在當前這場“因城施策”的樓市松綁大潮中，眾多城市瞄準了二手房市場。據克而瑞統計，5月，全國97個省市迎來樓市政策松綁，其中二手房政策寬松的城市就有17個，占了總量的接近五分之一。

放松頻次和力度都頗為可觀的南京，在5月中旬加入了縮短二手房限售期限的行列。同期，疊加限購的調整、房貸利率的走低，有南京房地產業內人士指出，多重樓市刺激政策，意在激活冰凍的南京二手房市場，恢復高流動性和高活躍度，帶動整個樓市的正向循環。

我愛我家南京研究院分析師表示，隨著各項利好新政不斷出臺，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，但短期內市場交易量仍將以穩為主，合理的剛需和改善置業需求將不斷得到滿足。

掛牌量增超1.1萬套

5月10日起，南京調整了新房限售政策，將之前的取得《不動產權證》滿3年，調整為自合同備案（鑒證）之日起滿3年后，可上市交易。

南京此前的限售政策要求，購買新房之后，須待交付后辦理權證滿3年，才可進入二手市場流通。而通常情況下，期房交付周期多為1-3年；這也就意味著，大部分新房在購買后，需要等待4-6年才能銷售。以合同日期計，則限售期限縮短了2-3年。

此次限售年限調整后，過去交付不滿3年、原處于限售期的樓盤，得到了上市交易的“通行證”，為市場提供了一批新增可售次新房。短期內二手房掛牌量大增、庫存創新高，是新政下的必然結果。

多家第三方市場機構發布的監測數據盡管有所不同，但南京二手房掛牌量急速增加是統一的結論。據貝殼研究院統計數據，5月，南京的二手房新增掛牌房源量環比增長超過50%。

另據我愛我家南京研究院監測，南京二手房新增掛牌量共11306套，環比增幅為33.2%；而今年前3個月，南京的二手房新增掛牌量合計約23443套，5月單月的新增掛牌量接近一季度整體的50%。

一位家住南京江寧某小區的房產中介告訴第一財經，其小區大多是2018年購入的新房，現在很多業主都在掛牌出售。

大幅增加的二手房掛牌量源自何處？“目前掛牌增多的各種情況都有，拋售的、置換的。不過許多也是在試水過程中。”中指研究院的分析師指出，“整體看市場情況較以往會好轉一些。”

上述中介人士表示，其所在小區置換居多，“現在換房利率低，比2018年我們買房的時候便宜多了，當時的房貸利率在5.8%以上。”4月下旬時，南京各大銀行曾對首套房貸利率認定標準進行調整，結清貸款且名下無房的情況，再次購房將認定為首套房利率。

不過，另有南京市場人士則表示，這輪新增掛牌中有突然解限的大批房源，其中不少是投資客獲利離場，“畢竟現在掛牌價比當時買的價格都漲了那么多，換錢不虧”。

在南京從事中介工作近十年的景云（化名）向記者介紹，新增掛牌的房東中，“有很多是2017年到2020年之間買房的業主，基本上占到5成左右，是一些投資客，資金被壓在了房子里”。

有小區房價跌回2019年

這波業主的集體出手，給南京二手房價格帶來了一定的下行壓力。

“這批業主入場時，南京執行了很嚴格的限價、限購政策，買入的價格大多是比較低的，經過2020年-2021年的市場，手中資產已明顯增值。”景云表示，因此即便現在的掛牌價比同小區其他房源低1000元/平方米，急售的低出2000元/平方米，依然遠高于此前入手的價格。

例如2017年入市的正榮潤峯，位于南京建鄴區的河西南板塊，彼時新房均價為3.5萬元/平方米，4月的成交均價近6.7萬元/平方米，近期已有所下降的掛牌均價仍在6.6萬元/平方米。

同樣于2017年入市的五礦崇文金城，同樣在河西南板塊，當年的銷售均價亦在3.5萬元/平方米；盡管5月15日的成交均價跌破了6萬元/平方米大關，但5.78萬元/平方米的成交均價，亦有超2萬元/平方米的增值。

這樣大的掛牌量，疊加部分業主降價出貨，短時間內對市場價格形成沖擊。

根據鏈家的掛牌數據粗略計算，在河西南板塊，今年5月各小區的掛牌均價較1月出現普降，最高降幅在近5%。其中，2021年最高成交單價超7萬元/平方米的魯能公館、佳兆業城市廣場二期等項目，近期的掛牌價格已低于6.5萬元/平方米。另據中指研究院提供的數據，5月，南京二手房均價環比下跌0.31%。

若將時間線拉長，南京部分小區的二手房成交價已跌回了三年前。在河西板塊的拉德芳斯，5月初以約5.35萬元的單價成交一套房源，而上一次出現這一成交價還是2019年；該小區在2021年曾出現過8.4萬元的成交均價。

值得一提的是，在將限售房產拋出后，究竟是持幣還是置換，或以升值為前提再入場，則“看個人”。

“置換的也很多，”景云說，“從我們統計的河西板塊的數據來看，基本上現在賣房子置換的業主占比在6成左右，要么搖新房，要么是同小區內小換大。”

記者所在的一個南京購房群中，便有購房者選擇了打新，成功入手位于南京主城核心板塊的一個豪宅項目，“高端新盤可以入，未來看漲”。據悉，該項目綜合中簽率僅為23.06%，開盤售罄。

成交逐漸回溫

就在限售放松的政策發布10天之后，5月20日，南京又祭出了二手房市場取消限購的大招，外地人亦可任意購置二手房。“當天買二手房不需要購房證明，”景云透露，“據我們過戶專員說，從上午到下午，取號到了600多號。”當日該政策便被取消。

不過，公積金、人才購房政策等方面的政策保持了不同程度的放寬，同時南京二孩及以上家庭可新增一個購房名額。

金融端的利好也從5月中旬以來連續釋放，一是調整差別化住房信貸政策，首套房最低利率下調至LPR減20基點；二是5年期以上LPR下調0.15%，推動整體購房成本進一步降低。南京的首套房貸利率已執行最低標準4.25%。

克而瑞研究中心在近日發布的一篇報告中提及，隨著復工復產推進，社會經濟發展回歸正常之后，大家的工作和收入預期穩定，同時疊加政策面進一步改善，將會促進改善性需求增加。

“這也是為什么南京的二手房限購取消會叫停的重要因素，”上述報告指出，“因為整個長三角區域是可以短期快速爆發潛力的市場，預計六七月份整個長三角區域會有明顯改善。”

事實上，目前南京的二手房市場已出現爬升的跡象。有南京當地中介人士表示，“4月份時，一周能帶1~2組客戶看房，就已經是表現優秀的經紀人了，現在基本上，每個經紀人每天都能帶看一組，周六、日帶看四五組都很正常。”

興業證券統計的周度成交數據顯示，4月29日-6月2日的5周內，南京的二手房每周成交均呈環比上漲的態勢，除去首周過低之外，5月內的第2-5周，成交套數皆在1400套以上，最后一周成交量達到1611套，環比增長約9.6%。

“根據我們后臺統計，5月份建鄴區的商品房小區成交量大概在150套，之前市場最火爆的時候成交在300多套，相當于現在已經恢復到過去水平的一半了。”景云預計，“如果6月能突破200套，之后業主的心態就有希望慢慢企穩，價格上也會開始向高處波動。”

這個爬坡過程或許還很漫長。南京網上房地產數據顯示，今年截至6月8日，南京全市二手房成交約2.97萬套；而2021年全年南京共成交10.98萬套。

標簽： 掛牌量激增 成交顯暖意 南京二手房緩慢爬坡