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近日，市場上傳出消息稱廣州新房限價政策再次松動。然而，據(jù)記者了解，相關(guān)部門沒有對市場消息做出相應(yīng)的回應(yīng)。

對此，有專家9月14日對記者表示，限價放松政策，并不會以官方正式文件出臺，而是在開發(fā)商提出備案申請時執(zhí)行。此次廣州新房限價放松，讓開發(fā)商有了更多的自主定價權(quán)，可靈活增加開發(fā)商對不同房源的營銷策略。

新房限價再度放松

9月12日晚，廣州房產(chǎn)中介黃璐（化名）向記者透露，廣州一手房備案價不再控制在上下浮動6%以內(nèi)，而是往上可以上浮10%，往下可以下調(diào)20%。

黃璐認(rèn)為，“放松新房限價（政府）主要是想樓市（成交）升溫，降價也不會降太多，（價格）也不會怎么升，就是將房子變成真正的剛需品?！?/p>

不過，有房產(chǎn)中介則對記者表示該消息有待核實。廣州荔灣房產(chǎn)中介張德（化名）9月13日向記者指出，現(xiàn)在市場上是有新房限價放開的消息，但是沒有正式的官方發(fā)文。

對此，記者于9月13日打電話至廣州12345政府服務(wù)熱線咨詢，接聽電話的工作人員表示，目前廣州住建局的官網(wǎng)沒有出臺放松新房限價的文件，相關(guān)信息要以官網(wǎng)為準(zhǔn)。

值得注意的是，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在9月14日接受記者采訪時表示，關(guān)于限價政策，并不會以官方正式文件出臺，而是在開發(fā)商提出備案申請時執(zhí)行，雖然備案價可以往上浮10%及往下調(diào)20%，但前提條件是整棟樓的備案均價保持不變。

廣州房地產(chǎn)市場月報2022年08月

如果此次新房限價放開的消息屬實，那這是繼廣州4月份新房限價放開后的再一次松動。早在今年4月，廣州新房備案價范圍變成可以上下浮動6%。

記者注意到，在廣州4月放開新房限價時，相應(yīng)管理部門也沒有出臺官方文件。

陳雪強指出，今年4月廣州調(diào)整了限價政策，是繼2月份針對豪宅項目限價松綁之后，對普通住宅限價政策的進(jìn)一步優(yōu)化。限價政策松動短期也帶動網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)的增加，4月第三周網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)明顯提升，但并沒能帶動實際成交的回升，從后續(xù)成交數(shù)據(jù)來看，備案價浮動的調(diào)整對促進(jìn)樓市成交效果并不明顯。

值得一提的是，今年2月10日，廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)廣州限價放寬傳聞：廣州一直以來都實施嚴(yán)格的住房價格指導(dǎo)，但各個樓盤備案價是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮并實施動態(tài)價格指導(dǎo)，沒有設(shè)置專門的價格紅線。

廣州新房限價政策的出臺可以追溯到去年4月份。

早在2021年4月2日，廣州市政府出臺了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），涉及住宅用地供應(yīng)和監(jiān)管、新建商品房限價、人才購房限售加碼、加強房地產(chǎn)金融管理、加強市場監(jiān)管和規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布等六個方面。

其中在新建商品房限價方面，《意見》規(guī)定：全市范圍加強對新建商品住房價格指導(dǎo)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

彼時，有業(yè)內(nèi)人士指出，該政策的出臺主要是為了穩(wěn)房價，該政策并非一刀切。

同樣，陳雪強也認(rèn)為，即使此次廣州新房限價政策進(jìn)一步放開，也難以帶動廣州新房市場的成交量。

“只是開發(fā)商可以靈活調(diào)整一棟樓不同房源的價差，讓開發(fā)商有了更多的自主定價權(quán)，可靈活增加開發(fā)商對不同房源的營銷策略，但對廣州新房市場成交的帶動作用并不大?！标愌娬f道。

廣州中秋成交較上年降56%

針對此次廣州新房限價的放松，業(yè)內(nèi)人士表示，如果廣州新房限價政策確實如市場所言進(jìn)一步放松了，那這主要是基于目前的市場形勢發(fā)生很大變化。一方面是高價改善盤賣的好，甚至供不應(yīng)求；另一方面是低價剛需盤去化難。因此，就需要實時調(diào)整限價政策。部分盤可以實時漲價，部分盤可以降價促銷。

“差異化的定價政策，針對不同購買力，可以達(dá)到精準(zhǔn)營銷，加速去化，既能實現(xiàn)銷售規(guī)模，還能穩(wěn)定市場預(yù)期，也能降低普通購房者的購房門檻?！崩钣罴握f道。

值得一提的是，需要精準(zhǔn)營銷的背后，透露出廣州新房市場去化難的尷尬局面。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，廣州全市新房庫存量1165萬平，去化周期17個月，而去年8月的去化周期為9.8個月，同比增長了73%。此外，8月廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。

值得注意的是，廣州新房市場8月的冷意，延續(xù)到了今年的中秋假期。據(jù)了解，廣州今年中秋假期有多個樓盤進(jìn)行了促銷活動，如推出特價房源等，但成交量仍不如預(yù)期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4萬平，成交面積較上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一線城市中同比降幅最大的。

對此，陳雪強表示，“廣州今年中秋假期相比去年，市場氛圍還是差很多。去年中秋前一周就新批28張預(yù)售證，其中全新項目預(yù)售證就占19張，今年中秋前一周共有14張預(yù)售證新批。去年中秋假期新開盤項目也多于今年，今年主要以加推為主。”

陳雪強還認(rèn)為，今年整體市場信心明顯不足，消費者購房意愿及成交動力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年，購房者觀望情緒濃厚也是導(dǎo)致今年中秋假期成交遠(yuǎn)低于去年的主要原因。

那要怎樣才能促進(jìn)廣州新房市場回暖呢？

“目前新房市場成交乏力主要還是市場信心不足導(dǎo)致，一方面整體經(jīng)濟(jì)承壓導(dǎo)致收入不確定因素增加，另一方面房價上升通道被阻斷，徹底扭轉(zhuǎn)了購房預(yù)期，以至于購房者轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望狀態(tài)。目前廣州新房市場大面積回暖動力仍不足，房企可借助金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季加大推貨力度，推出更多品質(zhì)房源，通過多樣化、多組合的營銷策略帶動銷售的回升?！标愌娬f道。

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