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近日，市場(chǎng)上傳出消息稱廣州新房限價(jià)政策再次松動(dòng)。然而，據(jù)記者了解，相關(guān)部門沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)消息做出相應(yīng)的回應(yīng)。

對(duì)此，有專家9月14日對(duì)記者表示，限價(jià)放松政策，并不會(huì)以官方正式文件出臺(tái)，而是在開(kāi)發(fā)商提出備案申請(qǐng)時(shí)執(zhí)行。此次廣州新房限價(jià)放松，讓開(kāi)發(fā)商有了更多的自主定價(jià)權(quán)，可靈活增加開(kāi)發(fā)商對(duì)不同房源的營(yíng)銷策略。

新房限價(jià)再度放松

9月12日晚，廣州房產(chǎn)中介黃璐（化名）向記者透露，廣州一手房備案價(jià)不再控制在上下浮動(dòng)6%以內(nèi)，而是往上可以上浮10%，往下可以下調(diào)20%。

黃璐認(rèn)為，“放松新房限價(jià)（政府）主要是想樓市（成交）升溫，降價(jià)也不會(huì)降太多，（價(jià)格）也不會(huì)怎么升，就是將房子變成真正的剛需品。”

不過(guò)，有房產(chǎn)中介則對(duì)記者表示該消息有待核實(shí)。廣州荔灣房產(chǎn)中介張德（化名）9月13日向記者指出，現(xiàn)在市場(chǎng)上是有新房限價(jià)放開(kāi)的消息，但是沒(méi)有正式的官方發(fā)文。

對(duì)此，記者于9月13日打電話至廣州12345政府服務(wù)熱線咨詢，接聽(tīng)電話的工作人員表示，目前廣州住建局的官網(wǎng)沒(méi)有出臺(tái)放松新房限價(jià)的文件，相關(guān)信息要以官網(wǎng)為準(zhǔn)。

值得注意的是，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)在9月14日接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于限價(jià)政策，并不會(huì)以官方正式文件出臺(tái)，而是在開(kāi)發(fā)商提出備案申請(qǐng)時(shí)執(zhí)行，雖然備案價(jià)可以往上浮10%及往下調(diào)20%，但前提條件是整棟樓的備案均價(jià)保持不變。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2022年08月

如果此次新房限價(jià)放開(kāi)的消息屬實(shí)，那這是繼廣州4月份新房限價(jià)放開(kāi)后的再一次松動(dòng)。早在今年4月，廣州新房備案價(jià)范圍變成可以上下浮動(dòng)6%。

記者注意到，在廣州4月放開(kāi)新房限價(jià)時(shí)，相應(yīng)管理部門也沒(méi)有出臺(tái)官方文件。

陳雪強(qiáng)指出，今年4月廣州調(diào)整了限價(jià)政策，是繼2月份針對(duì)豪宅項(xiàng)目限價(jià)松綁之后，對(duì)普通住宅限價(jià)政策的進(jìn)一步優(yōu)化。限價(jià)政策松動(dòng)短期也帶動(dòng)網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)的增加，4月第三周網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)明顯提升，但并沒(méi)能帶動(dòng)實(shí)際成交的回升，從后續(xù)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，備案價(jià)浮動(dòng)的調(diào)整對(duì)促進(jìn)樓市成交效果并不明顯。

值得一提的是，今年2月10日，廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)廣州限價(jià)放寬傳聞：廣州一直以來(lái)都實(shí)施嚴(yán)格的住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，但各個(gè)樓盤(pán)備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤(pán)情況進(jìn)行通盤(pán)考慮并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒(méi)有設(shè)置專門的價(jià)格紅線。

廣州新房限價(jià)政策的出臺(tái)可以追溯到去年4月份。

早在2021年4月2日，廣州市政府出臺(tái)了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），涉及住宅用地供應(yīng)和監(jiān)管、新建商品房限價(jià)、人才購(gòu)房限售加碼、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布等六個(gè)方面。

