谷雨過后，廣州迎來了幾日悶熱的陰雨天。海珠區大塘地鐵站附近，房產中介老羅猛吸一口，繼而將煙頭扔在地上碾滅。“下雨加疫情，完全賣不動。”老羅用十個字形容了門店近段時間的營業狀況。對房企品牌崗員工林肖而言，這個春天同樣愁云陣陣。“公司準備了幾場宣傳活動，但受疫情影響都辦不了，賣樓都是靜悄悄的。”如此，銷售自然也不甚理想。

三、四月素來有樓市“小陽春”之稱。但眼下，四月已將近尾聲，廣州樓市仍未正式吹響陽春的號角。多名中介向奧一新聞表示，市場成交相較年前有所升溫，但終究不比往年。“行業生態已經深刻改變了。”一名房企中層人士不無感慨。

“小陽春”為何失約？在近期政策暖風的頻頻吹拂下，廣州樓市又將行向何處？記者采訪了多名房產中介、房企人士及銀行人士，觀察時下廣州樓市的多個側面。

新光大橋附近。圖源南都圖庫

新房失落“小陽春”

廣州外圍城區某處樓盤，從2021年9月起開始頻頻降價促銷，項目均價從接近兩萬持續跌至一萬出頭。盡管如此，成交表現依然乏善可陳。“開年以來我們一直在降價。四月初我們推出了10套90萬出頭的特惠房，到現在還沒賣完。”該樓盤一名渠道中介頗為憂慮。“這周末我們又接到了幾套內部的工程房，不知道能賣得怎樣？”

以價換量仍難阻銷售下滑，前述樓盤是廣州非熱點區域的一個側寫。 而在中心城區或熱點區域，多名中介反映稱“春風”確有吹拂。

“抱歉，剛剛接待客戶去了。”時隔一個小時，一名以往素來“秒回”的越秀區房產中介姍姍回復了記者的詢問。該中介表示，春節過后帶看量確有回升。“這幾個周末門店都挺忙，我跑得鞋子都裂開了。”

荔灣區一名房產中介亦稱，市場信心正逐漸恢復，據其了解，某個將于5月開售的“網紅盤”已經吸引了不少客戶下定。“一些優質樓盤對客戶還是有很大吸引力的，不會因為市場行情不好就賣不動。”

盡管成交正逐漸恢復，但談及往年的“小陽春”，多名從業多年的房產中介仍不免露出懷念的神色。

“那時候是真火熱啊，從早跑到晚。”前述越秀區房產中介感慨。開年以來，該中介頻頻在朋友圈呼吁：“現在是史上促進購房政策最密集的時候，剛需抓緊時間上車！”而在此前，尤其是2021年下半年之前，該中介朋友圈鮮少有如此措辭。

某種程度上，房產中介的朋友圈可謂樓市的晴雨表之一。在某TOP10房企廣州公司品牌崗人士林肖亦有相似的感受。“以前（我們）公司一有什么新盤，我的朋友都非常關注，沒有購房名額了也會推薦他們的親朋好友購買。現在我們那個微信群很安靜，一提到買房，就會有很多嘆氣聲。”

進入4月以來，廣州多區突現疫情，樓市成交短期內黯淡不少。“進售樓部需要綠碼和24小時核酸，有些客戶一聽就說不來了，之后再看。”番禺區一名中介稱。房企的品牌活動亦受到影響。林肖告訴記者，3月以來，其公司為了提振消費者信心準備了好幾場品牌活動，但方案提交至街道處便被打回。“現在疫情形勢下確實不好辦。”

整體來看，雖局部區域有所升溫，但廣州樓市仍處于低迷狀態。來自網易廣州新房數據中心的數據顯示，3月迄今廣州共成交新房6114套，環比去年同期跌近7成。

2022年3月1日-4月24日廣州新房成交數據。圖源網易廣州新房數據中心

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析指出，從克而瑞的統計數據來看，一季度廣州新建商品住宅供應量合計8485套，同比下降51%，成交量合計16348套，同比下降47%，包括3月在內整個季度廣州的新建商品住宅供求都在低位。“在政策回暖和需求觀望的博弈中，開發商以及購房者都在小心翼翼地試探，尚未達到價格的平衡點。”

