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金秋送爽，丹桂飄香，9月的北京，即將再度迎來(lái)一場(chǎng)土拍盛宴。

21日下午，18宗擺上餐桌的地塊“菜品”等來(lái)了各自的“意中人”，據(jù)北京市規(guī)自委網(wǎng)站信息顯示，北京第三批次土拍供應(yīng)的18宗住宅用地，共吸引了54家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。

(資料圖)

資料顯示，本次供地來(lái)自北京10個(gè)區(qū)，分別是豐臺(tái)區(qū)4宗、海淀區(qū)3宗、房山區(qū)2宗、順義區(qū)2宗、密云區(qū)2宗、大興區(qū)1宗、昌平區(qū)1宗，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)1宗，石景山區(qū)1宗，通州區(qū)1宗，加入“土拍大軍”，總起始價(jià)近472億。

從總供地規(guī)模看，土地面積約74.82公頃，總建筑控制規(guī)模為147.50萬(wàn)㎡，平均綜合起始樓面價(jià)為31978.99元/㎡，與今年二批供地的起始綜合樓面價(jià)31988元/㎡基本趨同。

歷來(lái)土拍都是樓市的晴雨表，此次供地質(zhì)量如何，房企參與度是否高漲等都在一定程度上體現(xiàn)出當(dāng)下樓市的現(xiàn)狀和短期內(nèi)的趨勢(shì)，而我們也從報(bào)名結(jié)果上尋找到一些蛛絲馬跡……

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北京土地市場(chǎng)月報(bào)2022年08月

北京土地市場(chǎng)月報(bào)2022年07月

北京土地市場(chǎng)月報(bào)2022年06月

超七成項(xiàng)目有現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)定

整體來(lái)看，北京從今年起集中供地調(diào)整為4個(gè)批次后，目前各批次之間供應(yīng)量都比較均衡，今年首批次推出了18宗，二批次推出了17宗。

相較于前兩次，本次在供地結(jié)構(gòu)上有比較明顯的變化，在經(jīng)歷過(guò)慘痛的流拍之后，本次朝陽(yáng)退出供應(yīng)行列，反之，海淀接手接力棒，本次一口氣推出了3宗地塊，扛起了維護(hù)帝都形象的大旗，供地大戶(hù)被豐臺(tái)替換，豐臺(tái)加上亦莊這次貢獻(xiàn)了5宗。

值得一提的是，第三批次供地從源頭上將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”落到實(shí)處，進(jìn)一步擴(kuò)大競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積方式，超過(guò)70%的項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)，例如海淀永豐、豐臺(tái)槐新、順義府前街等項(xiàng)目，從公布的各類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)上限可以看出，為房企預(yù)留了合理利潤(rùn)空間，以保證未來(lái)可推出更加宜居的住宅產(chǎn)品。

超60%的項(xiàng)目位于“三城一區(qū)”范圍內(nèi)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，超過(guò)70%的項(xiàng)目位于軌道交通沿線(xiàn)，涉及豐臺(tái)、大興、房山、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、昌平、通州等區(qū)，有助于降低居者的通勤成本。

以往供地中，部分地塊有嚴(yán)格的90/70的戶(hù)型面積要求，第三批次大部分地塊不再將90/70戶(hù)型限制作為剛性約束，從供應(yīng)端來(lái)看，本批次主要是出于為多人口家庭，或者多孩家庭考慮；從戶(hù)型設(shè)計(jì)上給與房企更大的靈活度，未來(lái)可結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種戶(hù)型，產(chǎn)品可以同時(shí)支持剛性和改善性住房需求，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場(chǎng)需求，更加有利于滿(mǎn)足不同人口家庭住房需求。

另外，本批次商品住宅用地出讓還繼續(xù)鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)、超低能耗建筑、以及高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)等要求。

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華潤(rùn)胃口最大?金茂重出江湖

從今日的報(bào)名情況來(lái)看，誰(shuí)是香餑餑，哪里星光黯淡也已見(jiàn)分曉。

18宗地塊中，海淀3宗地塊、豐臺(tái)4宗地塊、昌平1宗在內(nèi)的8地塊吸引了多家房企報(bào)名參與，而石景山五里坨地塊、順義新城地塊、房山西潞街、通州梨園鎮(zhèn)東等在內(nèi)的10宗地塊僅有一家房企報(bào)名。

