前海媽灣片區(qū)。

近期，多家研究機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布有關深圳一季度寫字樓市場情況報告。其中，第一太平戴維斯報告指出，一季度深圳甲級寫字樓租賃需求放緩，全市季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%，全市平均空置率在連續(xù)四個季度下降后再次環(huán)比微升至22.8%。

仲量聯(lián)行也指出，一季度深圳甲級辦公樓凈吸納量約為11萬平方米，環(huán)比與同比均減少超過60%，有較大幅度的收縮。

具體到市場層面，在《華夏時報》記者走訪中，位于媽灣片區(qū)的前海世貿(mào)大廈工作人員向《華夏時報》記者表示，去年受疫情影響且部分教育企業(yè)退租，不然前海世貿(mào)大廈的入駐率能達到90%。目前的入駐率為85%。

供需失衡推升空置率

供需失衡推升了深圳寫字樓空置率。

深圳甲級寫字樓空置率受新增供應入市及租賃需求放緩影響。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，空置率于季末環(huán)比微升0.1個百分點至22.8%，同比下降5.3%。

在新增供應入市方面。據(jù)第一太平戴維斯報告，2022年第一季度，深圳市有兩個甲級寫字樓新項目入市，分別是大成基金大廈、嘉里前海中心二期，新增面積約10.6萬平方米。至此，深圳市寫字樓總存量環(huán)比擴張1.1%至939.4萬平方米。第一太平戴維斯預測，二季度深圳將迎來四個新項目入市，約為市場帶來44.6萬平方米甲級寫字樓供應。

仲量聯(lián)行預計，2022年有近160萬平方米甲級供應入市。

在需求方面，第一太平戴維斯指出，由于受春節(jié)假期的影響，以及三月深圳市場因疫情原因接近停滯，深圳一季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%。“如果沒有疫情影響，我們對今年深圳寫字樓吸納量的預判相對積極。但是三月疫情發(fā)生后，我們對全年吸納量的預估打了八折。” 第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇說。

此外，戴德梁行報告顯示，2022年一季度的租賃成交多由春節(jié)前的尋租活動落定。

專門做寫字樓出租的房地產(chǎn)中介楊羽（化名）向《華夏時報》記者透露，“今年三月份的時候差不多一整個月都沒上班，最近疫情好點了才允許回公司。”

而在租金方面。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳甲級寫字樓全市平均租金降至人民幣每平方米182.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.9%，同比下降0.6%。

仲量聯(lián)行報告指出，一季度深圳樓宇間租金水平存在分化，成熟片區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓入駐情況良好，租金保持平穩(wěn)或小幅上漲；小部分有租戶外流且樓齡較高的辦公樓，租金持續(xù)承壓伴有小幅下調(diào)。

“現(xiàn)在很多寫字樓出租會降低每平米的租金，但是它的使用率也是降低的，如80%降到70%，而租客租寫字樓需要更大的面積，實際算起來，租戶的實際租金其實沒降多少。” 楊羽告訴《華夏時報》記者。

謝靖宇向《華夏時報》記者透露，這主要是受2022年百萬量級新增供應及疫情復發(fā)的影響，市場仍面臨較大去化壓力，深圳全市空置率預計再度上升，而全市平均租金預計持續(xù)下跌。

“不過，等供應高峰期過去，租金可能會回升。”謝靖宇補充道。

福田、前海片區(qū)是去化熱點

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，福田、南山的寫字樓平均租金位居深圳市前列。一季度福田寫字樓平均租金為207.3元/平方米/月，而南山寫字樓平均租金為173.3元/平方米/月。

而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融業(yè)需求，是金融業(yè)最為偏好的兩大片區(qū)。前海、福田仍將是去化熱點。

《華夏時報》記者近日實地走訪前海媽灣片區(qū)時發(fā)現(xiàn)，媽灣片區(qū)大部分寫字樓均已投入使用，

早高峰的地鐵坐滿了人，而部分寫字樓在9點25分的時候需排隊進辦公樓。

上班人員排隊進辦公樓。

前海鐵路公園地鐵站D出口。

走訪期間，位于媽灣片區(qū)的前海世貿(mào)大廈的工作人員向《華夏時報》記者表示，去年受疫情影響且部分教育企業(yè)退租，不然前海世貿(mào)大廈的入駐率就達到90%。目前的入駐率為85%。

而據(jù)第一太平戴維斯報告，一季度寫字樓市場的活躍需求主要集中于信息技術(shù)、金融及零售與貿(mào)易行業(yè)。TMT及金融行業(yè)仍將是租賃需求主力。

《華夏時報》記者實地考察發(fā)現(xiàn)，像招商前海國際中心等寫字樓目前已經(jīng)入駐的企業(yè)多數(shù)為科技型企業(yè)，同時還有部分供應鏈、金融業(yè)企業(yè)。

楊羽也向《華夏時報》記者證實，媽灣片區(qū)主要入駐的企業(yè)主要是科技、跨境電商和物流供應鏈類型，順豐總部也位于這個片區(qū)。

前海媽灣片區(qū)寫字樓。

據(jù)了解，去年11月深圳市前海管理局印發(fā)了關于《深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)促進產(chǎn)業(yè)集聚辦公用房資金補貼辦法》的通知。

通知提到，經(jīng)前海管理局認定的總部企業(yè)；或?qū)儆诮鹑跇I(yè)、現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)、會展商貿(mào)物流業(yè)、科技服務業(yè)、新型國際貿(mào)易、數(shù)字與時尚產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等前海合作區(qū)鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）的機構(gòu)可申請辦公用房扶持資金。

媽灣片區(qū)大部分寫字樓招租的時候，如前海世貿(mào)大廈、招商前海國際中心等都會強調(diào)政府資金補貼這個點。

“福田中心區(qū)因為金融行業(yè)集聚效應明顯，所以仍能吸引較多企業(yè)入駐。”楊羽對《華夏時報》記者說道。

“2021年TMT與金融雙核驅(qū)動下全年凈吸納量超130萬平方米。”仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示。

而仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗則指出，TMT及金融行業(yè)在去年經(jīng)歷了階段性擴張高點后，需要一定的時間填滿預期擴租的空間。因此，今年整體新增需求增速較去年將出現(xiàn)一定程度的放緩。

標簽： 深圳一季度寫字樓空置率上升 凈吸納量降8成 前海福田片