22城首輪集中土拍成交溢價率情況。 圖源：克而瑞研究中心

伴隨著上半年的結束，2022年全國22城首輪集中供地已全部完成。

首批次共計成交出讓金4969億元，較去年三批次減少908億元，與去年首輪相比降幅超5成。

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值得注意的是，與去年相比，今年22城首輪土拍未出現土地出讓金超千億元的城市。其中，上海以835億元的土地出讓金領跑22城，其次是杭州，土地出讓金達到826.76億元。而土地出讓金最低的城市為長春，僅有2.6億元。

土地出讓金同比縮減五成以上

據克而瑞數據顯示，22城首輪土拍共收金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減了五成以上，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

為什么成交量下滑這么多？

合碩機構首席分析師郭毅6月29日向《華夏時報》記者表示，“基于宏觀的經濟形勢、就業狀況，微觀的房地產行業的資金寬松程度，以及政策層面上對市場產生的有限效果，使得開發商對未來的投資判斷更為謹慎。同時，開發商在拿地上也更多的聚焦于一二線城市去做投資的鋪排，那么三四五線城市則以去庫存為主。所以體現到土地市場上，就出現了成交量明顯下滑的情況?！?/p>

值得注意的是，相比2021年首輪集中供地，今年首輪供地沒有出現土地出讓金超千億元的城市。去年杭州和北京的首輪土拍出讓金均超千億元，今年則分別為826.76億元和480.23億元。

此外，今年首輪土拍還呈現出市場熱度分化趨勢加大的特點，其中深圳熱度最高，平均溢價率為14.98%；天津遇冷，流拍與撤牌率達83%。

而據中指研究院數據顯示，本次觸頂成交地塊屈指可數，大量地塊底價成交。具體來看，深圳、合肥兩個城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地熱度最高城市；合肥觸頂地塊占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競價達到上限價格。

值得注意的是，深圳、合肥在多宗地塊觸頂成交情況下，整體溢價率得到提升，像深圳本次8宗成交地塊平均溢價率為14.98%，合肥24宗成交地塊平均溢價率為11.2%。不過像上海、蘇州、長沙、青島、天津等多個城市的成交溢價率則低于5%。

而據易居研究院監測，2019年1月-2021年8月，全國百城土地溢價率總體上位于兩位數水平，個別月份甚至超過20%的水平。但自2021年9月份開始，此類指標急速下滑，跌入到5%以下的區間。同樣，今年前六月的土地溢價率數據也有此類特征，顯示出土地市場的極大疲軟。

此外，本次首輪土拍中有部分城市的地塊以底價成交，也突顯了土地市場的疲軟性。據中指研究院數據顯示，22城有8個城市底價成交地塊宗數占比超過80%，另外有7個城市底價成交宗數占比超過50%。其中，長春、沈陽兩城市底價成交地塊占比100%；無錫、長沙、廣州、天津、濟南、青島、武漢底價成交宗數占比超80%。

土拍規則調整

從今年首輪土拍的情況來看，不少城市調整土拍規則。6月8日，上海今年首批集中供地順利結束，36宗地塊全部成交，總成交價834.72億元，在這次土拍中，上海對土地的出讓方式和賬戶凍結情況也進行了調整。

上海全部采用掛牌方式出讓，取消先前招掛復合打分入圍方式，有效申請人即為競買人；監管賬戶凍資金額調整，房企拍地前的凍資比例由1.3倍降至1.1倍，賬戶中封存的資金應不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。也就是說，繳納了20%的保證金后，最少只要再封存80%的自有資金即可。降低準入門檻讓更多對上海土地感興趣的房企參與。

比如北京，北京在今年的首批次土拍中建立了預申請機制。北京明確，參與預申請的企業競得本宗地后，在成交后30個自然日內繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發建設補償費，剩余土地開發建設補償費延長至地塊成交后4個月內繳清。有專業人士表示，對于地塊入市前的預申請，是為了避免出現無人報名的局面，減少流拍現象，更像一個供地前摸底。

部分城市保障房和安置房比例下降。5月27日，青島市區今年第二批次住宅用地集中公告，共掛牌27宗地塊，總起價127.1億元，已于6月16日集中出讓。在規則上，此次供地與首批相比，沒有提配建產權型人才公寓。競價規則還是延續限地價，封頂后轉為線下競高品質商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎設施配置、裝配式建筑）建設和搖號環節。

首輪土拍以國央企拿地為主

從1-6月房企整體拿地情況來看，拿地企業以央企、國企以及地方平臺為主，并且房企對于拿地仍然持謹慎態度，整體觀望意識濃厚。

據中指研究院數據顯示，首輪土拍中北京、深圳、廈門、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，其中南京超9成。而天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

民企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數占比超過50%。

縱向比較看，長沙、寧波、合肥等地國央企拿地比例下降較大，地方民企表現較為活躍。觀察民企拿地較為活躍的幾個城市，除杭州外，參與拿地的民企大多是本地規模較小的企業。有行業人士對記者表示，傳統意義上的龍頭房企鮮有現身，受到規模和意愿的壓制，預計小型地方民企帶動的部分城市土拍市場短暫活躍難以持續，若維持當前政策力度，未來國央企拿地主流格局較難改變，土地市場整體熱度提升過程也將較為緩慢。

值得注意的是，自2021年下半年以來，民企拿地的意愿開始下降。國信證券在研報中指出，在2021年第二、三批集中供地中，國央企地產公司及城投公司托底跡象明顯，整體拿地比例分別達到59%、64%。

目前，重點城市第二輪集中土拍已經開啟。而據克而瑞分析，在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進一步放松了競拍規則，也相繼放松了樓市調控政策。但由于多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態，拿地企業也將延續以“央國平”為主的格局。

標簽： 22城首輪供地收金近5000億 同比降超五成 深圳溢價率封王