報(bào)名房企方面，華潤(rùn)、中海、金茂等央企，以及首開(kāi)等北京國(guó)企，以及持續(xù)深耕北京的綠城、保利均有參與多宗熱門(mén)地塊報(bào)名。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)及聯(lián)合體合計(jì)報(bào)名9宗地塊，中海獨(dú)立報(bào)名了7宗地塊，北京老牌國(guó)企首開(kāi)則瞄準(zhǔn)永豐0013、永豐0015、造甲村、槐房、大紅門(mén)0008、北四村6宗地，重出江湖的金茂蓄勢(shì)已久，意欲獨(dú)吞5宗宅地。

總體來(lái)看，國(guó)央企業(yè)依舊擔(dān)當(dāng)主力，民營(yíng)企業(yè)陣營(yíng)中，也依舊是那些老面孔，龍湖、潤(rùn)澤以及有部分“央企”血脈的綠城出現(xiàn)，值得一提的是，昌平北四村地塊又出現(xiàn)在綠城的“菜單”上，不過(guò)能否再續(xù)前緣尚未可知。

在眾多地塊中，熱度較高的當(dāng)屬海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊。其中0013地塊、0015地塊分別有8家、7家房企報(bào)名，報(bào)名房企中包括了海開(kāi)、首開(kāi)、綠城、建發(fā)、華潤(rùn)＋城建、中海等央企國(guó)企。

此外，西北旺0019地塊則僅有海開(kāi)＋中建三局、華潤(rùn)＋城建、中海三家房企報(bào)名。

其他區(qū)域地塊中，豐臺(tái)南苑地塊吸引了包括首開(kāi)＋保利聯(lián)合體、綠城、華潤(rùn)＋建工聯(lián)合體、金茂、中海等5家房企報(bào)名。

豐臺(tái)大紅門(mén)街道008地塊也吸引了包括金隅、華潤(rùn)、首開(kāi)、金茂、中海在內(nèi)的房企報(bào)名。

昌平新盤(pán)眾多，內(nèi)卷嚴(yán)重，但北部客群的購(gòu)買(mǎi)力還是響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信?，為昌平中關(guān)村(000931)生命科學(xué)園三期地塊吸引來(lái)包括城建、綠城、首開(kāi)、建發(fā)、中海、華潤(rùn)聯(lián)合體、金茂在內(nèi)的7家房企報(bào)名。

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5宗熱門(mén)地塊強(qiáng)勢(shì)吸睛

總的來(lái)看，這18宗地從南到北，從郊區(qū)到城區(qū)，覆蓋范圍廣，剛需改善皆有，其中，5宗地塊受關(guān)注度最高，從報(bào)名情況來(lái)看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都在翹首以盼。

昌平北四村地塊

建筑規(guī)模：90830.702㎡

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)：6.2萬(wàn)/㎡

起始價(jià)格：31.7億

地價(jià)上限：36.455億

競(jìng)拍規(guī)則：競(jìng)地價(jià)，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積（上限4.4萬(wàn)㎡），搖號(hào)。

報(bào)名房企：綠城、建發(fā)、城建、首開(kāi)、中海、金茂、華潤(rùn)+建工

這宗地塊的位置很不錯(cuò)，毗鄰生命科學(xué)園，緊臨京新高速和昌平線(xiàn)生命科學(xué)園站，還有規(guī)劃的地鐵13號(hào)線(xiàn)拆分A段新龍澤地鐵站。關(guān)注今年土拍的朋友應(yīng)該對(duì)這個(gè)位置并不陌生，在今年首批供地中，昌平生命科學(xué)園6006地塊（建發(fā)珺和府）就是熱度最高的一宗，一共有10家房企報(bào)名，而本次推出的地塊又一舉拿下7家房企及聯(lián)合體的關(guān)注，也足以說(shuō)明該區(qū)域的流量之高。

豐臺(tái)槐房村新宮村舊改

建筑規(guī)模：71917㎡

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)：8.3萬(wàn)/㎡

起始價(jià)格：29.4億

地價(jià)上限：33.81億

競(jìng)拍規(guī)則：競(jìng)地價(jià)，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積（上限2.1萬(wàn)㎡），搖號(hào)并提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。

