21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

萬(wàn)眾矚目之下，深圳第二輪集中供地終于上架。

(資料圖片僅供參考)

2022年7月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布深圳2022年度第二批居住用地掛牌出讓公告。根據(jù)公告，深圳本輪集中供地共推出16宗宅地，總起價(jià)349.83億元，總用地面積約33.29萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模約179.85萬(wàn)平方米，將于8月4日集中出讓。

在市場(chǎng)觸底回升趨勢(shì)逐漸明顯的當(dāng)下，深圳本輪集中供地或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)冷暖變化的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。今年上半年，深圳樓市在并無(wú)太多利好政策推出的背景下，市場(chǎng)保持清淡，隨著全國(guó)樓市暖風(fēng)吹來(lái)，深圳樓市也有望走出低谷，保持良好健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

審慎不改

深圳本輪集中供地總體仍偏審慎。

分區(qū)域來(lái)看，深圳本輪集中供地的大戶是寶安和龍崗兩個(gè)區(qū)域，分別各推出4宗；此外，龍華則上架3宗，坪山、光明則分別有2宗供應(yīng)，前海合作區(qū)則掛出1宗土地。

深圳本輪集中供地推出的地塊數(shù)量?jī)H次于去年的第二輪集中供地。在加大住宅用地供應(yīng)的前提之下，深圳官方發(fā)力明顯。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認(rèn)為，此次出讓地塊宗數(shù)和掛牌起始價(jià)僅次于去年年中，彰顯了市場(chǎng)“回升在即”背景下，房企可能在回升前提前布局土地儲(chǔ)備的預(yù)期。由此，政府土地供應(yīng)端，也積極回應(yīng)訴求和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，以增加供應(yīng)來(lái)激發(fā)需求，促進(jìn)供需兩端同步著力，讓新房市場(chǎng)從供地到開發(fā)再到銷售，能夠全鏈條回升。

從規(guī)則上來(lái)看，深圳這一輪集中供地并無(wú)太大變化。

大的框架之上，深圳本輪集中供地沿用原有規(guī)則，繼續(xù)采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，即限地價(jià)、限普通商品住房平均銷售價(jià)格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

深圳這一輪集中供地中，起價(jià)最高、面積最大的是位于龍華民治街道的一宗混合用地。這宗地為包含商業(yè)、住宅、道路及綠化等業(yè)態(tài)，為面積約5.70萬(wàn)平方米，建筑面積45.83萬(wàn)平方米，掛牌價(jià)79.69億元，最高限價(jià)91.64億元。

一位熟悉深圳市場(chǎng)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前初步測(cè)算結(jié)果估計(jì)，這宗地塊的操盤難度比較大，對(duì)開發(fā)商的要求也比較高。

除此以外，深圳本輪集中供地在限價(jià)之上也較為審慎，顯示官方“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期”的態(tài)度。

其中，南山前灣片區(qū)的一宗宅地是限價(jià)最高的地塊，根據(jù)公告，其限售均價(jià)為10.71萬(wàn)元/平方米。雖然對(duì)比去年年底由深業(yè)和安居聯(lián)合體拿下的前海桂灣地塊限價(jià)9.2萬(wàn)元/平方米要高出不少，但位置上并不能完全等同。

本次出讓的地塊所對(duì)標(biāo)的應(yīng)該是2020年年底，由金地、華潤(rùn)、電建和前海控股聯(lián)合拿下的前灣地塊銷售限價(jià)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓公告，這宗地塊的銷售限價(jià)也為10.71萬(wàn)元/平方米，兩相對(duì)比，這一輪銷售限價(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性放開。

李宇嘉指出，深圳供地有所為有所不為，在配建保租房、自持等長(zhǎng)效機(jī)制，依舊保持了過(guò)去的做法。這盡管會(huì)提高開發(fā)商拿地的成本，降低積極性，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也是開發(fā)商必須要面對(duì)的形勢(shì)，也是開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型，拓展新賽道的必由之路。

觸底回升

今年上半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯。受此影響，一線城市樓市表現(xiàn)也較為低迷。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2022年上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

事實(shí)上，受到市場(chǎng)大環(huán)境變化的帶動(dòng)，今年上半年深圳新房與之前相比去化普遍較為艱難，冷熱分化也相對(duì)明顯。即便是昔日網(wǎng)紅盤，銷售情況也不復(fù)以往。例如，深圳華潤(rùn)城過(guò)去7次開盤均實(shí)現(xiàn)日光，但于2022年6月推出的最后一批344套房源，在價(jià)格略有倒掛的情況下，最終售出303套，去化率達(dá)8.8成。

除此以外，在競(jìng)品較多的區(qū)域，即便是國(guó)企背書且產(chǎn)品不錯(cuò)的樓盤，去化也不如想象中好。以深鐵璟城為例，其作為深圳寶安的TOD大盤，推售房源1234套，有效認(rèn)籌卻僅錄得234批，認(rèn)籌率不足兩成。

一位深圳的開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳現(xiàn)在的新盤非常卷，“用轉(zhuǎn)介跟渠道的還好些，但也不是打包票，競(jìng)品一多蓄客沒做好開盤時(shí)機(jī)不對(duì)，就很難賣得動(dòng)。”

新房尚且如此，二手房表現(xiàn)也未有起色。

根據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上半年，深圳二手房?jī)H成交9965套，同比大跌近65%，為2007年以來(lái)最低谷；此外，根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比去年下半年下跌1.5%。

深圳貝殼研究院分析稱，“整體來(lái)看業(yè)主心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價(jià)趨向合理。今年上半年二手房成交議價(jià)率為5.9%，創(chuàng)下近年來(lái)新高，也表明當(dāng)前博弈偏向于買方市場(chǎng)，尤其急于出售或急需用錢的業(yè)主議價(jià)空間更大。”

李宇嘉指出，相比上海、杭州等熱點(diǎn)一二線城市，深圳新房市場(chǎng)回升較慢，二手房市場(chǎng)繼續(xù)低迷，一二手房循環(huán)比較差，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期更加低迷，這可能是影響深圳土地市場(chǎng)最大的變量。

不過(guò)，李宇嘉續(xù)稱，深圳既有的調(diào)控政策未有松動(dòng)以及居民預(yù)期并未有明顯好轉(zhuǎn)的情況，預(yù)計(jì)到今年下半年會(huì)有改觀。“首先是政策利好的疊加影響將在下半年體現(xiàn)；其次房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量在5-6月份已有好轉(zhuǎn)，盡管不明顯；最后，新房市場(chǎng)下半年回升會(huì)更明顯，這會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。”

標(biāo)簽： 深圳第二輪集中供地開閘 樓市觸底回升當(dāng)其時(shí)