本報記者 蔣翰林 廣州報道

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近期，全國多地推出了二手房交易的新模式，“帶押過戶”。據《中國經營報》記者粗略統計，今年8月份以來，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執行。

9月21日，中國人民銀行廣州分行日前向轄內銀行機構下發了《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》，提出推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全，同時鼓勵結合實際探索“帶押過戶”模式。據了解，這是國內金融機構首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件。

多位受訪專家表示，“帶押過戶”是提振樓市，尤其是二手房市場的重要措施。相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶押過戶” 可降低成本、縮短周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求，預計會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，未來有望能夠全面實行。

政策出臺，實際落地情況如何？記者于9月25日聯系多家國有、股份制銀行在廣州的支行，銀行均表示仍在研究細節，目前沒有進一步落實，尤其是抵押權隸屬跨行的情況，執行“帶押過戶”的可能性不大，但行內帶押過戶轉按揭未來應該是沒問題。

深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”

9月1日，深圳市坪山區司法局發布《首創！坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，實踐二手房交易新模式！》一文。至此，深圳完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，成為首個執行“帶押過戶”模式的一線城市。

據坪山公證處官網消息，該處于6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷，并于8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作，此次交易涉及十幾套房產，4000多萬元交易資金。

坪山公證處稱，“帶押過戶”模式免去了贖樓環節，也為交易雙方節省了贖樓過程中產生的贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。但值得注意的是，該業務目前只針對不良資產和查封房產。

傳統的二手房交易需要“先贖樓再過戶”，流程較為繁瑣，整個周期可長達一個多月。通常的操作流程包括：賣方借款或買方墊資還清銀行貸款，進而解除抵押、辦理交易過戶，再由買方重新設立抵押，一系列流程缺一不可。登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的房款。

在這一過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。記者了解到，借貸機構“過橋”費一般為所借金額的萬分之八/天左右，如果按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時間為30天的話，則會產生2.4萬元的“過橋”費，時間越長，產生的“過橋”費用還會越多。

而與目前通行的“先贖樓再過戶”模式相比，“帶押過戶”則規定，存在抵押的房產要進行交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

9月21日，中國人民銀行廣州分行對廣東轄內分支機構和商業銀行發文，鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。此次銀行機構作為“帶押過戶“政策的發布主體備受關注。《通知》指出，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房市場交易活力。

《通知》稱，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。

9月22日，“廣州不動產登記”公眾號發布了二手房“帶押過戶”的登記流程，其中提到“存量房轉移登記+抵押權變更登記”模式，即買賣雙方與同一貸款機構簽訂相關協議后，可在不涂銷原有抵押登記的情況下直接申請辦理抵押權變更。

熱點城市積極探索

深圳、廣州都對于“帶押過戶”實施風險進行了政策把控。其中，深圳坪山區司法局提出了引入具有政府信用背書的獨立第三方機構“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式。廣州相關政策文件則稱，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，有公證處的法律權威以及其獨立性，能消除各方對風險的擔心。比如，賣方拿不到款但過了戶，買房給了錢但收不了房，銀行擔心交易過戶了但原債權得不到保障等。“有公證處的‘公證提存+免贖樓帶押過戶’，將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押這些流程全部整合起來。”

截至目前，出臺“帶押過戶”新政的多為熱點一二線城市。如8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同市住房公積金中心和銀行、公證等機構，在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。9月16日，南京市不動產登記中心官方微信號“南京不動產”發布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。9月23日，合肥不動產登記中心稱二手房交易可進行“帶抵押過戶”。

“目前，一二線熱點城市不僅換房需求大，剛需也很大?！崩钣罴伪硎?，“帶押過戶”直接的好處就是免除了贖樓擔保的費用，且大大簡化了交易流程，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期，有助于新市民購房，也能促進換房需求。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州、深圳等熱點城市，新房供應存在高房價、大戶型化、豪宅化等趨勢，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車的主要選擇。這也是為何，熱點城市推出“帶押過戶”的迫切程度會更高。

廣州：尚未落地 已在研究細則

多地推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是近期二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場的狀況。國家統計局數據，8月份，一線二手住宅銷售價格環比由7月上漲0.2%轉為持平；二線城市二手住宅銷售價格環比跌幅擴大0.1個百分點，為-0.3%。貝殼研究院最新監測數據顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較7月有所減弱，超七成城市二手房成交量環比下降。

不過就廣州“帶押過戶”的執行情況來看，政策尚未完全推開。記者咨詢了廣州國有四大行及股份制銀行，銀行方面均稱目前還沒有進一步的舉措。

一位銀行個貸經理表示，“目前銀行正在研究細則，將會引入合作的擔保公司來確保資金安全 ，過戶順利進行，預計后續將會推出行內的帶押過戶業務，也就是二手房買方需要在此前賣方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款；但對于抵押權隸屬跨行的，對方稱可能短期內執行尚有難度。”

同時，記者咨詢了房產中介機構，對方表示，“我們門店的二手房交易目前交易流程沒有變化，也還沒有實際操作的案例，我們還是讓業主首先還完按揭?！?/p>

對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，最早提出新政的地區銀行并沒有真正實現貸款規模提升購房情況增加等情況，與此同時客戶對“帶押過戶”這一業務的需求不高。一方面說明二手房市場本來就尚未回暖而交易過于清淡，對于這個二手房便利措施并不敏感，另一方面也說明行業對此政策的了解仍然有限。

他補充道，多地推出的二手房“帶押過戶”模式，這種效力應該是長期性的，且能在短期內體現鼓勵交易的意圖。預計會有更多城市跟進“帶押過戶”模式，未來可望能夠全面實行。

標簽： 實探熱點城市帶押過戶有城市已實際執行 交易成本