在一眾暴雷聲中，保利在投資人看來大概率是業績會保持增長的那個。

4月18日晚間，保利發展（600048.SH）披露2021年年報。

數據顯示，2021年該公司營業收入2849.3億元，同比增長17.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為273.87億元，同比減少5.39%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為268.25億元，同比下降4.88%；公司毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點，凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

“差強人意吧。”上述投資人說，“毛利率下滑是不可避免的事情，現在央企都在走擴量保利潤的路線。”

毛利率節節下滑已成定局的情況下，保利選擇增加營收來保住利潤增長，這也是一眾央企的共同選擇。

只是在市場持續下行的階段，保利也早早看清了形勢。在4月19日舉行的投資者大會上，保利發展董事長劉平對投資者表示，“行業的整體規模進入了減量的時候，去年下半年的內部講話中，我已經明確了減量的發展趨勢。減量只是相對于歷史的峰值而言，房地產仍是一個巨大的市場。”

一直要進前三，為何開始減速？

一直高歌猛進的保利，為何開始談減量了呢？

2021年，保利是少數實現營業收入和銷售金額同比上漲的龍頭房企。去年保利簽約金額為5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。

但是今年的形勢不同以往。2022年1-3月，保利實現簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%；實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。

一直劍指前三的保利，在投資拿地上的投入不小，一度被外界質疑是否過于激進。如今在面對新形勢下，新任掌門人劉平則以“穩健”來回應投資者關于2022年銷售目標的追問。

“為什么我沒有直接回答規模一定要排在多少，因為有一些企業可能會退出，這個行業沒有一個季度不是在調整的，保利最大的優勢是穩健。”劉平說。

這一說法和今年年初提出的“進三爭一”新目標不太一樣。在投資者會上，劉平向投資者重申對“進三爭一”的理解，“可能大家會簡單地理解成榜單上的第一，但我們管理層更希望和期待的是綜合實力的領先，我們不追求短時間的第一、第二和第三，只要按照我們自己的節奏走下去，有些事情是水到渠成的。”

毛利率持續走低，保利選擇要規模

困擾行業的毛利率下降問題，保利也未能幸免。

2021年，保利實現凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%；毛利率同比下降5.79個百分點至為26.80%；凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

毛利下降的問題，管理層給出的解釋是限價和成本。

“前期地價上漲較快，包括勞動力和材料在內的成本也在上升，但房價的上漲受到限制，房地產行業整體的毛利率呈下降趨勢，預計未來一段時間內這樣的趨勢不會改變。”劉平表示。

利潤空間不斷下降成為行業大趨勢，保利選擇用銷售規模的增長來保證利潤的增長。在拿地端保利也頻頻出手。

2020年，在大多數同行都選擇減少拿地的情況下，保利發展開始掃貨。2020年，保利發展拿地金額達2353億元，同比增長51%，拿地強度從2019年的33.7%提升至46.8%。

2021年更是央企和國企的拿地盛宴。在市場不明朗的情況下，保利發展全年拓展項目 145個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。

大規模掃貨也為保利發展提供了優質的項目儲備，給后續利潤增長提供了空間。

國盛證券在4月15日發布的報告中指出，行業毛利率未來會開始提升。“預計毛利率將在2023年后見底，之后隨著2021年拿地毛利率的回升而緩慢企穩回升”。

在大手筆拿地后，保利的財務表現依舊亮眼。截至2021年底，保利發展有息負債規模為3382億元，同比增長14%；凈負債率約為55%，同比減少2個百分點；扣預資產負債率約為68%，同比減少1%；現金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍；綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降31個基點。

身為央企，擁有強大的融資優勢，更讓保利能夠在這輪房地產下行周期中，以較低價格拿下更多的優質資產。

不久前，重倉大灣區舊改項目的時代中國向廣州政府發送一份名為《關于懇請支持舊改項目退出的報告》的函件，函件內容指出，為順利走出階段性困難，時代中國懇請市政府支持協調退回公司在增城及從化的三個舊改項目的履約保證金和支持協調公司在黃埔區的五個舊改項目由區政府指定單位或國企承接，并歸還前期投入資金。

擬退出的8個舊改項目，時代中國合計投入資金20.1億元，分別是從化區禾倉村，增城區城豐村及新湯村，黃埔區崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村及重崗村。其中部分項目涉及舊改產前的部分已經完成。

這8個舊改項目地段非常優越，分布在科學城等優質板塊內。業內傳聞，成功接盤這幾個項目的國企背景承接方，就是保利發展。

作者：汪瑞杰

編輯：艾樂

策劃：汪瑞杰

標簽： 劍指前三的保利發展選擇減速 地產的黑鐵時代無人幸免