二手房市場回暖成色明顯

從市場成色看，二手房市場較之新房普遍較暖。

來自克而瑞的數據顯示，3月廣州二手房成交量已回升至8373套，創下近7個月以來的最高值。而去年8月，廣州二手住宅網簽宗數為8535宗。換言之，廣州二手房市場基本回到了去年二手房交易參考價出臺之前的成交水平。“這為二季度廣州市場漸進復蘇提供了有力的數據支撐。”肖文曉評價。

廣州越秀區某房地產門店上貼滿了售房信息。林少娟 攝

價格端的博弈亦能看出市場的變化。從廣州中原研究發展部的數據來看，二手房參考價發布以來，廣州二手房網簽均價由降慢慢轉升，3月份的成交均價達2.86萬/平，較之去年8月均價略高。越秀區一名房產中介解釋，去年下半年時，因銀行按揭速度較慢，一些急于出手的業主會選擇低價賣給全款買家或能首付較多的買家，致使價格有所下降。

放貸速度，是此輪二手房市場回暖的要門。去年10月，一名越秀區房產中介在朋友圈不住感慨：“現在放貸速度是我從業以來最慢的時候。”順利情況下，買房者一般得等三個月之久才能拿到貸款。而2021年年底以來，銀行放款速度明顯加快。白云區一名房產中介告訴記者，眼下貸款一般半個月左右能批下來，并且還有可能更快。

多名商業銀行人士也證實了上述中介的說辭。“房貸額度很充足，現在都是催著放的。”某商業銀行廣州支行行長稱。該人士透露，從去年12月開始，其所在的銀行已明確要求支持房貸增速，并設有指標要求，審批速度已然加快不少。

二手房市場回溫已然是確定的事實。但若與去年“小陽春”時的數據相比，成色仍是頗顯不足。據廣州中原研究發展部數據，去年僅3月單月，廣州二手住宅成交量已多達1.5萬宗，網簽均價則接近3.1萬/平。由此來看，今年“小陽春”，廣州二手房成交量、價格均有所回落。

后市憑何而立？

“小陽春”步履姍姍，遲遲未至。眼下，4月已近尾聲，在全國多地出臺樓市支持政策的聲音里，市場對于廣州樓市，既有疑惑，也有期待：后市會走向何處？會變得更好嗎？

“短期內我的態度并不會非常樂觀，行業調整需要數年時間。”一名于某TOP10房企任職的中層管理人員告訴記者。“目前雖有降利率、提速按揭貸款，但我認為對市場的提振效果有限。不止房地產行業，其他行業諸如互聯網行業也在調整減速，對我們來說其實流失了不少客戶。”

限價，亦是眼下房企重點關注的一大要點。前述房企人士告訴記者，在廣州，限價政策自去年8月升級，有歷史取證的項目，再次取證時的備案均價需較之上一期推盤均價下調3%。“那段時間我們接到了不少客訴，前一波買房的客戶得知降價后來找我們‘討說法’。”

不過，這一現狀有望迎來新的調整。記者了解到，近期市場消息頻傳廣州新房備案價制度有所調整，即已申請過預售證備案價的項目可以重新進行備案價申請，預計漲幅和降幅在6%。廣州一名資深房地產行業人士向記者證實了該消息的真實性，并肯定了該調整的對樓市的利好意義。

對廣州樓市而言，這無疑是一個積極的信號。放眼于全國，更多春風正徐徐吹來。

五羊邨附近林立的樓房。劉婕 攝

就在不久前的4月18日，央行、外匯局出臺23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發展金融服務，其中提及完善住房領域金融服務：因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。換言之，首次置業和剛改人群都有可能從中受益。4月15號，中國人民銀行官宣降準，于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。

凡此種種，均提振了樓市的信心，國家統計局最新公布的70城房價指數也釋放了信號。數據顯示，3月份，新房、二手房價格環比下跌的城市數量均進一步減少。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，樓市回升的確定性趨勢增強。“各地積極紓困樓市，自上而下降低利率，增加貸款支持等，以及針對疫情紓困行業、促進消費的措施正在加大，對后期樓市穩定的支撐力在增加。”李宇嘉判斷，二季度或是樓市筑底期。下半年，疫情有望得到控制，各種寬松扶持政策將開始進入效果顯現期。

奧一新聞記者 林少娟 實習生 王婧妍

標簽： 樓市小陽春失約了廣州新房成交銳減 二手房反升溫