其中在新建商品房限價(jià)方面，《意見(jiàn)》規(guī)定：全市范圍加強(qiáng)對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)定價(jià)過(guò)高不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，該政策的出臺(tái)主要是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，該政策并非一刀切。

同樣，陳雪強(qiáng)也認(rèn)為，即使此次廣州新房限價(jià)政策進(jìn)一步放開(kāi)，也難以帶動(dòng)廣州新房市場(chǎng)的成交量。

“只是開(kāi)發(fā)商可以靈活調(diào)整一棟樓不同房源的價(jià)差，讓開(kāi)發(fā)商有了更多的自主定價(jià)權(quán)，可靈活增加開(kāi)發(fā)商對(duì)不同房源的營(yíng)銷策略，但對(duì)廣州新房市場(chǎng)成交的帶動(dòng)作用并不大。”陳雪強(qiáng)說(shuō)道。

廣州中秋成交較上年降56%

針對(duì)此次廣州新房限價(jià)的放松，業(yè)內(nèi)人士表示，如果廣州新房限價(jià)政策確實(shí)如市場(chǎng)所言進(jìn)一步放松了，那這主要是基于目前的市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生很大變化。一方面是高價(jià)改善盤(pán)賣的好，甚至供不應(yīng)求；另一方面是低價(jià)剛需盤(pán)去化難。因此，就需要實(shí)時(shí)調(diào)整限價(jià)政策。部分盤(pán)可以實(shí)時(shí)漲價(jià)，部分盤(pán)可以降價(jià)促銷。

“差異化的定價(jià)政策，針對(duì)不同購(gòu)買力，可以達(dá)到精準(zhǔn)營(yíng)銷，加速去化，既能實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模，還能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也能降低普通購(gòu)房者的購(gòu)房門檻。”李宇嘉說(shuō)道。

值得一提的是，需要精準(zhǔn)營(yíng)銷的背后，透露出廣州新房市場(chǎng)去化難的尷尬局面。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，廣州全市新房庫(kù)存量1165萬(wàn)平，去化周期17個(gè)月，而去年8月的去化周期為9.8個(gè)月，同比增長(zhǎng)了73%。此外，8月廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。

值得注意的是，廣州新房市場(chǎng)8月的冷意，延續(xù)到了今年的中秋假期。據(jù)了解，廣州今年中秋假期有多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了促銷活動(dòng)，如推出特價(jià)房源等，但成交量仍不如預(yù)期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4萬(wàn)平，成交面積較上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一線城市中同比降幅最大的。

對(duì)此，陳雪強(qiáng)表示，“廣州今年中秋假期相比去年，市場(chǎng)氛圍還是差很多。去年中秋前一周就新批28張預(yù)售證，其中全新項(xiàng)目預(yù)售證就占19張，今年中秋前一周共有14張預(yù)售證新批。去年中秋假期新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也多于今年，今年主要以加推為主。”

陳雪強(qiáng)還認(rèn)為，今年整體市場(chǎng)信心明顯不足，消費(fèi)者購(gòu)房意愿及成交動(dòng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年，購(gòu)房者觀望情緒濃厚也是導(dǎo)致今年中秋假期成交遠(yuǎn)低于去年的主要原因。

那要怎樣才能促進(jìn)廣州新房市場(chǎng)回暖呢？

“目前新房市場(chǎng)成交乏力主要還是市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致，一方面整體經(jīng)濟(jì)承壓導(dǎo)致收入不確定因素增加，另一方面房?jī)r(jià)上升通道被阻斷，徹底扭轉(zhuǎn)了購(gòu)房預(yù)期，以至于購(gòu)房者轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望狀態(tài)。目前廣州新房市場(chǎng)大面積回暖動(dòng)力仍不足，房企可借助金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季加大推貨力度，推出更多品質(zhì)房源，通過(guò)多樣化、多組合的營(yíng)銷策略帶動(dòng)銷售的回升。”陳雪強(qiáng)說(shuō)道。

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