報(bào)名房企：中海、綠城、金茂、華潤(rùn)+建工、保利+?首開(kāi)、建發(fā)

這一地塊位于4號(hào)線(xiàn)和19號(hào)線(xiàn)交匯處的新宮站，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的北側(cè)，“地鐵+商業(yè)”的配置自帶吸睛屬性；并且臨近槐房公園，整體居住環(huán)境較好，所以關(guān)注度自然很高。周邊有金府大院、天悅壹號(hào)等多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，最高二手房?jī)r(jià)超9萬(wàn)/平，相比之下，8.3萬(wàn)/平的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)還是很有優(yōu)勢(shì)的。

豐臺(tái)造甲村地塊

建筑規(guī)模：55500㎡

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)：10.6萬(wàn)/㎡

起?始?價(jià)：33.3億；

地價(jià)上限：38.295億元

競(jìng)拍規(guī)則：競(jìng)地價(jià)，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積（上限1.7萬(wàn)㎡），搖號(hào)并提交高標(biāo)準(zhǔn)方案

報(bào)名房企：華潤(rùn)、潤(rùn)澤、金茂、城建、首開(kāi)

3-4環(huán)的環(huán)線(xiàn)，再加上在豐臺(tái)火車(chē)站南側(cè)，距離麗澤也非常近，如此的地段位置自然成為熱門(mén)地塊。10.6萬(wàn)/平的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，也是18宗地塊里唯一的“10W+”。而隔壁中海甲叁號(hào)院，目前均價(jià)12.5萬(wàn)/平，二手房方面，懋源釣云臺(tái)大概在13.3萬(wàn)/平；葛洲壩(600068)北京中國(guó)府，均價(jià)11萬(wàn)/平左右?？梢?jiàn)，該地塊性?xún)r(jià)比在線(xiàn)。

豐臺(tái)大紅門(mén)0008地塊

建筑規(guī)模：68046㎡

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)：9.5萬(wàn)/㎡

起?始?價(jià)：36.6億；

地價(jià)上限：42.09億元

競(jìng)拍規(guī)則：競(jìng)地價(jià)，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積（上限2.1萬(wàn)㎡），搖號(hào)并提交高標(biāo)準(zhǔn)方案

報(bào)名房企：金隅、華潤(rùn)、金茂、中海、首開(kāi)

相較之下，同為3-4環(huán)的環(huán)線(xiàn)的位置，該地塊熱度稍顯黯淡。具體來(lái)看，挨著地鐵8號(hào)線(xiàn)大紅門(mén)站，對(duì)面臨南苑濕地公園，且地塊非常規(guī)整。不過(guò)，地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)9.5萬(wàn)元/㎡，相較于大紅門(mén)為數(shù)不多的次新小區(qū)7.7萬(wàn)/平米的價(jià)格水平來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)不大。

海淀永豐雙子(0013,0015、0016地塊)

建筑規(guī)模：71740.59/104753.24㎡

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)：8.5萬(wàn)/8.2萬(wàn)每平米

起始價(jià)格：36.5/48.5億

地價(jià)上限：41.975億/55.775億

競(jìng)拍規(guī)則：競(jìng)地價(jià)，競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積（上限3.6/2.1萬(wàn)㎡），搖號(hào)并提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。

報(bào)名房企：中海、海開(kāi)、華潤(rùn)+城建、保利+建工、?綠城、建發(fā)、首開(kāi)

自三批次地塊掛出，永豐地塊就備受矚目，一方面，海淀出貨向來(lái)緊俏，且拍且珍惜的市場(chǎng)教育已經(jīng)深入人心，另一方面，地塊西側(cè)是正在規(guī)劃的大悅城(000031)，北側(cè)是故宮北院的規(guī)劃，南側(cè)不遠(yuǎn)就是需求集聚的后廠(chǎng)村，購(gòu)買(mǎi)力可以說(shuō)相當(dāng)旺盛。

根據(jù)土拍流程，本次掛牌的18宗地塊將在9月22日15點(diǎn)后結(jié)束線(xiàn)上出價(jià)環(huán)節(jié)，也就是說(shuō)，不出意外的話(huà)，明天底價(jià)成交的地塊名單將出爐，根據(jù)21日晚北京規(guī)自委發(fā)布的公告，三批次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間為9月23日，18宗土地最終花落誰(shuí)家也將揭曉答案。

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